Londyn detronizuje Mediolan. Nowy Świat nie w pełni wykorzystuje swój potencjał [RAPORT]

Londyńska ulica New Bond Street, gdzie czynsze wzrosły w minionym roku o 22 proc. do 2231 USD za stopę kwadratową rocznie (st. kw./rok), po raz pierwszy w historii zdobyła tytuł najdroższej lokalizacji handlowej świata. Nowy Świat, jedyna polska ulica handlowa w zestawieniu, zajęła 35. miejsce – poinformowała firma Cushman & Wakefield.

Z informacji przedstawionych w 35. edycji flagowego raportu firmy „Main Streets Across the World” wynika, iż New Bond Street wyprzedziła mediolańską via Montenapoleone (2179 USD/st. kw./rok), która w ubiegłym roku jako pierwsza europejska ulica wspięła się na szczyt globalnego rankingu, a także ikoniczną nowojorską Górną Piątą Aleję (2000 USD/st. kw./rok).

Rosnące czynsze

Raport firmy Cushman & Wakefield, bazujący na danych własnych, przedstawia analizę czynszów bazowych w 141 najbardziej prestiżowych lokalizacjach – często związanych z sektorem marek luksusowych – oraz zestawienie najdroższych ulic handlowych na poszczególnych rynkach.

– Wzrost czynszów przy ulicy New Bond Street wynika z silnego popytu, ograniczonej podaży i kolejnych inwestycji w poprawę jakości przestrzeni publicznej, co pozwoliło jej umocnić swoją pozycję globalnej destynacji handlowej. Jedną ze światowych lokalizacji, o które toczy się najbardziej zacięta rywalizacja, jest w tej chwili odcinek New Bond Street z ekskluzywnymi sklepami jubilerskimi pomiędzy Clifford Street i Burlington Gardens. To sprawia, iż wielu najemców decyduje się na umowy długoterminowe z wysokimi stawkami czynszu, aby zapewnić sobie obecność w tym niezwykle pożądanym miejscu – mówi Duncan Gillard, dyrektor działu nieruchomości handlowych w centrum Londynu, Cushman & Wakefield.

Źródło: Cushman & Wakefield

– Niesłabnąca atrakcyjność najważniejszych ulic handlowych świata wynika z ich unikalnego połączenia dziedzictwa, rozpoznawalności i prestiżu kulturowego. Te ikoniczne ulice to nie tylko lokalizacje handlowe – stanowią globalną arenę umożliwiającą storytelling marki, ekspresję architektoniczną i angażowanie klientów. Wynajęcie powierzchni w tych miejscach jest niezwykle trudne i wymaga niestandardowej strategii, która utorowałaby drogę do nowych możliwości – dodaje Robert Travers, dyrektor działu nieruchomości handlowych w regionie EMEA w Cushman & Wakefield.

W skali całego globu czynsze wzrosły średnio o 4,2 proc., a wzrosty dotyczyły 58 proc. monitorowanych rynków. Najbardziej, bo aż o 7,9 proc., podrożały lokale handlowe w regionie obydwu Ameryk, na co wpłynęły zmiany kursów walut w Ameryce Południowej. Z kolei w Europie wzrost cen w ujęciu rocznym sięgnął 4 proc., przy czym najwyższą dynamikę odnotowano w Budapeszcie i Londynie. Jednocześnie, pomimo gwałtownie wzrastających cen najmu w Indiach i Japonii, tempo wzrostu stawek czynszu w całym regionie Azji i Pacyfiku spowolniło do 2,1 proc., głównie za sprawą trudności gospodarczych obserwowanych w Chinach i krajach Azji Południowo-Wschodniej.

