4 godzin temu
W realiach, w których szybkość i odporność łańcuchów dostaw oraz koszty operacyjne decydują o przewadze rynkowej, magazyn przestaje być jedynie zapleczem operacyjnym, a staje się strategicznym narzędziem biznesowym. Nic więc dziwnego, iż oczekiwania najemców wobec obiektów magazynowych rosną i wykraczają daleko poza kwestie ceny i lokalizacji. O tym, jakie kryteria dziś naprawdę decydują o wyborze magazynu i jak przekłada się on na przewagę konkurencyjną firm, opowiadają redakcji Omnichannelnews.pl Katarzyna Dudzik, Partner i Development Director MDC2, Konrad Petrus, kierownik transportu, Chefs Culinar, oraz Tomasz Gomułka, Sr. Director Global Operations and GSC Transformation, Oriflame.
Jakie cechy magazynów są w tej chwili najbardziej pożądane przez najemców?
Katarzyna Dudzik, Partner i Development Director MDC2: Dziś dla najemców liczą się przede wszystkim realne oszczędności operacyjne. W nowoczesnych magazynach osiąga się je między innymi dzięki doświetleniu światłem dziennym, lepszej izolacji ścian i energooszczędnym systemom, które pozwalają obniżyć rachunki za prąd i ogrzewanie. W lokalizacjach miejskich plusem jest możliwość korzystania z ogrzewania miejskiego.
W sytuacji, gdy wykorzystuje się zielone źródła energii – np. panele fotowoltaiczne – można dodatkowo zmniejszy koszty i także emisję CO₂. Warto uświadomić, iż nowopowstałe budynki są często tańsze w utrzymaniu i bardziej przewidywalne finansowo – gwarancje wykonawcy na początkowym etapie życia magazynu eliminują wiele kosztów serwisowych, typowych dla starszych obiektów. Do tego dochodzi aspekt ESG: certyfikaty BREEAM (w MDC2 certyfikujemy budynki na poziomie minimum Excellent), efektywność energetyczna czy odnawialne źródła energii nie tylko ograniczają wpływ na środowisko, ale także budują pozytywny wizerunek użytkownika i pomagają w raportowaniu zrównoważonego rozwoju.
Tomasz Gomułka, Sr. Director Global Operations and GSC Transformation, Oriflame: I właśnie tak jest u nas – wybieramy magazyny, które realnie pomagają nam realizować cele ESG. Zrównoważony rozwój jest wpisany w DNA Oriflame, dlatego dążymy do neutralności klimatycznej i wybieramy obiekty certyfikowane w systemie BREEAM na poziomie Excellent.
Priorytetem są dla nas rozwiązania, które realnie obniżają ślad węglowy – na przykład instalacja fotowoltaiczna na dachu magazynu czy zapewnienie bioróżnorodności w otoczeniu hali. Naszą uwagę przyciągają inwestycje takie jak MDC2 Park Łódź South, który przoduje w Polsce pod względem redukcji emisji dwutlenku węgla. Ślad węglowy związany z budową obiektu (tzw. embodied carbon) został obniżony o 49% – do 163 kg CO₂/m² w porównaniu ze średnią krajową wynoszącą 319 kg CO₂/m². Ma to dla nas podwójną wartość: wspiera realizację naszych celów ESG i jednocześnie zmniejsza koszty operacyjne w ramach tzw. green lease.
Katarzyna Dudzik, MDC2: Dziękuję za podkreślenie tego aspektu – warto pamiętać, iż zrównoważone budownictwo to nie tylko rozwiązania takie jak fotowoltaika, rekuperacja czy pompy ciepła, ale coś znacznie więcej. Redukcja wpływu na planetę zaczyna się już na etapie pomysłu, projektowania i wyboru materiałów. W MDC2 standardem jest spełnianie rygorystycznych kryteriów zrównoważonego budownictwa, w tym stosowanie materiałów posiadających Deklaracje Środowiskowe Produktu (EPD) – takich jak beton, stal czy materiały termoizolacyjne – a także preferowanie lokalnych dostawców, co dodatkowo ogranicza ślad węglowy związany z transportem.
