Koniec lex deweloper, opóźnione plany i droższe grunty. Rynek nieruchomości ma nowy problem

2 godzin temu

Reforma planistyczna zaczyna przestawiać rynek gruntów pod inwestycje mieszkaniowe. Po wygaśnięciu lex deweloper i przy opóźnieniach w uchwalaniu planów ogólnych rośnie znaczenie działek z bezpieczną ścieżką inwestycyjną: miejscowym planem, prawomocną WZ albo uchwalonym ULIM-em. Walter Herz ocenia, iż ryzyko regulacyjne staje się bezpośrednim składnikiem cen gruntów, a skutki reformy mogą być widoczne w podaży nowych projektów w 2027 r.

Rynek nieruchomości dostał nowy filtr. Lokalizacja już nie wystarczy, jeżeli inwestor nie ma pewności, co adekwatnie będzie mógł zbudować na działce i kiedy dostanie decyzje potrzebne do rozpoczęcia projektu.

W takim układzie lepiej wyceniane mogą być grunty z niskim ryzykiem planistycznym. Chodzi o takie działki, przy których inwestor ma już jasną podstawę do działania albo przynajmniej większą przewidywalność procedur. Tereny bez planu i bez zabezpieczonej decyzji mogą natomiast tracić na wartości, bo czas oczekiwania na rozstrzygnięcia zaczyna oznaczać konkretny koszt.

Lex deweloper wygasł, a luka zostaje

31 sierpnia 2026 r. wygasła specustawa mieszkaniowa, znana jako lex deweloper. Przez osiem lat pozwalała realizować inwestycje mieszkaniowe także na terenach, które nie zawsze były przeznaczone pod mieszkania w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. Według PZFD w czasie obowiązywania tych przepisów procedurą objęto projekty na ponad 100 tys. mieszkań, czyli skalę zbliżoną do rocznej produkcji deweloperów w Polsce.

Wygaśnięcie ustawy nie kasuje rozpoczętych postępowań. Postępowania wszczęte przed 1 września mogą być kontynuowane na podstawie przepisów przejściowych. przez cały czas obowiązują też istniejące miejscowe plany, pozwolenia na budowę i wcześniej wydane decyzje o warunkach zabudowy, czyli WZ. To decyzja, która mówi, co można zbudować na działce bez miejscowego planu. MPZP, czyli miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, określa przeznaczenie terenu wprost. Gdy tych narzędzi brakuje albo nie da się ich uruchomić, inwestor nie kupuje już tylko ziemi, ale także ryzyko czekania.

Największy problem dotyczy nowych projektów na gruntach bez planu miejscowego. W gminach, które nie uchwaliły jeszcze planu ogólnego, po 1 września nie można uzyskać WZ na nowy wniosek ani uchwalić nowego lub zmienić obecnego MPZP. Nie można też procedować nowego Zintegrowanego Planu Inwestycyjnego, który ma zastąpić lex deweloper.

Reforma planistyczna zmienia wycenę gruntów

Do 31 sierpnia uchwalono 877 planów ogólnych. Oznacza to, iż z obowiązku wywiązało się około 35 proc. gmin – wynika z danych MRiT przywołanych przez Walter Herz. 3 września resort informował już o 946 gminach, czyli około 38 proc. wszystkich samorządów. Minimalny próg uzgodniony z UE, wynoszący 30 proc., został więc osiągnięty, ale większość gmin przez cały czas pracuje nad dokumentami po kilkukrotnie przesuwanym terminie.

Wśród dużych miast plan ogólny mają już m.in. Poznań, Wrocław, Lublin, Bydgoszcz, Szczecin, Toruń, Białystok, Olsztyn, Opole, Zielona Góra i Gorzów Wielkopolski. Projekty planów mają Warszawa, Gdańsk, Łódź, Katowice i Kielce. Kraków oraz Rzeszów nie doszły jeszcze choćby do tego etapu.

Dla inwestorów to zmiana zasad wyceny. Dotąd działka bez planu miejscowego mogła być droga, jeżeli rynek zakładał, iż uda się dla niej uzyskać WZ. Po reformie większe znaczenie ma to, co przewiduje plan ogólny i czy nieruchomość znajdzie się w obszarze uzupełnienia zabudowy.

Jeśli działka trafi poza taki obszar albo do strefy, która nie pozwala na oczekiwaną funkcję, jej wartość inwestycyjna może mocno spaść. Rynek będzie więc premiował przede wszystkim grunty z zabezpieczonym potencjałem. Inwestor kupuje dziś przewidywalność przyszłego wykorzystania działki, a nie sam adres na mapie.

Warszawa, Kraków i Gdańsk przez cały czas czekają

Największa niepewność dotyczy największych rynków. Warszawa rozstrzyga w tej chwili uwagi do projektu planu ogólnego, a realny termin jego uchwalenia to przełom 2026 i 2027 roku. Ratusz wstrzymał też opiniowanie koncepcji ZPI składanych od połowy maja i zapowiedział powrót do nich pod koniec roku.