Nowy Świat ze stabilną pozycją

Po raz kolejny jedyną polską ulicą handlową, która zakwalifikowała się do zestawienia, jest Nowy Świat, który zanotował wzrost czynszów o 7 proc. r/r. Stawka w tej stołecznej lokalizacji wynosi 1104 EUR/mkw./rok (120 USD/st. kw./rok), co plasuje Nowy Świat na 35. miejscu wśród najdroższych ulic na świecie. W ubiegłym roku Nowy Świat po raz drugi z rzędu zajął 35. pozycję w rankingu. Jednak historyczne dane w najnowszym raporcie zostały zaktualizowane o Zjednoczone Emiraty Arabskie, które nie były uwzględnione w publikacji Main Streets Around the World 2024. W efekcie Dubaj zajął 11. miejsce w tegorocznym zestawieniu. Włączenie nowego rynku wymusiło również przeliczenie rankingu za 2024 rok, co oznacza, iż wszystkie lokalizacje sklasyfikowane poniżej Dubaju spadły o jedno miejsce, by uwzględnić jego obecność.

– 35. pozycja w globalnym rankingu najdroższych ulic handlowych świata potwierdza stabilną, przewidywalną sytuację przy warszawskim Nowym Świecie. w Warszawie. Jednocześnie stanowi to jasny sygnał, iż potencjał tej części miasta nie został jeszcze w pełni wykorzystany. Skala ruchu pieszego i turystycznego – zgodnie z naszymi danymi, liczba odwiedzających Warszawę w ubiegłym roku przekroczyła poziomy sprzed pandemii – wzmacnia argument za potrzebą dalszego rozwoju i dywersyfikacji funkcji handlowych i usługowych przy Nowym Świecie – komentuje Michał Masztakowski, Head of Retail Agency Poland, Cushman & Wakefield.

Z punktu widzenia efektywnego planowania miejskiego i atrakcyjności komercyjnej najważniejsze jest adekwatne zbalansowanie funkcji w obrębie ulicy. Lokale frontowe powinny być przeznaczone przede wszystkim na handel detaliczny, natomiast przestrzenie w bramach i głębi kamienic – na gastronomię oraz usługi towarzyszące, które tworzą bardziej kameralne i sprzyjające relaksowi otoczenie.

– Taki układ wspiera naturalny sposób korzystania z przestrzeni przez konsumentów – zakupy poprzedzają zwykle chwilę odpoczynku przy kawie lub posiłku – co przekłada się na wydłużenie czasu spędzanego w danej lokalizacji. Ten model funkcjonuje już z powodzeniem na ulicy Chmielnej i powinien być konsekwentnie rozwijany także na Nowym Świecie. Miasta w Europie coraz częściej działają jak zarządcy centrów handlowych – aktywnie kształtując ofertę ulic handlowych, wspierając dobór najemców i inwestując w atrakcyjność przestrzeni. Warszawa powinna pójść tą samą drogą – dodaje Michał Masztakowski.

Obecna sytuacja pokazuje, iż najbardziej prestiżowa ulica Warszawy wymaga spójnej strategii komercjalizacji – z wyraźnie zdefiniowaną wizją, strukturą najemców i dążeniem do przyciągania ciekawych konceptów, w tym marek premium i luksusowych. To nie tylko zwiększy atrakcyjność tej części miasta, ale też podniesie wartość nieruchomości i stopy zwrotu z najmu – także dla właścicieli publicznych, w tym miasta.

– Warszawa potrzebuje ulicy handlowej, która stanie się benchmarkiem dla innych perspektywicznych lokalizacji handlowych w mieście. Mamy w stolicy dobre przykłady – Mokotowska, Plac Trzech Krzyży – ale to właśnie Nowy Świat, ze swoją rozpoznawalnością i symbolicznym znaczeniem, powinien wyznaczać standard dla innych – komentuje Ewa Derlatka-Chilewicz, Head of Research, Cushman & Wakefield.

Sytuacja w poszczególnych regionach

Europa

Liderem wzrostów w Europie był Londyn, gdzie dwucyfrowe wzrosty odnotowano przy New Bond Street (+22 proc.), Oxford Street i Regent Street. Na tle całego regionu wyróżnia się budapeszteńska ulica Fashion Street ze wzrostem o 33 proc., co pozwoliło jej zająć miejsce Váci utca jako najpopularniejszej lokalizacji handlowej w mieście. Mediolan i Paryż zachowały swój globalny status z czynszami na stabilnym poziomie przy via Montenapoleone (2179 USD/st. kw./rok) i Polach Elizejskich (1364 USD/st. kw./rok).