Jakie inne cechy infrastruktury magazynowej są dziś najważniejsze z punktu widzenia najemców?
Tomasz Gomułka, Oriflame: Operujemy na tysiącach produktów o niewielkich gabarytach (SKU), co wymaga specyficznej logistyki typu pick & pack. Dlatego ważne jest dla nas, aby powierzchnia magazynowa była przygotowana pod instalację zaawansowanych systemów regałowych i automatyki. Wysokość składowania – standardowo 12 metrów w nowoczesnych obiektach – umożliwia nam optymalne wykorzystanie kubatury. Równie istotna jest odpowiednia nośność posadzki, wymagana przez systemy automatyczne, oraz duża liczba doków przeładunkowych, które zapewniają płynność operacji przy wysokim wolumenie wysyłek, zarówno globalnych, jak i regionalnych.
Konrad Petrus, Chefs Culinar: Wysoka kubatura i 12-metrowe składowanie to częste oczekiwania, jednak potrzeby poszczególnych branż mogą być diametralnie różne – i my jesteśmy tego przykładem. W naszej działalności wszystkie operacje realizowane są „ na podłodze”, bez regałów wysokiego składowania. Towar dociera do magazynu każdej nocy z naszego Centrum dystrybucyjnego, po czym trafia on do komór chłodniczych i mroźniczych, gdzie przechowywany jest przez kilka godzin, a następnie przeładowany do mniejszych aua dystrybucyjnych. Każda rampa w ciągu doby jest wykorzystywana wielokrotnie, bo przyjmujemy duże ciężarówki nocą, a następnie codziennie wysyłamy kilkanaście lub kilkadziesiąt mniejszych samochodów. Dla efektywności tego procesu kluczowa jest liczba ramp. Na przykład w MDC2 Park Kraków South mamy cztery tysiące metrów powierzchni i siedem doków – to zdecydowanie więcej niż w poprzedniej lokalizacji, choć ta proporcja w naszej specyfice działalności przez cały czas mogłaby być jeszcze wyraźniejsza i optymalnie byłoby mieć na takiej powierzchni 8-10 ramp.
Czy nowoczesne technologie też wpływają na wybór obiektu?
Katarzyna Dudzik, MDC2: Tak, zdecydowanie, nowoczesne technologie mają coraz większe znaczenie. W naszych obiektach standardowo stosujemy systemy BMS, czyli inteligentne systemy zarządzania budynkami, które pozwalają na monitoring i zarządzanie zużyciem mediów, co przekłada się na realne oszczędności w codziennej eksploatacji. BMS może być rozbudowywany od prostych funkcji – np. wskazywania miejsc największego zużycia mediów – po bardziej zintegrowane systemy automatyki. Aby funkcjonowanie zaawansowanych rozwiązań technologicznych było możliwe, obiekt musi być odpowiednio przygotowany. Na przykład wózki systemowe z pętlami indukcyjnymi w posadzce wymagają podłóg spełniających rygorystyczne normy płaskości i wytrzymałości – standardowo zapewniamy obciążenie co najmniej 5 ton na m². Ponadto ważne są wspomniana już odpowiednia wysokość magazynu, dostęp do infrastruktury teletechnicznej i energetycznej oraz wysoka moc przyłączeniowa, które umożliwiają instalację automatyki, cyfryzację procesów i wykorzystanie rozwiązań AI. W skrócie: nowoczesne technologie to dziś nie tylko udogodnienie – to często jeden z kluczowych czynników decydujących o przewadze konkurencyjnej. Dla naszych najemców istotne jest, aby powierzchnia była elastyczna i gotowa do implementacji wszelkich potrzebnych rozwiązań technologicznych.
