4 godzin temu
Na rynku wtórnym w obszarze małych mieszkań w największych polskich miastach wyraźnie poprawiła się dynamika sprzedaży. Typowa kawalerka znika w tej chwili z oferty po 50 dniach – o 10 dni szybciej niż rok temu. Jednocześnie liczba nowych ofert jest o jedną piątą niższa niż dwa lata wcześniej. Najszybciej kawalerki sprzedają się w Poznaniu – średnio w 38 dni, w lodzi – w 43 dni, a także w Krakowie – w 50 dni.
Tak wynika z analizy SonarHome.pl. Eksperci zwracają też uwagę, iż sezonowy boom na kawalerki „pod studenta” to mit – tempo ich sprzedaży w ciągu roku pozostaje podobne. W III kwartale 2026 kawalerki były jedynym segmentem mieszkań, w którym typowy czas sprzedaży nie przekraczał dwóch miesięcy. Mimo szybszej sprzedaży właściciele nie są bardziej skłonni do negocjacji – akceptowane obniżki cen są najniższe od kilku lat.
Co czwarta kawalerka sprzedaje się w ciągu miesiąca
Kawalerki przez długi czas uchodziły za najbardziej płynny segment rynku mieszkaniowego. Ale w 2025 roku także w tym obszarze można było odczuć wyraźne spowolnienie. W pierwszych miesiącach 2026 roku sytuacja zaczęła się zmieniać, a w III kwartale tempo znikania ofert z rynku osiągnęło poziom niewidziany od jesieni 2024 roku.
W sześciu największych miastach – Warszawie, Krakowie, Wrocławiu, Poznaniu, Gdańsku i Łodzi – mediana czasu ekspozycji kawalerki wyniosła w III kwartale 2026 roku 50 dni. Rok wcześniej było to 60 dni, a na początku tego roku aż 64 dni. Oznacza to skrócenie czasu ekspozycji o 17% w ciągu roku. Jednocześnie 28% kawalerek znikało z rynku w ciągu pierwszych 30 dni.
Co ważne, małe mieszkania przez cały czas wyraźnie wyprzedzają pod względem ekspozycji większe lokale. W III kwartale mieszkania o powierzchni 36-60 m² pozostawały w ofercie przez 61 dni (mediana), a lokale większe niż 60 m² – przez 90 dni. Kawalerki były więc jedynym segmentem, w którym typowy czas ekspozycji nie przekraczał dwóch miesięcy.
Kawalerki w Krakowie krócej na rynku o 10 dni
Dane dotyczące samych ofert wskazują, iż poprawa nie zaczęła się dopiero latem. Jej pierwsze wyraźne oznaki pojawiły się już na przełomie 2025 i 2026 roku. Dobrym miernikiem jest odsetek mieszkań, które znikały z rynku w ciągu 60 dni od wystawienia. W przypadku ofert z I kwartału 2026 roku było to 57,5% – niemal tyle samo co na początku 2024 roku. Dla porównania, w IV kwartale 2024 roku wskaźnik ten spadł do 49,1%, a w kolejnych kwartałach 2025 roku utrzymywał się w okolicach 50%. W II kwartale 2026 roku sytuacja poprawiła się jeszcze nieznacznie – 56,8%. ofert znalazło nabywcę lub zniknęło z rynku w ciągu 60 dni.
– To istotne, bo analiza ofert pozwala oddzielić rzeczywistą zmianę tempa rynku od efektu „czyszczenia” starszych ogłoszeń. Przyspieszenie nie wynika więc wyłącznie z tego, iż z rynku znikają długo wiszące oferty, bowiem nowe mieszkania również zaczęły znikać szybciej – mówi Anton Bubiel, ekspert rynku mieszkaniowego w SonarHome.pl, platformie do bezpłatnej wyceny mieszkania i znalezienia agenta.
Poprawa nie rozłożyła się jednak równomiernie między największymi miastami. Najbardziej wyraźna zmiana nastąpiła w Poznaniu. W okresie od lipca do 20 września 2026 roku mediana czasu ekspozycji kawalerki wyniosła tam zaledwie 38 dni. Oznacza to skrócenie czasu obecności oferty na rynku o 21 dni, bowiem rok wcześniej było to aż 59. W Warszawie mediana spadła z 63 do 52 dni, we Wrocławiu z 62 do 52 dni, w Krakowie z 60 do 50 dni, a w Łodzi z 50 do 43 dni. Wyjątkiem pozostaje Gdańsk, gdzie wynik wyniósł 56 dni – dokładnie tyle samo co rok wcześniej.
Wzrost popytu, mniejsza podaż
– W tym roku obserwujemy umiarkowany względem ubiegłego wzrost popytu na kawalerki. Największą popularnością cieszą się lokale o powierzchni 30 m² i większej – są postrzegane jako bardziej funkcjonalne i uniwersalne. Zainteresowanie kawalerkami poniżej 30 m² jest zdecydowanie mniejsze i ich sprzedaż trwa dłużej. W ich przypadku szczególnie istotna jest adekwatna wycena oraz dopasowanie ceny do realnych oczekiwań rynku – mówi Piotr Gawroński, prezes zarządu warszawskiej agencji Propertique., która jest partnerem SonarHome.pl.
Podaż jest w tej chwili jednym z najważniejszych elementów rynkowej układanki. W pierwszym półroczu 2026 roku w sześciu największych miastach pojawiło się 6027 nowych ofert kawalerek. Dwa lata wcześniej było ich 7525, spadek wyniósł więc około 20%. Co istotne, podobny mechanizm występuje również w innych segmentach rynku. Liczba nowych ofert mieszkań o powierzchni 36-60 m² zmniejszyła się w tym okresie o 16%, podobnie jak liczba ofert lokali większych niż 60 m². Jednocześnie poprawiło się tempo ich znikania z rynku.
Kawalerka dla studenta to mit
Jednym z najbardziej rozpowszechnionych przekonań dotyczących małych mieszkań jest to, iż przełom lata i jesieni przynosi automatycznie sezonowy wzrost popytu związany z rozpoczęciem roku akademickiego. Dane zgromadzone przez SonarHome.pl nie potwierdzają jednak takiego prostego mechanizmu.
– Znacznie bardziej regularnym zjawiskiem jest natomiast grudniowe spowolnienie. W przypadku kawalerek sprzedaż w grudniu jest średnio o około 14% niższa od średniej rocznej, a podobny efekt występuje także w pozostałych segmentach – zauważa Anton Bubiel.
