W 2023 roku w Polsce wielokryterialne certyfikaty ekologiczne otrzymała rekordowa liczba inwestycji. Wzrost zainteresowania niezależnymi audytami ekologicznymi i zapotrzebowania na nie wiąże się z coraz większymi wymaganiami regulacyjnymi, którym muszą sprostać inwestorzy. Równolegle rosną też świadomość i wymagania klientów, które zmuszają deweloperów do traktowania tematu ekologii i oszczędności zasobów coraz poważniej. Jak sytuacja kształtuje się na rynku inwestycji mieszkaniowych?
Według Bazy Budynków Certyfikowanych w Polsce, opracowanej przez Polskie Stowarzyszenie Budownictwa Ekologicznego PLGBC – 213 budynków zdobyło w 2023 roku jeden z obecnych na polskim rynku certyfikatów lub precertyfikatów ekologicznych. To duży wzrost w porównaniu z wcześniejszymi latami, kiedy to liczba uzyskiwanych certyfikatów oscylowała wokół 140 rocznie (145 w 2020 roku, 134 w 2021 roku i ponownie 145 w 2022 roku).
Łączna liczba wszystkich przyznanych w Polsce wielokryterialnych certyfikacji dla inwestycji budowlanych wynosi 2425. Oceny te przeprowadzane są głównie w dwóch najpopularniejszych systemach: brytyjskim BREEAM (Building Research Establishment Environmental Assess-
ment Method) i amerykańskim LEED (Leadership in Energy and Environmental Design). W ostatnich latach rośnie również popularność certyfikatu WELL, oceniającego komfort, bezpieczeństwo i jakość środowiska pracy w budynkach. Łącznie w naszym kraju wydano już 134 takie certyfikaty.
W przypadku inwestycji magazynowych czy biurowych ekologiczne certyfikaty stają się powoli rynkowym standardem. Według Bazy Budynków Certyfikowanych w Polsce, opracowanej przez Polskie Stowarzyszenie Budownictwa Ekologicznego PLGBC –w 2023 roku w Polsce certyfikacjęprzeprowadzono w 138 inwestycjachmagazynowych i 56 biurowcach. Inaczej wygląda sytuacja w kontekście budownictwa mieszkaniowego, choć również tutaj popularność ekologicznych certyfikatów stale się wzmacnia, co jest szczególnie widoczne po 2020 roku. W 2023 roku certyfikaty lub precertyfikaty w sektorze residential zdobyło 15 inwestycji (dla porównania w 2022 roku było ich 9, a w 2021 – 14).
– Certyfikowanie budynków mieszkalnych nie pozostało w Polsce rozpowszechnioną praktyką. Uważamy jednak, iż sytuacja ta zmieni się diametralnie w nadchodzących latach – mówi Dorota Bartosz, Dyrektorkaw PLGBC oraz autorka założeń polskiego certyfikatu dla budynkówmieszkaniowych ZIELONY DOM. – Stąd decyzja Polskiego Stowarzyszenia Budownictwa Ekologicznegoostworzeniu własnego, odpowiadającego polskim realiom systemu wielokryterialnej certyfikacji ekologicznej. – dodaje.
Polskie inwestycje mieszkaniowecertyfikowane są w tej chwili najczęściej w systemach BREEAM New Construction i BREEAM In-Use oraz ZIELONY DOM. We wcześniejszych latach (do 2020 roku) zrealizowano również kilka certyfikacji w ramach LEED oraz francuskiego systemu HQE (Haute Qualité Environnementale). Ciekawą formą certyfikacji inwestycji mieszkalnych jest także BREEAM Communities, oceniający wpływ inwestycji na lokalne społeczności.
Przewagi i korzyści po obu stronach
Wielokryterialna certyfikacja ekologiczna wpisuje się w bodaj najsilniejszy w tej chwili na rynku nieruchomości trend, czyli spełnianie wymagań polityki ESG (environmental, social and governance), regulującej kwestie środowiskowe, społeczne i zarządcze w działaniach prowadzonych przez firmy i organizacje. Jak wskazuje raport CBRE „Is sustainability certification in Real Estate really worth it 2022”, popyt na certyfikowane budynki znacząco wzrósł w ostatnich latach, a spełnianie kryteriów zrównoważonego rozwoju podnosi wartość inwestycji i zmniejsza ryzyko pustostanów. Inwestorzy działający na rynku mieszkaniowym coraz wyraźniej zauważają te zależności i decydują się na wejście na drogę certyfikacji w swoich inwestycjach, szukając w ten sposób korzyści finansowych i środowiskowych.