Ameryka Północna i Południowa

Najwyższy wzrost czynszów w skali regionalnej zaobserwowano w krajach Ameryki Północnej i Południowej – średnio o 7,9 proc.. Stawki czynszu przy Oscar Freire Jardins w São Paulo w Brazylii wzrosły aż o 65 proc., dzięki czemu lokalizacja ta awansowała w globalnym zestawieniu o siedem pozycji. Z kolei w Ameryce Północnej wzrost czynszów był bardziej umiarkowany – w Stanach Zjednoczonych wyniósł średnio 2,5 proc.. Ceny najmu powierzchni handlowej przy Górnej Piątej Alei w Nowym Jorku pozostały na stabilnym poziomie, natomiast sąsiednia Madison Avenue i dzielnica SoHo odnotowały wzrost o ponad 8 proc., oferując atrakcyjne lokale przy czynszach niższych o ok. 30-50 proc.. Warto również zwrócić uwagę na odwrócenie trendu w Kanadzie, gdzie czynsze przy Robson Street w Vancouver wzrosły w 2025 roku o 20 proc. po ubiegłorocznym spadku o 25 proc..

Azja i Pacyfik

Tempo wzrostu czynszów w regionie spowolniło z 2,8 proc. w ubiegłym roku do 2,1 proc. w 2025 r., aczkolwiek przy dużym zróżnicowaniu dynamiki pomiędzy poszczególnymi rynkami. Za wzrost cen odpowiadały największe miasta w Indiach – i tak na przykład przy Galleria Market w Gurgaon wzrosły one o 25 proc., przy Connaught Place w New Delhi o 14 proc. a przy Kemps Corner w Mumbaju o 10 proc.. Z kolei Ginza i Omotesando w Tokio odnotowały wzrost czynszów odpowiednio o 10 proc. i 13 proc., natomiast koszt najmu powierzchni handlowej w hongkońskiej dzielnicy Tsim Sha Tsui spadł o 6 proc. do 1515 USD/st. kw./rok. Z kolei czynsze przy Pitt Street Mall w Sydney wzrosły o zaledwie 4 proc. do 795 USD/st. kw./rok, co świadczy o powrocie na ścieżkę wzrostową po latach stagnacji.

Prognozy

Najbardziej prestiżowe lokalizacji handlowe przez cały czas radzą sobie lepiej niż rynek jako całość, wykazując się odpornością w obliczu niepewnej sytuacji gospodarczej i zmieniających się zachowań konsumentów. Stopy procentowe utrzymują się na wysokim poziomie, ale presja inflacyjna się zmniejsza, a banki centralne mają przestrzeń do kolejnych obniżek. Czynniki te – w połączeniu ze stabilizacją nastrojów konsumenckich, realnym wzrostem wynagrodzeń i ożywieniem światowego ruchu turystycznego – będą pozytywnie wpływać na kondycję sektora handlowego w przyszłym roku.

– Topowe lokalizacje handlowe zyskują na połączeniu szeregu czynników, w tym prężnego wzrostu gospodarczego, spowolnienia wzrostu kosztów życia i powrotu zainteresowania zakupami niezwiązanymi z artykułami pierwszej potrzeby. Tempo wzrostu czynszów będzie się różnić w zależności od rynku, ale siła oddziaływania lokalizacji flagowych jest niezaprzeczalna. Niektóre miasta odnotowały wyjątkowe, dwucyfrowe wzrosty, podczas gdy inne stoją w obliczu presji. Handel stacjonarny przez cały czas odgrywa istotną rolę – zwłaszcza w kontekście budowania głębokiej i znaczącej interakcji z markami w miejscach, w których konsumenci chcą przebywać – co przekłada się na rosnącą atrakcyjność najważniejszych ulic handlowych świata. Przewidujemy, iż ten trend przybierze na sile wraz z poprawą koniunktury gospodarczej na świecie – podsumowuje dr Dominic Brown, dyrektor działu badań międzynarodowych w Cushman & Wakefield, autor raportu.