Klucz do sukcesu spółdzielni

Mentalność mieszkańców: klucz do sukcesu spółdzielni

Spółdzielnia Mieszkaniowa „Kabel” z Krakowa ma bogatą historię i ambitne plany na przyszłość. Jej prezes – Michał Smagowicz – jest przy tym świadomy wyzwań, z którymi trzeba się zmierzyć i potrzeb, które muszą zostać zaspokojone. Jednocześnie podkreśla, jak wiele we adekwatnie funkcjonującej spółdzielni powinno zależeć od jej najważniejszych członków, czyli mieszkańców.

Panie prezesie, zacznijmy od elementarnych informacji: garści historii i rzutu oka na to, jak wygląda dziś rzeczywistość SM „Kabel” w Krakowie.

Nasza spółdzielnia ma dość długą historię, gdyż powstała już w 1958 roku. Z początku funkcjonowała jako Spółdzielnia Przyzakładowa Krakowskich Zakładów „Kabel”, a od ponad 40 lat jest odrębnym bytem; przy czym warto podkreślić, iż nie wywodzimy się z podziału dużych krakowskich spółdzielni. Aktualnie mamy 26 budynków w zarządzie, 73,5 tys. mkw powierzchni użytkowej mieszkań i wiele terenów zielonych. To zasób, który chcielibyśmy stale modernizować, ale i zwiększać.

W jaki sposób?

Na pewno przydałyby się dobre programy pomocowe, na wzór tych z przeszłości. Kredyty rozłożone w czasie, z odsetkami rzędu do 2% rocznie. Małopolska jest trochę pokrzywdzona w tym zakresie. Główny nurt prac elewacyjnych przypadł bowiem na lata 2002 – 2005; w tamtym czasie krakowskie osiedla mocno z tego skorzystały i wykonały renowacje na dużą skalę. Biorąc jednak pod uwagę zmianę obowiązujących norm, te inwestycje są już nieaktualne. Wtedy stosowano styropian o znacznie mniejszej grubości: pięciu, ośmiu, rzadziej dziesięciu centymetrów. Teraz są to już „piętnastki”. Trzeba więc zwrócić się do ludzi o wydanie pieniędzy drugi raz w tym samym celu, a przekonanie mieszkańców do wzięcia kredytu na 20 lat nie jest łatwe.

Faktem jest jednak, iż zdarzały się atrakcyjne programy w naszym województwie, jak ten z 2020 roku – z Małopolskiej Agencji Rozwoju Regionalnego. Zdołaliśmy wówczas pozyskać jeden kredyt, na budynek przy ul. Traugutta. Niedawno były też do wykorzystania dobre środki pomocowe z Banku Gospodarstwa Krajowego w ramach zielonej transformacji miast. Ponownie udało nam się wywalczyć z tego finanse na jeden budynek. Fundusz wprawdzie już się wyczerpał, ale ja się cieszę, bo chyba jako jedyni w Małopolsce zdążyliśmy podpisać stosowną dokumentację. A sam obiekt będzie prawdziwą perełką w naszych zasobach. Mówimy tu o pełnym remoncie, obejmującym płyty balkonowe, docieplenia i zmianę elewacji.

Wyraźnie zwraca pan uwagę na rolę mieszkańców w tym procesie. Mało się o tym mówi, a przecież jest ona kluczowa.

Zdecydowanie tak. Ludzie mylnie pojmują kredyt jako niebywały problem, obciążenie na hipotece, które będą musieli spłacać. Tak – będą musieli, ale najważniejsze jest tutaj zrozumienie mechanizmów kredytowych i pomocowych, a jednocześnie przełamanie i odkłamanie tego schematu – to nie jest obciążanie hipoteki, ale zwiększanie wartości budynku. Taki budynek, jeżeli jest ocieplony, odnowiony, wyremontowany, ma przecież zupełnie inny, wyższy koszt i może wyraźnie zwiększyć swoją wartość.

Dobrą stroną spółdzielczości stanowi fakt, iż jest nas dużo. Teoretycznie powinno to oznaczać, iż potrafimy się „skrzyknąć” i złożyć na taki czy inny cel. W praktyce jednak zmotywowanie ludzi do zaangażowania we wspólną sprawę jest trudne. A przecież jako spółdzielnia w dużej mierze żyjemy ze środków pobranych od mieszkańców. Walczymy więc na trudnym gruncie, bo zdajemy sobie sprawę z potrzeb remontowych budynków – ale tę potrzebę musimy też wzbudzić w samych mieszkańcach. I proszę sobie teraz wyobrazić, iż z dnia na dzień zwiększamy fundusz remontowy z poziomu złotówki o 400%, do 4 zł za metr kwadratowy miesięcznie. Od razu włącza się myślenie w stylu: „nic się nie zawaliło, nie mam komu zostawić mieszkania, niech się kolejni martwią…”. Ludzie chcą żyć tu i teraz, oszczędzać na chleb i lekarstwa. Rozumiemy to; ale my, jako zarząd, później mierzymy się z krytyką za sytuacje, na które nie mamy wpływu.

Ludzie oczekują, ale niekoniecznie się angażują?

Właśnie. Panie redaktorze, w zbiorowej świadomości spółdzielnie kojarzą się z głębokim PRL-em lub końcówką lat 80. Wtedy mieszkania były przyznawane ludziom np. przez zakłady pracy. W związku z tym wciąż gdzieś panuje irracjonalne myślenie, iż my jesteśmy swoistym „państwem”, iż mamy własne pieniądze. A tak przecież nie jest.

