1 godzina temu
Lokale użytkowe udające mieszkania, mikroskopijny metraż i standardy urągające ustawowym normo, To nie fikcja, ale codzienna rzeczywistość polskiego rynku nieruchomości. W miastach takich jak Kraków granice tego, co dopuszczalne, przesuwają się z każdym miesiącem, a w wyścigu o zysk inwestorzy sięgają po coraz bardziej bezczelne metody. Wykorzystując skrajną deficytowość przystępnych cenowo dachu nad głową, sprzedają i wynajmują „mikroapartamenty”, które w świetle prawa w ogóle nie powinny pełnić funkcji mieszkalnych. Gdzie leży granica prawna, kto odpowiada za bezkarność tego procederu i czy rosnący w ostatnim czasie internetowy rozgłos ma szansę czegokolwiek zmienić? O tym m.in. rozmawiamy z Bartłomiejem Maroną, Profesorem Uniwersytetu Ekonomicznego w Krakowie, Kierownikiem Katedry Ekonomiki Nieruchomości i Procesu Inwestycyjnego.
Przepisy budowlane jednoznacznie precyzują, czym jest lokal mieszkalny i jakie warunki techniczne musi spełniać, by zapewnić człowiekowi bezpieczne i godne warunki życia. To jednak teoria. W praktyce jednak polski rynek wykształcił cały wachlarz mechanizmów pozwalających na omijanie tych obostrzeń. Kraków stał się soczewką, w której ten problem widać bardzo wyraźnie. Specyfika miasta oparta na tysiącach studentów, pracownikach sektora usług biznesowych oraz gigantycznym popycie ze strony turystów stworzyła idealną pożywkę dla właścicieli nieruchomości.
W ostatnich miesiącach zjawisko to zyskało całkiem nowy wymiar. Internet zalała fala materiałów, w których twórcy weryfikują warunki panujące w najmniejszych lokalach na rynku. Nagrania te błyskawicznie stają się viralami i generują miliony wyświetleń. Pozostaje jednak pytanie: czy fala oburzenia w sieci przekłada się na realną presję naprawczą, czy jest jedynie chwilową rozrywką, z której inwestorzy nic sobie nie robią?
O prawnych kulisach na rynku najmu, bezkarności inwestorów oraz niezbędnych reformach prawnych rozmawiamy z Bartłomiejem Maroną, Profesorem Uniwersytetu Ekonomicznego w Krakowie, Kierownikiem Katedry Ekonomiki Nieruchomości i Procesu Inwestycyjnego oraz członkiem zarządu European Real Estate Society,.
Patryk Trzaska (KRK NEWS): Jakie absolutne minima techniczne musi spełniać lokal, aby w świetle polskiego prawa można było legalnie nazwać go mieszkaniem i przeznaczyć na stały pobyt ludzi?
prof. UEK dr hab. Bartłomiej Marona: Trzeba przede wszystkim pamiętać, iż standardy techniczne zmieniały się na przestrzeni lat i nie możemy dzisiejszych wymagań automatycznie odnosić do całego istniejącego zasobu. Przykładowo minimalna powierzchnia mieszkania na poziomie 25 mkw. została wprowadzona dopiero w 2018 roku. Wcześniej takiej ogólnej normy w zakresie powierzchni nie było. Dlatego również dzisiaj mamy w Krakowie pełnoprawne mieszkania, które mają 20 mkw lub czasami choćby mniej.
Powierzchnia to oczywiście tylko jeden z parametrów. Przepisy określały również wymagania dotyczące chociażby kuchni, wysokości pomieszczeń, światła dziennego, nasłonecznienia czy wentylacji. Ale tutaj znowu istotne jest to, kiedy mieszkanie powstało i jakie przepisy wtedy obowiązywały. Warto dodać, ze w tej chwili mamy dość specyficzną sytuację, ponieważ dotychczasowe warunki techniczne utraciły moc 20 września br., a nowe rozporządzenie pozostało przygotowywane. Z punktu widzenia naszego problemu najważniejsze jest jednak to, iż minimum 25 mkw. ma zostać utrzymane.
Patryk Trzaska: W jaki sposób inwestorzy obchodzą wymóg minimalnej powierzchni mieszkania? Z czego wynika fakt, iż w Krakowie lokale niemieszkalne lub użytkowe są bez przeszkód wynajmowane na cele mieszkaniowe?