Tomasz Gomułka, Oriflame: Obiekt musi być „automation-ready”, czyli gotowy na przyjęcie zaawansowanej automatyki magazynowej. W naszej branży szybkość i bezbłędność kompletacji zamówień to podstawa, a tego nie da się osiągnąć bez automatyzacji. Coraz ważniejsza staje się też infrastruktura IT samego budynku, w tym systemy monitorowania zużycia mediów w czasie rzeczywistym, które pozwalają nam precyzyjnie zarządzać efektywnością energetyczną.
Jakie inne aspekty są dla państwa ważne w kontekście wynajmu magazynu?
Konrad Petrus, Chefs Culinar: Dla nas absolutnie kluczowa jest infrastruktura parkingowa. Potrzebujemy nieproporcjonalnie dużej liczby miejsc postojowych w porównaniu do innych najemców, bo nasze ciężarówki dystrybucyjne pracują głównie w ciągu dnia, a wieczorem i w nocy muszą mieć zapewniony bezpieczny parking. Co więcej, te pojazdy muszą mieć możliwość podłączenia do sieci elektrycznej – schładzamy je przed załadunkiem, abyśmy mogli zachować ciągłość łańcucha chłodniczego aż do klienta końcowego. Dlatego potrzebujemy dużego parkingu i gniazd elektrycznych zlokalizowanych przy budynku, w pobliżu ramp i miejsc parkingowych. Nie chodzi tutaj o klasyczne ładowarki do aut elektrycznych, tylko zwykłe przyłącza, które pozwalają zasilać agregaty chłodnicze w pojazdach stojących na parkingu. W MDC2 Park Kraków South taka infrastruktura została dla nas przygotowana i – choć w przyszłości planujemy jeszcze drugi etap jej rozbudowy – na dziś jest ona dopasowana do skali naszej floty.
Drugim ważnym elementem są powierzchnie biurowe. W magazynie pracują u nas kilkunastoosobowe zespoły – od przedstawicieli handlowych obsługujących klientów telefonicznie, przez doradców handlowych, po logistyków zarządzających operacjami. Potrzebujemy więc nie tylko hali, ale także funkcjonalnego zaplecza biurowego z salą spotkań i przestrzenią socjalną. W MDC2 Park Kraków South to niemal 300 m², co dobrze pokazuje, iż magazyn to dla nas nie tylko miejsce pracy magazynowej, ale również centrum operacyjne całego regionu.
Tomasz Gomułka, Oriflame: W Oriflame myślimy bardzo podobnie, magazyn to dla nas przede wszystkim miejsce pracy setek osób. A ponieważ jesteśmy organizacją, która stawia człowieka i jego samopoczucie na pierwszym miejscu, to oczekujemy standardów wykraczających poza absolutne minimum. Potrzebujemy nowoczesnych, dobrze doświetlonych przestrzeni biurowych oraz miejsc odpoczynku dopasowanych do potrzeb kierowców. Bardzo cenimy rozwiązania takie jak przestrzeń Rest&Move, która obejmuje m.in. plenerowe siłownie i zielone strefy relaksu. Chcemy, aby nasi pracownicy czuli się dobrze w swoim miejscu pracy, bo to bezpośrednio przekłada się na zaangażowanie i efektywność zespołów. Dlatego na naszej liście must-have są również odpowiednia liczba miejsc parkingowych, udogodnienia dla rowerzystów oraz infrastruktura wspierająca zdrowy styl życia i komfort codziennej pracy.
Na koniec porozmawiajmy o lokalizacji – tradycyjnie uznawanej za najważniejszy czynnik przy wyborze magazynu. Czy tak jest nadal?
