1 godzina temu
Rynek mieszkaniowy w Polsce w I kw. 2026 r. przyniósł dalsze ożywienie popytu, silny wzrost zainteresowania kredytami hipotecznymi oraz utrzymanie wysokiego potencjału przyszłej podaży, widocznego przede wszystkim w liczbie wydanych pozwoleń na budowę.
Jak ponadto wynika z najnowszej analizy międzynarodowa firmy doradczej Cushman & Wakefield (C&W), pomimo stabilizacji cen na części rynków i wyraźnego zróżnicowania dynamiki pomiędzy największymi miastami, dane z początku roku potwierdzają odporność sektora mieszkaniowego na mniej sprzyjające otoczenie zewnętrzne.
Solidny wzrost gospodarczy i kredytowy powrót nabywców
Na przełomie 2025 i 2026 r. polska gospodarka utrzymała stabilne tempo wzrostu. Zgodnie z ostatnimi dostępnymi danymi kwartalnymi GUS, realny wzrost PKB w IV kwartale 2025 r. wyniósł 4,0% r/r, przy wzroście 1,0% kw/kw po odsezonowaniu. Struktura wzrostu pozostawała korzystna z perspektywy sektora mieszkaniowego – kluczową rolę odgrywał popyt krajowy, w tym konsumpcja prywatna oraz inwestycje wspierane uruchamianiem środków z KPO.
W marcu br. inflacja wyniosła 3,0% r/r, pozostając w paśmie celu inflacyjnego NBP. Najmocniejszym sygnałem poprawy nastrojów po stronie kupujących był jednak rynek kredytowy. W marcu br. wartość zapytań o kredyty mieszkaniowe wzrosła o 80,5% r/r, a liczba potencjalnych kredytobiorców przekroczyła 63 tys. Średnia kwota wnioskowanego kredytu osiągnęła historyczne maksimum, przekraczając 500 tys. zł.
Widzimy rynek aktywny, ale ostrożniejszy i bardziej selektywny
– I kw. br. potwierdził, iż popyt mieszkaniowy pozostaje bardzo wrażliwy na sygnały płynące z rynku finansowania. Tak silny wzrost zapytań kredytowych pokazuje, iż część gospodarstw domowych przyspiesza decyzje zakupowe, traktując obecne warunki kredytowe jako relatywnie korzystne. Jednocześnie na decyzje nabywców wpływają obawy dotyczące przyszłych kosztów finansowania, inflacji oraz dalszego wzrostu cen mieszkań. Widzimy więc rynek aktywny, ale ostrożniejszy i bardziej selektywny – komentuje Tadeusz Bellaby, Junior Research Analyst w C&W.
Rynek pierwotny i wtórny: wysoka sprzedaż, ale różna dynamika cen
W I kw. br. rozpoczęto budowę blisko 31 tys. mieszkań przeznaczonych na sprzedaż lub wynajem, co oznacza nieznaczny wzrost względem poprzedniego kwartału, ale spadek w ujęciu rocznym. Według danych Otodom, na koniec marca br. na rynku pierwotnym w 7 największych miastach w ofercie pozostawało ok. 58,9 tys. mieszkań. Sprzedaż wyniosła ok. 13,2 tys. lokali, a wyraźne przyspieszenie aktywności w kolejnych miesiącach kwartału zakończyło się rekordowym marcem.
W ujęciu rocznym najsilniej wzrosły ceny nowych mieszkań w Gdańsku (+20% r/r) i Warszawie (+12% r/r). W Łodzi wzrost wyniósł 8% r/r, w Poznaniu 5% r/r, we Wrocławiu 4% r/r, a w Krakowie 2% r/r. Katowice pozostały rynkiem ze spadkiem cen ofertowych nowych mieszkań (-1% r/r). Nominalnie najwyższe ceny utrzymują się w Warszawie (19 253 zł/mkw.), Gdańsku (18 315 zł/mkw.) oraz Krakowie (16 665 zł/mkw.), natomiast najtańszym rynkiem pozostaje Łódź (11 388 zł/mkw.).
Obecna sytuacja wskazuje na utrwalenie scenariusza „miękkiego lądowania” rynku wtórnego
Na rynku wtórnym i kw. br. przyniósł stabilizację cen ofertowych, przy niewielkich lokalnych korektach. W ujęciu kwartalnym umiarkowane wzrosty odnotowano w Gdańsku (16 942 zł/mkw., +1% kw/kw), Katowicach (9 612 zł /mkw., +1%), Łodzi (8 758 zł /mkw., +1%), Poznaniu (12 237 zł /mkw., +1%) oraz Wrocławiu (13 546 zł /mkw., +2%). W Warszawie (18 526 zł /mkw.) i Krakowie (16 731 zł /mkw.) średnie ceny pozostały stabilne względem poprzedniego kwartału.