Prof. Bartłomiej Marona: Jednym ze sposobów obchodzenia przepisów było tworzenie bardzo małych lokali, które formalnie nie były mieszkaniami, ale lokalami użytkowymi, a później sprzedawanie ich jako tzw. lokali inwestycyjnych. Ustawodawca dostrzegł ten problem i od sierpnia 2024 roku, z pewnymi wyjątkami, również dla nowych lokali użytkowych wprowadzono minimum 25 mkw. Ponadto, część mieszkań kupowanych inwestycyjnie, przykładowo pod tzw. flipa, jest później dzielona na dwa, czasem choćby trzy lub więcej mniejszych lokali. Tyle iż w sensie prawnym często przez cały czas mamy jedno mieszkanie i jedną księgę wieczystą. Faktycznie natomiast funkcjonują tam dwa czy trzy gospodarstwa domowe. Nie każdy taki podział jest oczywiście nielegalny, ale w określonych przypadkach wymaga spełnienia odpowiednich procedur, które w praktyce nie są realizowane. Warto też zaznaczyć, iż Kraków w ostatnich latach podchodził do tego problemu dość restrykcyjnie, odmawiając w części przypadków wydawania zaświadczeń o samodzielności lokali, m.in. w aparthotelach. To akurat przykład działania miasta, o którym mówi się stosunkowo mało, bo w dyskusji o mieszkalnictwie znacznie częściej koncentrujemy się na tym, czego samorząd nie zrobił…
Problem wykracza zresztą poza samo mieszkanie. o ile budynek został zaprojektowany na 100 mieszkań, a w wyniku takich podziałów faktycznie robi nam się 150 czy 200 lokali mieszkalnych, to rośnie obciążenie kanalizacji, zużycia wody, ilość śmieci, ruch w budynku, hałas, zapotrzebowanie na miejsca parkingowe. I z takimi przypadkami rzeczywiście należy walczyć.
Patryk Trzaska: Jakie czynniki Krakowa (duża liczba studentów, turystyka, korporacje, inwestycje pod wynajem krótkoterminowy) i dlaczego najmocniej napędzają akceptację dla tak niskich standardów mieszkaniowych?
Prof. Bartłomiej Marona: Nie jestem przekonany, czy możemy mówić o jakiejś szczególnej akceptacji dla niskich standardów mieszkaniowych w Krakowie czy też innych większych miastach w Polsce. Powiedziałbym nawet, iż jest raczej odwrotnie, zwłaszcza gdy porównamy dostępność mieszkań na wynajem, standard i wyposażenie z sytuacją w wielu dużych miastach państw wysoko rozwiniętych, w tym w Europie Zachodniej. Zdecydowana większość mieszkań oferowanych na rynku najmu jest przygotowana dobrze, często bardzo dobrze. W Polsce standardem jest też wynajmowanie mieszkań umeblowanych, wyposażonych w AGD, często również RTV. Tylko, iż o takim dobrze przygotowanym mieszkaniu nikt nie zrobi filmu, który obejrzą setki tysięcy osób. Zainteresowanie wzbudzają przypadki skrajne. Mamy tutaj trochę do czynienia z heurystyką reprezentatywności –skrajne przypadki wyrazistych przykładów zaczynają nam budować obraz całego rynku.
Oczywiście słabsze mieszkania również znajdują najemców, szczególnie w okresach przewagi popytu nad podażą. W Krakowie bardzo dobrze widać to przed rozpoczęciem roku akademickiego, kiedy pojawia się duża grupa nowych najemców i pozycja wynajmujących jest silniejsza. W grudniu, styczniu czy lutym sytuacja potrafi być już zupełnie inna i to najemca ma większy wybór.
Patryk Trzaska: Czy trend „testowania mieszkań” przez twórców internetowych ma szansę wpłynąć na poprawę sytuacji na rynku, czy jedynie nagłaśnia problem bez realnych konsekwencji dla właścicieli? W ostatnim czasie wspomniane „recenzje” cieszą się ogromnym zainteresowaniem i osiągają wysokie wyniki oglądalności.
Prof. Bartłomiej Marona: Myślę, iż takie materiały mogą mieć pozytywne znaczenie, bo pokazują przypadki skrajne i wywierają pewną presję na właścicieli. Nie przeceniałbym jednak ich wpływu na cały rynek. Warto też spojrzeć na najem trochę szerzej. Od lat nagłaśniane są w mediach przecież również przypadki nieuczciwych najemców, zaległości czynszowych, niszczenia mieszkań czy bardzo długiego procesu odzyskiwania lokalu. I tutaj samo nagłaśnianie problemu też kilka zmieniło.
Specyfika polskiego rynku polega na tym, iż jego bardzo duża część nie jest tworzona przez profesjonalne fundusze czy duże przedsiębiorstwa, ale przez osoby prywatne. Często mamy więc tak naprawdę relację między dwoma gospodarstwami domowymi. Jedno zaspokaja swoją potrzebę mieszkaniową, drugie udostępnia swój majątek i bierze na siebie ryzyko.
Musimy pamiętać, iż przez ostatnie dekady zaspokajanie potrzeb mieszkaniowych zostało w Polsce w bardzo dużym stopniu oparte właśnie na własności prywatnej. Państwo nie stworzyło dużego zasobu mieszkań na wynajem. Dlatego potrzebna jest ochrona najemcy, ale musi jej towarzyszyć ochrona właściciela. Inaczej część właścicieli po prostu nie wprowadzi swoich mieszkań na rynek ze względu na zbyt duże ryzyko.
