Karolina Nitowska, Greenman Poland: Convenience wchodzi w nową fazę rozwoju

Sektor convenience dojrzewa. Przechodzi też stopniowo od konkurencji ilościowej do jakościowej. Ewoluuje również jego oferta, bo kolejne marki chętnie spoglądają w stronę mniejszych obiektów. O rozwoju sektora i zmianach w nim mówi Karolina Nitowska, Leasing Director w firmie Greenman Poland, w portfolio której znajduje się 9 obiektów convenience, w tym m.in. kompleksy Nowa Górna i Nowe Bielawy.

W jakiej kondycji jest dziś segment convenience w Polsce?

Karolina Nitowska: Wciąż znajduje się w silnej fazie wzrostowej i pozostaje jednym z głównych motorów rozwoju całego rynku nieruchomości komercyjnych. Potwierdzają to twarde dane – z najnowszego raportu „Market Insights” Colliers wynika, iż w pierwszym kwartale tego roku aż 94% budowanej powierzchni przypadło właśnie na parki handlowe. Co kluczowe, rozwój tego sektora ma dziś wymiar nie tylko ilościowy, ale i zasięgowy. Nowe projekty coraz śmielej wkraczają do mniejszych miejscowości i miast powiatowych. To sprawia, iż coraz więcej Polaków ma park handlowy lub centrum convenience w odległości zaledwie 15 minut od domu. Wszystko wskazuje na to, iż ten kierunek rozwoju utrzyma się co najmniej w perspektywie najbliższych kilku lat. Rozwój rynku ma jednak także inny wymiar. Obok nowych projektów mamy coraz więcej obiektów wchodzących w fazę dojrzałości, które cechuje stabilny, często bliski 100%, poziom komercjalizacji, przejście pełnego cyklu komercjalizacji czy mocne wskaźniki footfall i obrotów. Dotyczy to zarówno centrów otwartych kilka lat temu, jak i tych, które repozycjonowały się np. poprzez rozbudowy czy rekomercjalizacje. Obiekty te dziś w pełni pokazują możliwości formatu, jego elastyczność oraz odporność, a co najważniejsze – potencjał biznesowy.

Czy wraz z rozwojem i dojrzewaniem rynku zmienia się też oferta centrów i parków convenience?

K.N.: Tak, trend jest bardzo silny. Oferta parków i centrów convenience staje się coraz bardziej zróżnicowana. Wyraźnie rośnie na przykład udział marek modowych w tenant-mixie, w tym zwłaszcza sieci odzieżowych i obuwniczych czy marek jubilerskich, które w pełni zaufały już możliwościom, jakie daje ten format. Na znaczeniu zyskuje też sektor usługowy, który staje się coraz ciekawszy i bardziej jakościowy. W efekcie obiekty convenience stają się lokalnymi centrami obsługi codziennych potrzeb – od finansów i telekomunikacji, przez biura podróży, po usługi beauty. To pozytywne zjawisko, które wpisuje się zresztą w rosnącą rolę, jaką w tenant-mixie odgrywają marki budujące stałe nawyki zakupowe i generujące częste wizyty. Ten trend dopełnia również silna obecność dyskontów, konceptów outletowych czy marek z kategorii RTV/AGD i wyposażenia wnętrz. Ponadto w stronę convenience zaczynają spoglądać np. sieci fitness oraz gastronomia. Przyciąga je potencjał wynikający z mocnego footfallu oraz możliwości skutecznej obsługi lokalnego rynku. To sprawia, iż możemy dziś mówić nie tylko o coraz szerszej ofercie, ale o silnym trendzie tworzenia w centrach i parkach przyjaznego potrzebom klienta ekosystemu handlowo-usługowego. To kierunek, który w kolejnych latach będzie zyskiwał na znaczeniu.

Nowe marki to jedno. A jak wygląda lojalność najemców, którzy już są obecni w obiektach convenience? Wiele z nich przechodzi właśnie rekomercjalizację.