Katarzyna Dudzik, MDC2: Lokalizacja wciąż pozostaje jednym z najważniejszych kryteriów, bo wszyscy chcą być jak najbliżej swoich klientów końcowych. Z jednej strony zmniejsza to ryzyko przerw w łańcuchu dostaw, z drugiej pozwala ograniczyć koszty transportowe. Jednak w praktyce także wiele zależy od rodzaju działalności. Na przykład kurierzy potrzebują magazynów blisko centrów miast, by gwałtownie realizować wysyłki, podczas gdy firmy zaopatrujące zakłady produkcyjne lokują swoje magazyny w pobliżu fabryk, niezależnie od odległości od dużych aglomeracji. Lokalizacja portowa w Trójmieście zyskuje na znaczeniu dla firm, które odbierają towary drogą morską – mogą tam organizować przepakowanie i składowanie, a następnie dystrybuować towar po całej Polsce.
Z punktu widzenia regionów w Polsce duże rynki centralne i Śląsk pozostają najbardziej aktywne. Wrocław i Poznań są w tej chwili mniej aktywne niż kiedyś. Jednocześnie coraz częściej pojawiają się najemcy technologiczni, np. operatorzy data centers, dla których najważniejsze będą przede wszystkim dostępność dużej mocy energetycznej oraz wykwalifikowanej kadry – a to oznacza lokalizację w pobliżu dużych miast uniwersyteckich, niezależnie od regionu.
Tomasz Gomułka, Oriflame: Dla Oriflame, jako firmy prowadzącej działalność opartą na sprzedaży bezpośredniej, zbliżoną do modelu e-commerce, kluczowa jest centralna lokalizacja z doskonałym dostępem do głównych arterii komunikacyjnych. Wybór nigdy nie jest przypadkowy, a poprzedza go analiza center of gravity i szczegółowy proces selekcji. Taka lokalizacja pełni funkcję globalnego hubu (umożliwia sprawną obsługę międzynarodowych rynków), jak i regionalnego centrum dystrybucyjnego (szybka dostawa w całej Polsce i sąsiednich rynkach). Szczególnie istotna była dla nas bliskość węzłów autostradowych. W branży beauty szybkość i niezawodność dostaw mają bezpośredni wpływ na satysfakcję klientów, dlatego lokalizacja magazynu jest dla nas strategicznym elementem przewagi konkurencyjnej.
Konrad Petrus, Chefs Culinar: Na początku naszej działalności koncentrowaliśmy się na największych ośrodkach miejskich, ponieważ tam rozwój sprzedaży był najintensywniejszy. W tej chwili nasza sieć dystrybucji jest już znacznie większa: dysponujemy 14 punktami przeładunkowymi w całej Polsce. Wszystkie ulokowaliśmy w pobliżu największych aglomeracji – tam, gdzie znajduje się nasz klient końcowy, czyli przede wszystkim restauracje, hotele, catering, fast foody i inne punkty gastronomiczne. Przy wyborze lokalizacji kierujemy się dwoma głównymi kryteriami: dogodnym położeniem względem centrów miast oraz dobrym połączeniem z trasami szybkiego ruchu. To determinujące czynniki dla procesów logistycznych w naszej firmie.
Tomasz Gomułka, Oriflame: Warto podkreślić, iż istotna jest też relacja z wynajmującym, a także jego pro aktywność i elastyczność w dostosowywaniu obiektu do zmieniających się potrzeb oraz norm środowiskowych. Szczególnie cenny jest deweloper, który inwestuje w budynek, wspiera rozwój i rozumie nasze potrzeby. To również może być kluczowa kwestia przy wyborze powierzchni magazynowej. Warto myśleć o tej decyzji kompleksowo.
Katarzyna Dudzik, MDC2: I to właśnie obserwujemy w ostatnich latach: najemcy przy wyborze powierzchni magazynowej uwzględniają wszystkie wspomniane czynniki: dogodną lokalizację, łatwy dostęp do głównych arterii komunikacyjnych, efektywność energetyczną, nowoczesne technologie i cele ESG oraz komfort pracy zespołów. Wybór magazynu to dziś decyzja strategiczna, która wpływa nie tylko na logistykę, doświadczenie klienta i satysfakcję pracowników, ale może również budować przewagę konkurencyjną na lata.
Rozmawiał: Wojciech Wojnowski