Mimo wszystko uważam, iż budownictwo spółdzielcze jest świetną formą mieszkalnictwa, w tym również prawną. Przyszły członek spółdzielni, mieszkaniec, wnosi dany wkład, po czym spłaca sobie spokojnie mieszkanie wybudowane po kosztach. My nie zarabiamy jak deweloperzy, a w dodatku mamy obowiązek wykazywać koszty powstawania budynków. U dewelopera widzi pan tylko cenę; my musimy pokazać wszystko i być w pełni transparentni. Prawo spółdzielcze jest tak dobrze skonstruowane, iż każdy ma wgląd do sprawozdań finansowych, uchwał czy decyzji zarządu. Wystarczy je czytać, ze zrozumieniem! Jednocześnie, zamiast do nich sięgnąć, ludzie wolą żyć w plotkach i szerzyć hejt bez zrozumienia. Na walne zebrania przychodzi może od 2 do 5 procent mieszkańców (oczywiście tych niezadowolonych), które potem decyduje o losach całej reszty. Nie mówmy więc o ustawach, ale o zawodnym czynniku ludzkim. Nie należy zmieniać prawa, tylko mentalność.

Mentalność to najważniejszy czynnik – z pewnością do niego wrócimy, ale pochylmy się jeszcze nad kwestiami pieniędzy: „Kabel” posiada również własne źródła finansowania, które i tak w pewnym stopniu odciążają mieszkańców, prawda?

Zgadza się. Chylę czoła przed zarządami naszej spółdzielni z przełomu lat 90. Sytuacja na rynku spółdzielczym była trudna, wiele z nich stawało na granicy bankructwa i upadku. Tu natomiast podjęto bardzo rozsądne działania, dzięki czemu dziś duża część naszych terenów jest dzierżawiona przez bardzo znane i duże marki z branż handlowej, paliwowej czy restauracyjnej. To wypracowuje pewną nadwyżkę bilansową, dzięki której możemy dbać o zasoby, pielęgnować tereny zielone czy tworzyć nowe place zabaw z myślą o naszych mieszkańcach; niemniej jednak i tak nie jest to wystarczające, by zrobić wszystko – zwyczajnie brakuje dobrych źródeł finansowania, żeby wyremontować wszystko całościowo i jednocześnie. I oczywiście rozumiem złość mieszkańca, który od 17 lat ma nieodmalowaną klatkę, ale my patrzymy na to pod kątem priorytetów. Można wydać teraz wszystkie pieniądze na farbę, ale miejmy świadomość, iż przez cały czas w pięciu mieszkaniach jednocześnie będzie gasło światło, gdy w jednym „wybije” korki.

Ciężko jest przekonać lokatora do wymiany rur, ale na tym polega nasza misja. Teraz weszła ustawa o ochronie ludności, do tego cała masa rozporządzeń dotyczących miejsc schronienia, ukrycia, obronności… I jeżeli mamy perspektywę wojny w najbliższych latach, to oczywiście działajmy. jeżeli jednak mam teraz wydać 200 tysięcy zł na coś, co może się nigdy nie przydać, zamiast na realne potrzeby życia codziennego, to trudno o przekonanie mieszkańców do priorytetowości danej inwestycji.

Czego, oprócz przychylniejszego podejścia mieszkańców, potrzebujecie do dalszego rozwoju?

Liczę na to, iż gmina uwolni grunty i przydzieli je pod budownictwo społeczne. Chcemy budować uczciwie, nie interesuje nas deweloperka. Patrzymy na to długofalowo i wiemy, iż spółdzielnia musi się rozrastać, nie ma innej opcji. Musimy inwestować, inaczej będziemy dawać się powoli „zjadać” kosztom stałym. Na razie szukamy gruntów komercyjnych, między innymi po to, by budować na zasadach spółdzielczych. Nie mamy dostępu do zasobu gminnego, nie ma tematu przekazania terenów, czyli – dokładniej mówiąc – ustanowienia prawa wieczystej dzierżawy. Po 22-letnich rządach poprzedniego prezydenta, nowemu z pewnością nie jest łatwo wejść i zająć się z miejsca każdą sprawą, ale liczymy na postępy. Jesteśmy cierpliwi, czekamy na pozytywne zmiany. Pojawiły się inicjatywy związków rewizyjnych, żeby zacząć działać z Miastem Kraków. Zwłaszcza, iż wcześniej dobrze funkcjonowały komitety sterujące, w ramach których byliśmy na bieżąco informowani o planach i sami mieliśmy możliwość przedstawienia własnego stanowiska. Na razie tego nie ma. A ponieważ około 50% krakowian mieszka w spółdzielniach, warto te porozumienia wypracowywać.

…i warto spółdzielniom zaufać.

Dokładnie. Trzeba pozwolić spółdzielczości żyć, ale też zadbać o lepszą edukację jej członków.

Tak, a zatem wróćmy jeszcze do wspomnianych kwestii mentalnych.

Uważam, iż kluczem do dobrej spółdzielczości jest dobry mental samych spółdzielców. Gdyby każdy z mieszkańców zobaczył, jak wygląda spółdzielnia od strony zarządczej, mógłby całkowicie zmienić zdanie. Ośmielam się twierdzić, iż wówczas – zamiast postawy wrogiej czy roszczeniowej – mielibyśmy znacznie więcej zrozumienia, wyważenia, konstruktywnych dyskusji i ogólnie: zgody. Jestem gorącym zwolennikiem edukowania spółdzielców. Podpisuję się pod ideą krzewienia hasła „mój dom w spółdzielni to moje, ale i nasze wspólne dobro”. A wtedy będziemy mogli naprawdę ruszyć do przodu.