Koniec ustnych dzierżaw ziemi? Rząd szykuje duże zmiany dla właścicieli gruntów i rolników

Ustna umowa dzierżawy zawarta „na słowo” może niedługo przestać wystarczać. Ministerstwo Rolnictwa pracuje nad osobną ustawą o dzierżawie rolniczej, która ma uporządkować prywatny rynek gruntów. Projekt zakłada obowiązkową, możliwą do zweryfikowania formę umowy, większą ochronę dzierżawców oraz nowe zasady dotyczące dopłat, poddzierżawy i czasu trwania kontraktów.

Koniec ustnych dzierżaw ziemi? Rząd szykuje duże zmiany dla właścicieli gruntów i rolników

Zmiany mogą mieć bardzo duże znaczenie dla gospodarstw, bo – według danych przywołanych przez rząd – nawet około 75 proc. prywatnych dzierżaw może funkcjonować w tej chwili na podstawie ustnych ustaleń. To właśnie ten model ma zostać stopniowo ograniczony.

Umowa dzierżawy ma być możliwa do udowodnienia

Najważniejsza zmiana dotyczy formy umowy. Projekt przewiduje, iż dzierżawa rolnicza będzie musiała być zawarta w sposób pozwalający jednoznacznie potwierdzić jej istnienie.

Przewidziano m.in. formę pisemną z potwierdzeniem daty przez notariusza, kierownika biura powiatowego ARiMR albo adekwatnego wójta, a także formę elektroniczną. przez cały czas możliwy byłby również akt notarialny. Brak zachowania wymaganej formy miałby oznaczać nieważność umowy.

To duża zmiana wobec obecnej praktyki, w której wiele dzierżaw – szczególnie sąsiedzkich – funkcjonuje przez lata wyłącznie na podstawie ustnej umowy.

Rolnicy dostaną trzy lata na uporządkowanie starych umów

Projekt nie zakłada natychmiastowego wygaszenia wszystkich obecnych ustnych dzierżaw.

Dotychczasowe umowy, które nie spełniają nowych wymogów, mają jeszcze funkcjonować przez trzy lata od wejścia ustawy w życie. Dopiero po tym okresie, jeżeli strony nie zawrą umowy w przewidzianej prawem formie, grunt nie będzie mógł być traktowany jako dzierżawiony.

Dla wielu gospodarstw oznacza to konieczność zinwentaryzowania wszystkich użytkowanych działek i uporządkowania dokumentacji.

Dopłaty mają trafiać do faktycznego użytkownika ziemi

Jednym z powodów przygotowania nowych przepisów są problemy z ustaleniem, kto faktycznie użytkuje grunt.

Ministerstwo wskazuje na przypadki, w których właściciel ziemi pobiera podstawowe płatności obszarowe, podczas gdy ziemię faktycznie uprawia inna osoba na podstawie nieformalnej dzierżawy. Taki układ komplikuje również korzystanie z ekoschematów.

Po zmianach udokumentowana dzierżawa ma ułatwić wykazanie prawa do użytkowania gruntu przed ARiMR czy KOWR. W założeniach projektu to dzierżawca jako faktyczny użytkownik ziemi ma łatwiej występować o należne płatności, w tym wsparcie w ramach ekoschematów.

Koniec umów bezterminowych

Projekt ma także zmienić zasady dotyczące okresu dzierżawy.

Umowy zostałyby podzielone na krótkoterminowe – do 8 lat – oraz długoterminowe, czyli zawierane na ponad 8 lat. Wszystkie nowe umowy miałyby być zawierane na czas określony, maksymalnie na 30 lat.

Resort chce w ten sposób zwiększyć stabilność prowadzenia gospodarstw. Długoterminowa dzierżawa ma ułatwiać planowanie produkcji, inwestycji i wieloletnich zobowiązań.

Długoterminowy dzierżawca dostanie więcej praw

Nowe przepisy mają także wzmocnić pozycję osoby, która przez wiele lat gospodaruje na cudzej ziemi.

W określonych przypadkach długoterminowy dzierżawca miałby możliwość poddzierżawienia lub oddania do bezpłatnego używania do 25 proc. dzierżawionego areału bez zgody właściciela. Dotyczyłoby to m.in. rolników zbliżających się do wieku emerytalnego, o ile spełnione zostaną dodatkowe warunki przewidziane w ustawie.

Projekt przewiduje również możliwość przeniesienia praw i obowiązków wynikających z dzierżawy m.in. na małżonka, zstępnych lub następcę gospodarstwa w określonych sytuacjach.

Sprzedaż ziemi nie musi już oznaczać końca dzierżawy

Istotną zmianą ma być także większa ochrona dzierżawcy w sytuacji sprzedaży gruntu.

Jeżeli ziemia została już wydana dzierżawcy, a jego prawo zostało ujawnione w księdze wieczystej, nowy właściciel miałby mieć ograniczoną możliwość wcześniejszego rozwiązania umowy.

To rozwiązanie ma zwiększyć bezpieczeństwo gospodarowania na gruntach dzierżawionych i ograniczyć ryzyko utraty areału w trakcie obowiązywania wieloletniej umowy.

Resort chce ograniczyć „szarą strefę” dzierżaw

Ministerstwo wskazuje, iż brak formalnych umów może prowadzić do problemów nie tylko między właścicielem a dzierżawcą, ale również przy dopłatach czy przetargach KOWR.

W uzasadnieniu projektu opisano przypadki, w których rolnicy nie wykazują w dokumentacji dzierżawionych ustnie gruntów, aby poprawić swoją pozycję w przetargach. Brak dokumentu może też utrudniać udowodnienie prawa do działki w razie kontroli lub sporu.

Według resortu formalizacja dzierżaw ma więc ograniczyć nieujawnione użytkowanie ziemi i zwiększyć przejrzystość rynku.

To na razie projekt, nie obowiązujące prawo

Rolnicy powinni zwrócić uwagę na jeden istotny szczegół: opisane rozwiązania nie są jeszcze obowiązującymi przepisami.

Projekt ustawy o dzierżawie rolniczej figuruje w wykazie prac rządu pod numerem UD279, a według aktualnych informacji jego przyjęcie przez Radę Ministrów planowane jest na IV kwartał 2026 r.

Dopiero dalsze prace legislacyjne pokażą, w jakim ostatecznie kształcie nowe zasady wejdą w życie.

Jedno jest jednak jasne: o ile projekt zostanie uchwalony w obecnym kierunku, nieformalna dzierżawa „na słowo” będzie stopniowo wypierana przez umowy, które można jednoznacznie wykazać przed urzędem, sądem, ARiMR czy KOWR. Dla wielu gospodarstw będzie to jedna z ważniejszych zmian dotyczących użytkowania gruntów od lat.