Patryk Trzaska: Czy drastyczne zaniżanie standardów to wyłącznie kwestia braku mieszczącym się w normach lokali, czy efekt kalkulacji inwestorów wykorzystujących brak alternatyw u najemców?
Prof. Bartłomiej Marona: Na pewno w części przypadków jest to kalkulacja ekonomiczna. Inwestor patrzy na relację pomiędzy ceną zakupu a możliwym do uzyskania czynszem. W przypadku małych mieszkań ta relacja jest często korzystniejsza. o ile mieszkanie jest dwa razy mniejsze, nie oznacza przecież, iż czynsz będzie dwa razy niższy. W efekcie rentowność może być wyższa.
W Krakowie ma to szczególne znaczenie, ponieważ rentowność najmu należy do najniższych w Polsce, oscyluje w granicach około 4 proc i systematycznie spada.
Nie dziwi mnie więc, iż inwestorzy próbują optymalizować powierzchnię i rentowność; problem zaczyna się wtedy, kiedy ta optymalizacja wiąże się z łamaniem przepisów prawa.
Patryk Trzaska: Czy pośrednicy nieruchomości i portale ogłoszeniowe powinni ponosić współodpowiedzialność za promowanie ofert, które ewidentnie nie spełniają norm budowlanych bądź sanitarnych?
Prof. Bartłomiej Marona: Rozdzieliłbym odpowiedzialność prawną od zawodowej czy po prostu etycznej. Szczególnie od pośrednika mamy prawo oczekiwać, iż jako profesjonalista wie, jaki jest status prawny lokalu i co adekwatnie oferuje klientowi. Problem polega na tym, iż od 2014 roku, po deregulacji zawodów, nie mamy już państwowych licencji pośredników i zarządców nieruchomości. Próg wejścia do tych zawodów jest dzisiaj bardzo niski, mimo iż jest to praca skomplikowana i wymagająca wiedzy z wielu obszarów.
Stąd ważna rola organizacji branżowych, takich jak działające w Krakowie Małopolskie Stowarzyszenie Pośredników w Obrocie Nieruchomościami i Zarządców Nieruchomości, czy organizacje ogólnopolskie, jak Krajowa Izba Gospodarki Nieruchomościami. One dbają o standardy zawodowe, szkolenia i kwestie etyczne.
Osobiście uważam, iż powinniśmy wrócić do państwowego systemu licencjonowania pośredników i zarządców. Krytykowana od początku przez wielu przedstawicieli środowiska akademickiego i branżowego, w tym przeze mnie, deregulacja tych zawodów po prostu się nie sprawdziła.
W przypadku portali byłbym bardziej ostrożny. Trudno wymagać, żeby portal sprawdzał stan prawny i techniczny każdego z tysięcy mieszkań. Powinien natomiast reagować na przypadki oczywistego wprowadzania klientów w błąd czy naruszania prawa.
Patryk Trzaska: Jakie systemowe lub prawne reformy są najbardziej naglące, aby skutecznie ukrócić zjawisko rażącego zaniżania standardów mieszkaniowych w dużych miastach?
Prof. Bartłomiej Marona: Nie sprowadzałbym tego wyłącznie do tworzenia kolejnych regulacji. W dużej mierze jest to problem popytu i podaży. o ile najemca ma do wyboru kilkanaście mieszkań, lokal o bardzo niskim standardzie będzie miał problem ze znalezieniem klienta. o ile na jedno mieszkanie przypada wielu zainteresowanych, ktoś zaakceptuje również gorsze warunki.
Dlatego z jednej strony chcemy podnosić standardy i chronić najemców, ale z drugiej nie możemy np. traktować deweloperów czy też przedstawicieli klasy średniej inwestujących w mieszkania jako wrogów. Większa podaż mieszkań jest tutaj naszym sprzymierzeńcem. I nie chodzi tylko o budowanie nowych mieszkań. Mamy zasób – w tym w Krakowie – który już istnieje, ale z różnych powodów nie trafia na rynek najmu długoterminowego. Część mieszkań jest wykorzystywana w najmie krótkoterminowym, część to pustostany, czasem zdeprywowane i wymagające dużych nakładów. Są też właściciele, którzy nie wynajmują mieszkań, bo obawiają się nierzetelnych najemców, zaległości, zniszczenia lokalu czy późniejszych problemów z jego odzyskaniem.
Powinniśmy więc równocześnie zwiększać podaż nowych mieszkań, w tym tych społecznych i przystępnych cenowo, uruchamiać istniejący zasób, uporządkować rynek najmu krótkoterminowego, ale też stworzyć takie warunki prawne, żeby właściciel nie bał się wynająć mieszkania. Samo zaostrzanie norm technicznych, bez zwiększenia realnej podaży, problemu na pewno nie rozwiąże.
