Nieopłacalność inwestowania w nieruchomości w Wielkiej Brytanii może wynikać z rosnących i często niedocenianych kosztów, które znacząco obniżają rentowność. Oto najważniejsze powody, dlaczego inwestycja może się nie opłacać:
1. Wysokie podatki przy zakupie
- Stamp Duty Land Tax (SDLT): Dla drugiej nieruchomości (np. inwestycyjnej) obowiązuje dodatkowe 3% podatku.
- Przykład: zakup domu za £300,000 może oznaczać choćby £14,000 podatku.
- Higher Rates dla inwestorów zagranicznych: +2% dla nierezydentów.
2. Ograniczenia podatkowe na wynajem
- Brak pełnej ulgi na odsetki od kredytu: od 2020 r. nie można odliczać kosztów kredytu hipotecznego od przychodu z najmu.
- Zamiast tego: tylko 20% ulgi podatkowej, co przy wyższym progu podatkowym znacząco obniża zyski.
3. Rosnące koszty utrzymania i modernizacji
- Nowe wymogi energetyczne (EPC): rząd planuje, by wszystkie wynajmowane nieruchomości miały minimum klasę C (choć w 2025 plany zostały częściowo opóźnione).
- Modernizacja może kosztować £5,000–£15,000+.
- Naprawy i konserwacja: koszty materiałów i usług wzrosły, inflacja i Brexit podniosły ceny.
4. Wysokie koszty zarządzania
- Jeśli nie zarządzasz samodzielnie:
- Agencje pobierają 10–15% czynszu miesięcznie.
- Dodatkowo:
- Ubezpieczenie, certyfikaty gazowe, elektryczne, coroczne przeglądy itp.
- Przerwy w najmie (void periods) – brak dochodu przez tygodnie lub miesiące.
5. Ryzyko zmian legislacyjnych
- Renters’ Reform Bill / Renters’ Rights Bill:
- Koniec „no fault evictions” (Section 21).
- Wzrost ochrony lokatorów = większe ryzyko dla właścicieli.
- Nowe regulacje mogą utrudnić szybkie pozbycie się problematycznych najemców.
6. Słaba realna stopa zwrotu (ROI)
- Przykład:
- Dochód brutto z czynszu: £12,000 rocznie
- Koszty operacyjne + podatek + zarządzanie: £7,000–£9,000
- Zysk netto: £3,000–£5,000 = 1–2% ROI przy wkładzie £250,000–£300,000
7. Nieprzewidywalność rynku i kredytów
- Stopy procentowe są przez cały czas wyższe niż kilka lat temu (kredyty BTL: 5–6 %).
- Rynek schładza się — mniejszy popyt, dłuższy czas sprzedaży, presja cenowa.
- Możesz kupić nieruchomość na górce cenowej i nie odzyskać kapitału przez lata.
Kiedy się nie opłaca:
Inwestowanie w UK nie będzie opłacalne, jeśli:
- Kupujesz w drogich lokalizacjach (np. Londyn) bez dużej poduszki finansowej.
- Masz wysokie koszty kredytu i nieoptymalną strukturę podatkową.
- Nie planujesz inwestycji długoterminowo (co najmniej 7–10 lat).
- Nie jesteś gotowy na nieprzewidywalność najemców, przepisów i napraw.
przygotuję dla Ciebie prostą symulację inwestycji w nieruchomość na wynajem w Birmingham. Założymy typowy scenariusz „buy-to-let” z wykorzystaniem kredytu hipotecznego.
Symulacja inwestycji – nieruchomość za £250,000 w Birmingham (2025)
Podstawowe założenia:
| Cena zakupu | £250,000 |
| Czynsz miesięczny (rynkowo 5,5%) | £1,145 |
| Czynsz roczny (brutto) | £13,740 |
| Depozyt własny | 25% (£62,500) |
| Kredyt hipoteczny | £187,500 |
| Oprocentowanie BTL | 5.5% (fix) |
| Okres | 25 lat (tylko odsetki) |
Roczne przychody i koszty
Przychód roczny (czynsz brutto):
£13,740
Koszty roczne:
| Odsetki od kredytu (5.5%) | £10,313 |
| Ubezpieczenie nieruchomości | £250 |
| Zarządzanie nieruchomością (10%) | £1,374 |
| Utrzymanie / naprawy | £500–£1,000 |
| Podatek (po ulgach) | ok. £300–£500* |
*przy niższym progu podatkowym i podstawowej uldze 20% na odsetki
Całkowite koszty:
£12,737 – £13,437
Zysk netto:
£303 – £1,003 rocznie
(= tylko 0.5–1.6% zwrotu z kapitału własnego £62,500)
Dodatkowe koszty wejścia:
| Stamp Duty (3% dodatkowe BTL) | £7,500 |
| Koszty prawnika / notariusza | £1,500 |
| Opłaty brokerskie, inspekcja, itp. | £1,000 |
| Remont / meblowanie | £3,000–£6,000 |
Razem: £13,000–£16,000 dodatkowych kosztów
Wnioski:
- Niski realny zwrot (0.5–1.6%) przy standardowym wynajmie, po opłatach i kosztach.