Obecna sytuacja wskazuje na utrwalenie scenariusza „miękkiego lądowania” rynku wtórnego. Ceny pozostają relatywnie odporne na korekty, ale ich dalszy wzrost ograniczają konkurencja ze strony rynku pierwotnego, wysoka oferta mieszkań deweloperskich, selektywny popyt oraz rosnąca wrażliwość nabywców na standard i lokalizację.
Podaż i mieszkania w budowie: deweloperzy utrzymują wysoką aktywność
W pierwszym I kw. br. deweloperzy oddali do użytkowania 26 tys. mieszkań przeznaczonych na sprzedaż lub wynajem, co oznacza spadek względem analogicznego okresu 2025 r. Pomimo niższego wyniku kwartalnego skala ukończonych inwestycji pozostaje wysoka na tle danych historycznych, po okresie podwyższonej aktywności deweloperskiej w latach 2020-2022.
Jednocześnie w pierwszych trzech miesiącach 2026 r. deweloperzy uzyskali pozwolenia na budowę blisko 46 tys. mieszkań, co oznacza wzrost o ok. 11% w porównaniu z pierwszym kwartałem poprzedniego roku. Łącznie od 2021 r. wydano pozwolenia na budowę ponad miliona mieszkań w kategorii na sprzedaż i wynajem.
Deweloperzy pozostają aktywni, choć rynek wszedł w fazę większej ostrożności
Na koniec 2025 r. zasoby mieszkaniowe Polski przekroczyły 16,1 mln lokali. Od 2021 r. w kategorii na sprzedaż lub wynajem oddano do użytkowania ponad 700 tys. mieszkań. Średnia powierzchnia mieszkania oddanego w I kw. br. wyniosła 63 mkw., co oznacza wzrost o 2% zarówno kwartalnie, jak i rocznie.
– Dane podażowe pokazują, iż deweloperzy pozostają aktywni, choć rynek wszedł w fazę większej ostrożności. Liczba wydanych pozwoleń wskazuje na utrzymywanie istotnego potencjału przyszłej podaży, natomiast decyzje o uruchamianiu nowych projektów będą zależeć od tempa sprzedaży, kosztów finansowania i ogólnej sytuacji makroekonomicznej. Wysoka liczba mieszkań w ofercie oraz większa skłonność deweloperów do stosowania rabatów, szczególnie w drugiej części kwartału, tworzą warunki do bardziej zrównoważonego rynku, w którym przewagę zyskują dobrze przygotowane projekty, odpowiadające realnym możliwościom zakupowym klientów – komentuje Ewa Derlatka-Chilewicz, Head of Research w C&W.
Polska na mapie europejskiego najmu
Po okresie bardzo dynamicznych wzrostów czynszów rynek najmu mieszkań w Polsce wszedł w fazę stabilizacji. W ujęciu rocznym dynamika stawek wyniosła 0%, co oznacza wyraźne wyhamowanie po dużych wzrostach obserwowanych w ostatnich latach. W perspektywie 5-letniej czynsze w Polsce wzrosły jednak aż o 60%, czyli ponad dwukrotnie mocniej niż średnia dla UE, wynosząca 27%. Londyn pozostaje najdroższym rynkiem najmu w Europie – średni czynsz za mieszkanie dwupokojowe w centrum miasta wynosi tam 2 772 euro, czyli ok. 11 730 zł, a poza centrum 2 019 euro, czyli ok. 8 540 zł. Wysokie poziomy czynszów notowane są również w Zurychu i Amsterdamie. Najtańsze mieszkania na wynajem znaleźć można w Rydze oraz Bukareszcie, gdzie czynsze za dwupokojowe mieszkanie w centrum kształtują się średnio poniżej 600 euro, czyli ok. 2 540 zł.
Warszawa zajmuje pozycję zbliżoną do średniej unijnej, oferując mieszkania dwupokojowe w cenie ok. 1 045 euro, czyli ok. 4 420 zł, w centrum oraz ok. 794 euro, czyli ok. 3 360 zł, poza centrum. W Polsce stolica pozostaje najdroższą lokalizacją – mediana czynszu za kawalerkę wynosi ok. 2 600 zł, natomiast za przeciętne mieszkanie czteropokojowe trzeba zapłacić ok. 7 400 zł miesięcznie. W Gdańsku mediana czynszu za kawalerkę wyniosła w I kw. br. 2 300 zł. Najtańszymi dużymi miastami pozostają Katowice i Łódź, gdzie mediana czynszu za kawalerkę wyniosła odpowiednio 1 850 zł i 1 750 zł.
