1 rok temu
Deweloperzy pod presją
Ostatnie problemy amerykańskich banków pokazały, iż choćby na 'pewnych’ inwestycjach można boleśnie stracić. W Polsce za taką inwestycję od wielu lat uchodzą nieruchomości. Ceny znajdują się wciąż blisko historycznych szczytów ale skala problemów, które mogą dotknąć polską gospodarkę zdaje się nie mieć końca. Sektor bankowy stoi przed potężnymi wyzwaniami. Należą do nich:
- Wzrost ryzyka światowego kryzysu bankowego o nieokreślonych skutkach, pośrednio również dla Polski
- Olbrzymi spadek wartości aktywów posiadanych przez banki (wytłumaczymy czym to grozi)
- Potężne straty na skupowanych polskich obligacjach ( zakupy trwały gdy stopy wynosiłi 0%, średnio polskie banki mają ok. 25% strat, nieliczni sprzedali część z nich zawczasu)
- Potężne straty zawiązywane na kredyty frankowe wobec prawdopodobnie niekorzystnej decyzji TSUE (ok. 100 mld PLN szacowanych strat)
- Programy fiskalne m.in. wakacje kredytowe – skorzystali z nich także pożyczkobiorcy, którzy bynajmniej nie musiieli choćby przez pożyczkobiorców) darkę jak
W ocenie autora pierwszymi, którzy staną przed rynkowym pręgieżem będą różnego rodzaju 'patodeweloperzy’. Najczęściej finansujący (de facto 'lewarujący’) swoją działalność tanim kredytem (tani wydawał się, gdy go zaciągali). Nie mogą oczywiście liczyć na popyt ze strony zamożniejszych klientów. A tylko tacy będą prawdopodobnie otrzymywali kredyty (de facto – 'zaufanie’) w bankach. To patodweloperzy najbardziej wyeksponowani na ryzyko odływu popytu na nieruchomości ze strony wszystkich tych, których dziś już na kredyt nie stać (w 2021, jeszcze było). Koszty finansowania zmieniły strukturę rynku i prawdopodobnie wpędzą 'deweloperów-amatorów’ w potężne finansowe tarapaty.
Boomu na nieruchomości
Gwałtowny wzrost koniuktury, napędzany efektem 'niskiej bazy’ i masą taniego pieniądza wrzuconego na rynek w otoczeniu niskich stóp procentowych to melodia przeszłości. Przy stopach blisko 0% kredyt był tani, a wobec 'gospodarki boomu’ można nim było lewarować działalność. Wielu z tego skorzystało i zarobiło duże pieniądze. Dziś stopy wynoszą 6,75% i istnieje obawy, iż mogą wzrosnąć ponieważ ostatni odczyt inflacji w Polsce był fatalny. Wyniosła ponad 18,4% a szczególne obawy budzi 'ugruntowanie się’ presji cenowej w najpotrzebniejszych dobrach jak żywność. Skok cen był zatrważający. Polacy mają coraz bardziej utrudniony dotęp do kredytu. Ostatecznie to bank decyduje czy go udzieli. Zdolność kredytowa spadła spadła zatrważająco a prezes jednego z największych polskich banków wskazał na blisko '99% spadek’ udzielanych kredytow hipotecznych. Kto będzie pływał 'bez gaci’?
Zapaść hipotek
Gospodarka w której popyt na kredyty maleje, a banki go dodatkowo ograniczają stoi na skraju przepaści. To oczywiste, iż efektem takiego działania zwykle jest recesja. I zapaść cen na rynku nieruchomości. Ale zaraz, zaraz. Dlaczego banki miałyby przestać udzielać kredytów? Właśnie – nie dlatego, iż zdecydują by tego nie robić. Po prostu nie będą mogłu. W Polsce banki mogą udzielić kredytów 12 krotnie więcej niż posiadany przez nich kapitał. By udzielać więcej – ich kapitał musi rosnąć. W Polsce (i nie tylko) dzieje się odwrotnie. Kapitał bankow się kurczy. Częściowo przez nabywane w okresie 0% stóp obligacje po wysokich cenach (baki stratę muszą odjąć od raportowanego kapitału), częściowo przez zawiązywane rezerwy na straty frankowe i fatalną rentowność z kredytów w perspektywie 'wakacji kredytowych 2.0.
Forum bankowe drży
W ostatnim czasie odbyło się w Poslce forum bankowe, na które dotarł m.in. niepokojąc list m.in. prof. Adama Glapińskiego, prezesa NBP. Alarmują też prezesi największych z nich. Kapitały bankowe kurczą się a rentowność icj działalności wciąż spada. Żniw z wysokich stóp procentowych po prostu nie ma. Szalone fiskalne programy jak „wakacje kredytowe” i kwestia kredytów frankowych wpędza branżę w innych kryzys. Prawdopodobnie nie grożą nam scenariusze upadków zza oceanu. Ale polski sektor bankowy ma swoje bolączki. O bardzo wysokiej skali i jak zwykle – za problemy banków zapłaci gospodarka i Polacy. Akcja kredytowa w bankach spada i NBP zgodnie z listem prof. Glapińskiego zdaje sobie z tego sprawę. Oraz z pełni zagrożeń które z tego wynikają. Wedug ludzi z branży, polski sektor bankowy powinien przynosić zyski rzędu choćby 30 miliardów złotych rocznie, w tamtym roku mimo podwyżek stóp przyniósł niespełna 12,5 mld zł.
Jakie wyjścia?
Co mogą zrobić banki? Przede wszystkim drastycznie obniżyć liczbę udzielanych kredytów (również z obaw o wypłacalność). Zwiększyć wymogi kredytowania, by mieć pewność iż ich klienci są w jak najlepszej kondycji finansowej. Program rządowy 'pierwsze mieszkanie’ który wielu przytaczało jako katalizator nowego popytu może okazać się zbyt mały, by podnieść ceny nieruchomości. Po pierwsze obejmie ograniczoną grupę docelową (limit wiekowy oraz ograniczenie – brak własności lub współwłasności innej nieruchomości). Banki prawdopodobnie zmniejszą akcję kredytową. Tym bardziej jeżeli TSUE wyda korzystny dla frankowiczów wyrok, a wakcje kredytowe zostaną przedłużone.
