8 godzin temu
W czerwcu 2025 roku Federalna Agencja Finansowania Mieszkalnictwa (FHFA), nadzorująca najważniejsze instytucje rynku hipotecznego w USA – Fannie Mae i Freddie Mac – wydała przełomową dyrektywę. Zgodnie z nią, obie instytucje mają przygotować propozycje, które umożliwią traktowanie kryptowalut, takich jak Bitcoin, jako legalnych aktywów finansowych przy ocenie zdolności kredytowej wnioskodawców ubiegających się o kredyt hipoteczny na dom jednorodzinny.
Nowe zasady – co się zmienia?
- Kryptowaluty jako rezerwy: Zasoby kryptowalutowe będą mogły być wykazywane jako rezerwy finansowe, podobnie jak gotówka, depozyty bankowe czy akcje. Co istotne, nie będzie wymagane wcześniejsze przewalutowanie tych aktywów na dolary amerykańskie – wystarczy, iż będą one przechowywane na zatwierdzonych, amerykańskich giełdach kryptowalutowych podlegających regulacjom.
- Brak możliwości self-custody: FHFA zastrzega, iż do oceny będą kwalifikowały się wyłącznie kryptowaluty przechowywane na scentralizowanych, regulowanych giełdach w USA. Aktywa przechowywane samodzielnie (self-custody) nie zostaną uznane.
- Weryfikacja i zabezpieczenia: Fannie Mae i Freddie Mac mają uwzględnić w swoich propozycjach mechanizmy uwzględniające zmienność cen kryptowalut oraz określić, jaki udział tych aktywów w ogólnej strukturze rezerw będzie dopuszczalny.
Kontekst polityczny i gospodarczy
Decyzja ta wpisuje się w pro-kryptowalutową politykę administracji Donalda Trumpa, który po powrocie do Białego Domu w 2025 roku zapowiedział uczynienie Stanów Zjednoczonych światową stolicą kryptowalut. FHFA podkreśla, iż nowe podejście ma na celu modernizację rynku hipotecznego oraz zwiększenie dostępności kredytów dla osób posiadających znaczne zasoby w kryptowalutach.
Potencjalne skutki i kontrowersje
Korzyści:
- Większa dostępność kredytów: Osoby posiadające kryptowaluty, które dotąd musiały je sprzedawać, by wykazać zdolność kredytową, będą mogły wykorzystać je bezpośrednio jako zabezpieczenie kredytu.
- Brak konieczności sprzedaży aktywów: Pozwoli to uniknąć opodatkowania zysków kapitałowych oraz potencjalnych strat wynikających z niekorzystnych kursów wymiany w momencie sprzedaży.
Ryzyka i wyzwania:
- Wysoka zmienność kryptowalut: Eksperci zwracają uwagę, iż gwałtowne wahania cen cyfrowych aktywów mogą prowadzić do sytuacji, w której zabezpieczenie kredytu w krótkim czasie straci znaczną część wartości. Może to zwiększyć ryzyko systemowe i przypominać praktyki sprzed kryzysu z 2008 roku.
- Ryzyko dla podatników: Fannie Mae i Freddie Mac są instytucjami ze wsparciem rządowym. W przypadku wzrostu liczby niewypłacalnych kredytów, koszty mogą ponieść podatnicy, tak jak miało to miejsce podczas kryzysu finansowego.
- Bezpieczeństwo przechowywania aktywów: choćby giełdy regulowane są podatne na ataki hakerskie, co rodzi pytania o bezpieczeństwo środków uznawanych za zabezpieczenie kredytu.
Reakcje rynku i dalsze kroki
Rynek kryptowalut zareagował pozytywnie na ogłoszenie FHFA, a środowisko fintech i branża nieruchomości przygotowują się do wdrożenia nowych zasad. Fannie Mae i Freddie Mac mają przedstawić szczegółowe propozycje wdrożenia tej polityki, które następnie zostaną poddane ocenie przez FHFA i odpowiednie rady nadzorcze.
Warto podkreślić, iż choć dyrektywa FHFA jest przełomowa, to na tym etapie nie zmienia jeszcze formalnych wytycznych underwritingowych – jest to zapowiedź kierunku, w jakim będą rozwijane regulacje i praktyki rynkowe w najbliższych miesiącach.
Podsumowanie
Decyzja FHFA o włączeniu kryptowalut do oceny zdolności kredytowej w kredytach hipotecznych Fannie Mae i Freddie Mac to historyczny krok, który może zrewolucjonizować zarówno rynek nieruchomości, jak i sposób postrzegania aktywów cyfrowych w amerykańskim systemie finansowym. Zmiana ta niesie ze sobą zarówno szanse na zwiększenie dostępności kredytów, jak i nowe ryzyka dla stabilności rynku oraz bezpieczeństwa finansowego.