K.N.: Rośnie, zwłaszcza w obiektach o ugruntowanej pozycji i dojrzałości rynkowej. W nich obserwujemy dziś coraz większą skalę przedłużania umów. Przykładem są nasze centra – Nowa Górna, Nowe Bielawy czy Nowe Czyżyny – oraz parki handlowe w Namysłowie, Grodzisku Mazowieckim czy Włocławku, gdzie tylko w tym roku aż 26 najemców podpisało aneksy. To jasny sygnał, iż marki, które jeszcze do niedawna sondowały formaty convenience, dziś traktują je jako filar strategii ekspansji. Co istotne, odnowienie umów coraz rzadziej sprowadza się tylko do przedłużenia współpracy. Najemcy zwiększają powierzchnię lokali, inwestują w modernizację konceptów i wprowadzają formaty, które wcześniej rezerwowali wyłącznie dla galerii handlowych. Mniejsze obiekty i parki handlowe przestały być postrzegane jako kanał uzupełniający – stały się pełnoprawną platformą rozwoju marek, zarówno w dużych aglomeracjach, jak i w mniejszych miastach. Wpływ na to miały m.in. osiągane w nich wyniki, ale także atrakcyjne, profootfallowe otoczenie handlowe, jakie tworzą parki i centra, a które poprzez synergię zapewnia stabilny ruch.

Nowe marki, rekomercjalizacje, aneksy, modernizacje sklepów, nowe koncepty – czy to oznacza, iż sektor convenience wchodzi w nową fazę rozwoju?

K.N.: Owszem. Są dziś już obszary, w których rynek stopniowo przechodzi od konkurencji ilościowej, mierzonej wyłącznie skalą i liczbą nowych inwestycji, do konkurencji jakościowej, w której kluczowa staje się precyzja doboru oferty. O przewadze rynkowej zaczyna decydować to, jak trafnie obiekt odpowiada na potrzeby lokalnej społeczności, jak skutecznie buduje powody do powtarzalnych wizyt oraz na ile potrafi połączyć wygodę z miksem najemców. Sukces projektów w coraz większym stopniu zależy od jakości zarządzania, umiejętności budowania długofalowych relacji z najemcami czy rozwoju funkcji na lokalnym rynku. najważniejsze staje się przy tym zachowanie równowagi między nowościami a stabilnością tenant-mixu. Konsumenci chcą odkrywać nowości, ale jednocześnie oczekują, iż ich codzienne potrzeby zostaną zaspokojone w sposób powtarzalny. To właśnie umiejętne połączenie świeżości oferty z jej przewidywalnością jest jednym z ważniejszych elementów budowania atrakcyjności tego formatu w długiej perspektywie.

Czy zmienił się na przestrzeni ostatnich 5 lat model robienia zakupów w centrach convenience?

K.N.: Sektor się rozwija, a wraz z nim w pewien sposób zmienia się to, jak Polacy robią w nim zakupy. W ostatnich latach oferta parków i centrów convenience stała się bardziej komplementarna i jeszcze lepiej odpowiada na współczesny, pragmatyczny styl życia. Z jednej strony przez cały czas bardzo ważne są szybkość, wygoda i możliwość załatwienia codziennych spraw w modelu door-to-door. Z drugiej – wraz z rozwojem oferty rośnie liczba powodów, dla których klienci odwiedzają centra i parki handlowe. Podczas jednej wizyty mogą dziś zrobić zakupy, skorzystać z usług, załatwić sprawy, które wcześniej wymagały osobnych wizyt, czy po prostu spędzić więcej czasu w obiekcie. Oznacza to, iż wizyty w centrach convenience stają się bardziej wielozadaniowe. Klient przez cały czas ceni możliwość szybkiego wejścia do sklepu i zrobienia zakupów, ale coraz częściej podczas jednej wizyty korzysta z kilku różnych funkcji obiektu. Dobrze pokazują to dane z badania ARC Rynek i Opinia przeprowadzonego niedawno w kompleksie Nowe Bielawy. Wynika z nich, iż 86% kupujących spędza w obiekcie podczas wizyty więcej niż pół godziny. Jednocześnie zakupy stają się coraz bardziej celowe – niemal 3 na 4 odwiedzających przychodzi z konkretnym planem zakupowym. Zmienia się również rola samych obiektów convenience. Centra i parki handlowe stają się integralną częścią lokalnego otoczenia i codziennego rytmu życia mieszkańców. Nie są już wyłącznie miejscem, do którego przyjeżdża się „do sklepu”, ale przestrzenią, w której można przy okazji załatwić wiele innych spraw. To właśnie połączenie elastyczności, wielofunkcyjności, wygody i szerokiej oferty sprawia, iż format convenience tak dobrze odpowiada na potrzeby konsumentów i, co za tym idzie, cieszy się dziś taką popularnością.