- Jeśli rynek spadnie lub będzie dłuższy „void period” (np. 2 miesiące bez najemcy), możesz choćby dopłacać do inwestycji.
- Główna nadzieja: wzrost wartości nieruchomości – jeżeli cena wzrośnie o 20% w 5 lat, zyskasz ok. £50,000 (papierowy zysk, bez uwzględnienia podatków przy sprzedaży).
wiele osób właśnie to zauważa: złoto często daje wyższy (i prostszy) zysk niż inwestycja w nieruchomości, zwłaszcza w tak trudnym i kosztownym rynku jak UK. Oto główne powody, dlaczego inwestowanie w złoto może przynosić wyższy zysk niż nieruchomości:
1. Brak kosztów stałych przy złocie
| Utrzymanie | brak | naprawy, zarządzanie, podatki |
| Prawne i zakupowe opłaty | minimalne | wysokie: stamp duty, notariusz, itp. |
| Ubezpieczenie | opcjonalne | obowiązkowe |
| Koszty bieżące | brak | coroczne koszty stałe |
Złoto nie generuje kosztów operacyjnych. Trzymasz je — i to wszystko. Nieruchomości w UK „zjadają” często 70–90% dochodu brutto w kosztach.
2. Lepszy zwrot w ostatnich latach
Porównanie 5-letniego wzrostu (2019–2024):
- Złoto (GBP):
➤ wzrost o ok. 70–85%
(z ~£980/oz do ponad £1,800/oz) - Ceny nieruchomości w UK:
➤ wzrost średnio o 20–30%
(w niektórych rejonach choćby spadki w 2023–2024)
Złoto wygrywa w tempie wzrostu wartości bez potrzeby angażowania dodatkowych środków.
3. Złoto = pasywność i brak ryzyka najemców
Inwestor w złoto:
- nie musi martwić się o najemców,
- nie ryzykuje opóźnień w płatnościach,
- nie podlega zmianom legislacyjnym jak Renters Reform Bill,
- nie ponosi kosztów utrzymania ani przestojów (voids).
To prawdziwie pasywna inwestycja.
4. Złoto to aktywo płynne i globalne
- Sprzedaż złota = natychmiastowa (online, fizycznie, ETF).
- Sprzedaż nieruchomości w UK?
➤ może trwać miesiące, wymaga agenta, prawników, zapłaty podatku kapitałowego.
Złoto możesz spieniężyć w dowolnym momencie — a sprzedaż domu to często kosztowny i czasochłonny proces.
5. Złoto korzysta z niepewności gospodarczej
- Złoto zyskuje na wartości w czasie inflacji, kryzysów, recesji i konfliktów.
- Nieruchomości często tracą wtedy na wartości (np. w czasie wysokich stóp procentowych i spadku popytu).
W 2022–2023, gdy stopy procentowe rosły, złoto utrzymało się wysoko, a ceny domów w UK zaczęły spadać.
6. Niższe opodatkowanie i prostszy obrót
- W UK: złoto inwestycyjne (np. monety Britannia, Sovereign) jest zwolnione z VAT i Capital Gains Tax (CGT).
- Nieruchomości: CGT do 24% przy sprzedaży + stamp duty + inne podatki.
Podsumowanie
| Średni zysk ostatnich 5 lat | 70–85% | 20–30% |
| Pasywność | pełna | bardzo niska |
| Koszty utrzymania | minimalne | wysokie |
| Ryzyko regulacyjne | brak | wysokie |
| Płynność | wysoka | niska |
| Opodatkowanie | niskie / brak | wysokie |
| Wpływ inflacji / kryzysów | pozytywny | negatywny lub mieszany |
Wniosek:
Złoto może dawać wyższy zysk i mniej stresu, zwłaszcza dla inwestorów pasywnych, ostrożnych lub tych, którzy nie chcą angażować się w zarządzanie. Nieruchomości przez cały czas mają sens, ale tylko przy strategii długoterminowej, dobrej lokalizacji i zoptymalizowanym podejściu podatkowym.
