2 dni temu
Po rynku już teraz widać, iż rok 2026 będzie przełomowy dla najmu zwrotnego w Polsce. Stabilizacja makroekonomiczna oraz dotychczasowe i planowane obniżki stóp procentowych jeszcze wzmocnią go. Oprócz tego do gry wchodzą nowe sektory. Coraz większą rolę odgrywają ponadto instytucjonalni inwestorzy, tacy jak towarzystwa ubezpieczeniowe, fundusze emerytalne i infrastrukturalne, poszukujące stabilnych aktywów generujących długoterminowy dochód.
Jak wynika z raportu UCE Research i INWI, po bieżących danych widać, iż w tym roku rynek najmu zwrotnego w Polsce mocno wchodzi w fazę dojrzałej ekspansji. Nie jest to już narzędzie wykorzystywane wyłącznie w sytuacjach ratunkowych lub pod presją zadłużenia, ale standardowy element zarządzania bilansem i kapitałem w firmach o ugruntowanej pozycji rynkowej. Po kilku latach wysokich stóp procentowych, inflacji kosztów budowy i presji na płynność, zarządy coraz częściej dochodzą do wniosku, iż kapitał zamrożony w nieruchomościach operacyjnych to jeden z najmniej efektywnych sposobów finansowania działalności. W 2026 roku ta świadomość jest już tak powszechna, iż najem zwrotny pomału staje się rozwiązaniem strategicznym, a nie taktycznym.
– Wyraźnie widać, iż rosną wolumeny transakcji, ale przede wszystkim zmienia się ich struktura. Coraz większy udział mają transakcje o charakterze portfelowym i korporacyjnym, obejmujące wiele lokalizacji jednocześnie, a nie tylko pojedyncze aktywa. Dla funduszy oznacza to większą skalę i dywersyfikację, a dla firm – możliwość jednorazowego uwolnienia bardzo dużych środków przy zachowaniu pełnej kontroli operacyjnej nad siecią nieruchomości – komentuje Agnieszka Radkiewicz, Business Development Manager w firmie INWI.
Ekspertka rynku nieruchomości komercyjnych wyjaśnia, iż w praktyce transakcje typu sale leaseback coraz częściej stanowią alternatywę dla klasycznego finansowania bankowego lub podwyższenia kapitału. Pozwalają przedsiębiorstwom uwolnić kapitał zamrożony w nieruchomościach operacyjnych poprzez ich sprzedaż przy jednoczesnym zawarciu długoterminowej umowy najmu. Dzięki temu spółka zachowuje pełną ciągłość prowadzenia działalności w dotychczasowej lokalizacji, jednocześnie pozyskując środki, które mogą zostać przeznaczone na spłatę zobowiązań, poprawę struktury bilansu i płynności finansowej, a także finansowanie dalszego rozwoju – w tym akwizycji lub inwestycji organicznych.
– Ten rok, jak już widać z obserwacji rynku, przynosi również dalsze skracanie czasu realizacji takich transakcji i większą standaryzację dokumentacji. Najem zwrotny wchodzi do głównego nurtu bankowości inwestycyjnej i doradztwa transakcyjnego. To oznacza, iż firmy są w stanie planować go z wyprzedzeniem jako element strategii finansowej, a nie tylko reagować na nagłą potrzebę kapitału. To z kolei przełoży się na większą liczbę transakcji typu forward funding, czyli sprzedaży i wynajmu zwrotnego obiektów jeszcze w trakcie budowy lub rozbudowy – przewiduje Agnieszka Radkiewicz.
W takim modelu inwestor finansuje realizację inwestycji oraz nadzoruje proces jej przygotowania i realizacji, natomiast firma operacyjna – która docelowo staje się najemcą nieruchomości – wspiera projekt w zakresie wymagań technologicznych i funkcjonalnych, niezbędnych do prowadzonej działalności. Istotą tego rozwiązania jest ograniczenie zaangażowania kapitału własnego po stronie najemcy przy jednoczesnym zachowaniu możliwości dalszego rozwoju działalności operacyjnej. W warunkach wysokich kosztów finansowania tego typu struktury stają się coraz istotniejszym elementem rynku nieruchomości operacyjnych.