Stolica mocno korzystała z lex deweloper. Złożono tam ponad 100 wniosków, w tym ponad 20 pozytywnie rozstrzygniętych wniosków o Ustalenie Lokalizacji Inwestycji Mieszkaniowej. Według Walter Herz chodzi o około 7-9 tys. nowych mieszkań objętych uchwałami podjętymi do maja 2026 r. Miasto uzyskało także około 420 mln zł partycypacji w infrastrukturę z 16 inwestycji.

Jeszcze trudniejsza sytuacja występuje w tej chwili w Krakowie. Miasto nie korzystało z lex deweloper, a projekt planu ogólnego nie trafił jeszcze do opiniowania. Jego uchwalenie szacuje się na połowę 2027 r., a nowe ZPI są zablokowane od 1 września do czasu wejścia w życie planu. Sytuację łagodzi wysokie, około 90-procentowe pokrycie miasta miejscowymi planami.

W Gdańsku projekt planu ogólnego wrócił do ponownych uzgodnień. W trybie lex deweloper zrealizowano tam siedem projektów obejmujących około 4,1 tys. mieszkań. Wartość inwestycji towarzyszących wyniosła 207 mln zł, a umów drogowych – 262 mln zł.

ZPI nie przejęło jeszcze roli lex deweloper

Zintegrowany Plan Inwestycyjny (ZPI) miał być jednym z głównych następców lex deweloper. Mechanizm pozwala gminie i inwestorowi uzgodnić zmianę sposobu zagospodarowania terenu w zamian za umowę urbanistyczną oraz inwestycje uzupełniające, np. drogi, sieci, szkoły, przedszkola albo zieleń.

ZPI może w przyszłości pomóc także przy konwersji terenów biurowych, handlowych i poprzemysłowych na mieszkania. Na razie jednak większość dużych miast nie jest gotowa do sprawnego stosowania tego narzędzia. Walter Herz podaje, iż w ciągu ostatnich trzech lat jedynie Lublin doprowadził procedurę ZPI do etapu pozwalającego na jej faktyczne wykorzystanie.

To oznacza, iż luka po lex deweloper nie została automatycznie wypełniona. Deweloperzy, którzy nie mają planu miejscowego, prawomocnej WZ, ULIM-u albo rozpoczętej procedury sprzed wygaśnięcia specustawy, muszą liczyć się z dłuższym czekaniem.

Działki z zabezpieczoną ścieżką drożeją

Pierwsze sygnały napięcia widać już w cenach ziemi. Według danych Otodom z sierpnia 2026 r., przywołanych przez Walter Herz, ceny gruntów w Warszawie zbliżają się do 900 zł za m². W Krakowie wynoszą około 600 zł za m², a w Gdańsku około 484 zł za m².

W ciągu roku grunty podrożały w Krakowie o około 20 proc., a w Gdańsku o 24 proc. Popyt na działki budowlane wzrósł o 21 proc., przy spadku oferty o 11 proc. W Krakowie udział kosztu gruntu w cenie mieszkania wzrósł już do 25-30 proc., choć kilka lat temu wynosił 10-15 proc.

Reforma planistyczna pogłębia różnicę między działkami z zabezpieczonym potencjałem a gruntami spekulacyjnymi. W najbliższych miesiącach w gminach bez planów ogólnych deweloperzy mogą koncentrować się na zakupie projektów z MPZP, prawomocną WZ, ULIM-em lub rozpoczętą procedurą lex deweloper. Wycena gruntu będzie więc zależeć nie tylko od lokalizacji, ale także od prawdopodobieństwa uzyskania konkretnej funkcji i czasu potrzebnego do przeprowadzenia procedur. Im mniej niepewności, tym większa premia za grunt.

Mniej nowych projektów w 2027 roku?

Skutki, jakie przyniesie reforma planistyczna, najpierw zobaczymy w nowych decyzjach inwestycyjnych i transakcjach gruntowych. Później mogą przełożyć się na podaż mieszkań. Walter Herz zwraca uwagę, iż luka decyzyjna w ponad 60 proc. gmin może również spowolnić przekształcanie starszych obiektów biurowych, handlowych i poprzemysłowych na mieszkania.

Co się stanie, jeżeli Warszawa i Kraków uchwalą plany ogólne dopiero za kilka miesięcy? Część nowych projektów może zostać przesunięta. W Gdańsku i Katowicach sytuacja również będzie zależeć od tempa prac planistycznych.

Kapitał może w tym czasie faworyzować miasta, w których nowy system już działa. Walter Herz wskazuje tu np. Poznań i Wrocław, gdzie system planistyczny jest operacyjny. Może to stworzyć przejściową premię inwestycyjną dla rynków z mniejszą niepewnością.

Największym beneficjentem reformy będzie grunt z niskim ryzykiem planistycznym. Część działek bez MPZP i bez zabezpieczonej WZ może stracić na wartości, jeżeli przyszły plan ogólny ograniczy możliwość zabudowy.

W krótkim terminie reforma zmienia przede wszystkim wycenę ryzyka. W średnim może ograniczyć liczbę nowych projektów. jeżeli luka planistyczna potrwa wiele miesięcy, rynek może zobaczyć niższą podaż mieszkań w 2027 r. i dalszą presję na ceny gruntów, a w lokalizacjach o dużym popycie – także na ceny mieszkań.