Kontrowersje wokół budowy parku handlowego w Zduńskiej Woli

Do Wojewody Łódzkiego wpłynęło pismo sygnalizacyjne z prośbą o rozważenie wszczęcia z urzędu postępowania w sprawie stwierdzenia nieważności decyzji o pozwoleniu na budowę Parku Handlowego w Zduńskiej Woli oraz o rozważenie wstrzymania wykonania tej decyzji.

Czy podział parku handlowego w Zduńskiej Woli na cztery budynki o łącznej powierzchni ponad 5000 metrów kwadratowych jest zgodny z ograniczeniami wynikającymi z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, który nie pozwala stawiać tam obiektów handlowych o powierzchni powyżej 2000 metrów kwadratowych? Czy projektowany park handlowy jest w pełni bezpieczny pod kątem przeciwpożarowym? Ponadto nowy obiekt, a konkretnie jego parking, ma powstać na stawie, który ma zostać zasypany – czy jest na to wymagane pozwolenie wodnoprawne?

Wojewoda zbada sprawę

Chodzi o zapowiadaną budowę parku handlowego przy ul. Łaskiej w Zduńskiej Woli. Jak podały media, m.in. portal ezdunska.pl: „W Zduńskiej Woli w 2027 roku ma zostać otwarty park handlowy o powierzchni 12 tys. metrów kwadratowych.”

Kompleks reklamowany jest w mediach jako druga galeria handlowa w mieście, a Starosta Zduńskowolski wydał już inwestorowi decyzję o pozwoleniu na budowę (decyzja z dnia 13 kwietnia 2026 roku). Zgodnie z oficjalnym projektem, w miejscu dotychczasowych obiektów gospodarczych i przemysłowych ma powstać kompleks usługowo-handlowy: cztery budynki handlowe, wewnętrzny układ dróg oraz parking przewidziany na 205 samochodów.

Tymczasem do Wojewody Łódzkiego wpłynęła tzw. sygnalizacja z prośbą o rozważenie wszczęcia z urzędu postępowania w sprawie stwierdzenia nieważności decyzji Starosty Zduńskowolskiego, która daje zielone światło na budowę parku handlowego przy ul. Łaskiej w Zduńskiej Woli. W ocenie autorki pisma decyzja może być dotknięta istotnymi wadami, które uzasadniają rozważenie wszczęcia przez Wojewodę postępowania nieważnościowego z urzędu.

Pytania o podział inwestycji

Główny znak zapytania dotyczy skali całego przedsięwzięcia przy ul. Łaskiej. Oficjalny miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego (MPZP) zakazuje na tym terenie usług handlu wielkopowierzchniowego powyżej 2000 mkw. powierzchni sprzedaży.

Inwestor zaplanował tam cztery mniejsze budynki – z których żaden z osobna nie przekracza tego limitu. Łącznie mają one jednak stworzyć zintegrowany kompleks handlowy o deklarowanej powierzchni sprzedaży ponad 5100 mkw. (łączny teren inwestycji to 12 000 mkw.). Rodzi to naturalne pytanie: czy taki zabieg nie kłóci się z rzeczywistą intencją lokalnych planistów, którzy chcieli uchronić tę okolicę przed tak dużymi obiektami handlowymi? W dokumencie skierowanym do Wojewody Łódzkiego wskazano również na niejasności w metodologii obliczania powierzchni. Istnieje domniemanie, iż w przypadku największego z budynków, po ostatecznym wydzieleniu zaplecza, realna strefa sprzedaży może choćby przekroczyć dozwolony próg 2000 mkw..

Pytania o bezpieczeństwo pożarowe

Wątpliwości dotyczą także rozwiązań przeciwpożarowych, w tym zapewnienia dojazdu pożarowego do jednego z budynków. Zdaniem autorki pisma może to mieć znaczenie dla bezpieczeństwa użytkowników oraz skuteczności ewentualnej akcji ratowniczej.

Rysunki projektowe mogą sugerować, iż droga pożarowa nie zapewnia pełnego zabezpieczenia dla jednego z budynków. Co więcej, pojawia się hipoteza, iż układ dróg wewnętrznych nie gwarantuje wozom strażackim możliwości przejazdu bez cofania ani nie kończy się odpowiednim placem manewrowym.

W piśmie czytamy:

„Podobnie przepisy rozporządzenia w sprawie przeciwpożarowego zaopatrzenia w wodę oraz dróg pożarowych jednoznacznie wskazują, iż do wszystkich projektowanych budynków należy doprowadzić drogi pożarowe o konkretnych wymaganiach. Niespełnienie tych wymagań powoduje skutki niemożliwe do zaakceptowania z punktu widzenia praworządności – brak prawidłowej drogi pożarowej przy budynku (…) może bowiem uniemożliwić skuteczną interwencję służb ratowniczych w przypadku pożaru, co naraża życie i zdrowie ludzkie na bezpośrednie niebezpieczeństwo.”

Pytania o zgody na zasypywanie stawu i odprowadzanie deszczówki

W piśmie wskazano, iż dokumentacja wymaga weryfikacji również pod kątem konieczności uzyskania pozwolenia wodnoprawnego przed wydaniem pozwolenia na budowę. Zdaniem autorki może to mieć znaczenie dla oceny wykonalności decyzji.

Chodzi m.in. o zgodę na zasypanie stawu, na którym ma powstać parking. Pismo zwraca także uwagę na potencjalne ryzyka środowiskowe. W dokumentach widoczna jest niespójność – opis techniczny zakłada wspomaganie się miejską kanalizacją deszczową, podczas gdy plany rysunkowe wskazują na odprowadzenie wód do pobliskiego rowu melioracyjnego, znajdującego się na sąsiedniej działce.

Pytania o zgody na rozbiórki

Projekt zakłada nie tylko budowę, ale i wyburzenie pięciu istniejących obiektów przemysłowych i gospodarczych na działkach należących do różnych podmiotów. Autorka pisma prosi o sprawdzenie, czy inwestor posiada zgody wszystkich właścicieli obejmujące akurat tak radykalny krok, jak rozbiórka. Według niej dokumentacja budzi poważne wątpliwości, czy wszystkie wymagane prawem zgody zostały skutecznie uzyskane.

Czym jest sygnalizacja w prawie administracyjnym?

Sygnalizacja to oficjalne pismo, w którym informuje się dany urząd o tym, iż mogło dojść do naruszenia prawa. Nie jest to jeszcze formalny pozew ani klasyczny protest stron postępowania, ale prawny sygnał alarmowy.

Na tej podstawie Wojewoda ma możliwość sprawdzić, czy powinien z własnej inicjatywy (czyli „z urzędu”) wszcząć postępowanie nadzorcze i zweryfikować poprawność wydanego pozwolenia na budowę.