Sprzyjające warunki
– Stabilizacja makroekonomiczna i oczekiwane dalsze obniżki stóp procentowych w 2026 roku jeszcze bardziej wzmocnią rynek najmu zwrotnego. Wzrośnie apetyt inwestorów instytucjonalnych na długoterminowe, bezpieczne przepływy pieniężne. Fundusze, które w środowisku wysokich stóp mogły osiągać atrakcyjne stopy zwrotu na instrumentach finansowych, w 2026 roku znów będą szukać stabilnych, realnych aktywów z indeksem inflacyjnym i długim okresem najmu – przekonuje ekspertka.
Do tego autorzy raportu dodają, iż w środowisku stabilizacji i niższego kosztu pieniądza najem zwrotny nieruchomości stanie się przede wszystkim narzędziem maksymalizacji wartości przedsiębiorstwa. Firmy będą porównywać nie koszt czynszu z kosztem kredytu, ale stopę zwrotu z kapitału uwolnionego z nieruchomości z tym, co są w stanie wygenerować w swojej podstawowej działalności.
– Widać też, iż 2026 rok może być również momentem, w którym najem zwrotny zyska największą atrakcyjność dla firm w dobrej kondycji finansowej, bo po raz pierwszy od lat będą one mogły jednocześnie sprzedać nieruchomości po wysokich wycenach i zabezpieczyć sobie długoterminowe finansowanie operacyjne na bardzo konkurencyjnych warunkach. To połączenie wysokich cen aktywów i taniego kapitału inwestycyjnego tworzy idealne środowisko dla dalszego, dynamicznego rozwoju tego rynku – zauważa Agnieszka Radkiewicz.
Struktura inwestorów
Jednym z najważniejszych czynników, które w 2026 roku wynoszą rynek sale leaseback na zupełnie nowy poziom dojrzałości, są zmiana struktury inwestorów – od oportunistów do długoterminowych instytucji. Rynek staje się zbyt duży, płynny i konkurencyjny, aby pozostać tylko domeną inwestorów polujących na okazje. Widać też, iż wchodzi w fazę, w której dominować będą inwestorzy długoterminowi, instytucjonalni i wyspecjalizowani, a nie – jak bywało w przeszłości – kapitał oportunistyczny czy fundusze szukające krótkoterminowej spekulacji na nieruchomościach.
– Po rynku widać również, iż coraz większą rolę odgrywają fundusze typu core i core+, towarzystwa ubezpieczeniowe, fundusze emerytalne oraz duże fundusze infrastrukturalne. Dla nich najem zwrotny jest idealnym produktem. Oferuje długoterminowe, przewidywalne przepływy pieniężne, indeksację czynszów do inflacji oraz ekspozycję na realne aktywa, które w długim terminie zachowują wartość. W 2026 roku te podmioty będą nie tylko kupować pojedyncze obiekty, ale coraz częściej całe portfele nieruchomości operacyjnych należących do sieci handlowych, operatorów logistycznych, firm produkcyjnych czy sieci medycznych – stwierdza Agnieszka Radkiewicz.
Jednocześnie bardzo wyraźnie rośnie udział wyspecjalizowanych platform inwestycyjnych, skoncentrowanych wyłącznie na sale leaseback. To są podmioty, które nie postrzegają tych transakcji jako jednego z wielu produktów, ale jako swój podstawowy model biznesowy. Dzięki temu są w stanie szybciej podejmować decyzje, lepiej rozumieć ryzyko najemcy i bardziej elastycznie strukturyzować umowy, co w 2026 roku staje się kluczowym czynnikiem konkurencyjnym.
Nowi liderzy
– Widać też, iż 2026 rok będzie czasem nowych liderów. Obok tych tradycyjnych, takich jak przemysł, logistyka czy duży retail, bardzo silnie wchodzą do gry sektory usług dla biznesu i „asset heavy” z obszaru nowej gospodarki, czyli centra danych, infrastruktura IT, farmacja oraz zaawansowana produkcja technologiczna. Firmy z tych branż inwestują ogromne środki w wyspecjalizowaną infrastrukturę, która gwałtownie się amortyzuje technologicznie, ale ma bardzo wysoką wartość nieruchomościową. Najem zwrotny pozwala im odzyskać kapitał z nieruchomości i reinwestować go w kolejny rozwój technologii, co w 2026 roku jest jednym z kluczowych czynników konkurencyjności – zwraca uwagę ekspertka z INWI.