Certyfikat staje się w rękach dewelopera ważnym narzędziem. Stanowi niezależne, uznawane szeroko potwierdzenie wysokiej jakości budynków oraz zastosowanych w nich proekologicznych technologii i rozwiązań. Dodatkowo skraca ścieżkę sprzedaży czy wynajmu powierzchni, ułatwia pozyskiwanie finansowania i umożliwia korzystanie z „zielonych” instrumentów finansowych. Certyfikat w sposób obiektywny potwierdza przyszłościowe myślenie inwestorów i dbałość o zgodność z międzynarodowymi regulacjami środowiskowymi. Certyfikowane inwestycje stają się dzięki temu synonimem bezpiecznej inwestycji – zarówno dla klienta indywidualnego, jak i dla funduszy.
Z certyfikacji ekologicznej budynków mieszkalnych w dużym stopniu korzystają też ich lokatorzy. Surowe kryteria izolacyjności, wykorzystanie technologii oszczędzających energię czy inteligentnych systemów zarządzania wodą sprawiają, iż koszty eksploatacyjne ulegają obniżeniu. Budynki z certyfikatem wyróżniają się także korzystnym wpływem na zdrowie mieszkańców i stwarzają im lepsze warunki do życia. Zaawansowane systemy klimatyzacji i wentylacji zapewniają wysoką jakość powietrza i komfort termiczny, a skuteczna izolacja akustyczna redukuje poziom hałasu. Wykorzystanie wysokiej jakości materiałów konstrukcyjnych i wykończeniowych chroni przed szkodliwymi czynnikami, takimi jak ekspozycja na szkodliwe substancje chemiczne, alergeny czy grzyby. Poza tym wymagane w kryteriach certyfikacyjnych starannie zaprojektowane tereny zielone w obrębie nieruchomości nie tylko upiększają okolicę, ale też zachęcają do aktywności i integracji mieszkańców.
PRZEGLĄD NAJWAŻNIEJSZYCH SYSTEMÓW CERTYFIKACJI W POLSCE
Każdy system certyfikacji dostępny na polskim rynku mieszkaniowym wymaga kompleksowego podejścia do zrównoważonego budownictwa i stanowi skuteczne narzędzie do podnoszenia standardów w sektorze.
BREEAM New Construction
BREEAM New Construction to system certyfikacji stworzony przez BRE Global przeznaczony do nowo powstających budynków, który ocenia je już na etapie projektowania i realizacji. Pierwsze tego typu certyfikaty na polskim rynku przyznano w 2017 roku inwestycjom deweloperów Skanska Residential Development i Murapol, następnie w ich ślady poszła Grupa Asbud i Bouygues Immobilier Polska.
System BREEAM New Construction opiera się na dogłębnej analizie dziewięciu kluczowych kategorii: zarządzanie; zdrowie i dobre samopoczucie; energia; transport; woda; materiały; odpady; wykorzystanie terenu i ekologia; zanieczyszczenia. W zależności od zdobytej punktacji wyróżnia pięć poziomów oceny: „Pass”, „Good”, „Very Good”, „Excellent” i „Outstanding”.
W ramach oceny zarządzania analizowane są praktyki stosowane podczas budowy, odpowiedzialne podejście do realizacji inwestycji oraz planowanie przyszłej eksploatacji obiektu. Dużą uwagę poświęca się aspektom zdrowia i dobrego samopoczucia przyszłych mieszkańców, uwzględniając m.in. dostęp do światła dziennego, jakość powietrza wewnętrznego oraz parametry akustyczne i termiczne.
Kategoria związana z energią koncentruje się na efektywności energetycznej budynku, wykorzystaniu nowoczesnych technologii i monitoringu zużycia zasobów. W obszarze transportu oceniane są m.in. dostępność komunikacji publicznej, infrastruktura dla rowerzystów oraz rozwiązania wspierające elektromobilność. Gospodarka wodna obejmuje systemy optymalizujące zużycie wody, monitoring oraz rozwiązania związane z jej ponownym użyciem.
Istotnym elementem jest również ocena wykorzystanych materiałów budowlanych, ich wpływu na środowisko w całym cyklu życia oraz odpowiedzialnego ich pozyskiwania. System zwraca uwagę na gospodarowanie odpadami – na etapie budowy i podczas późniejszej eksploatacji. W kontekście wykorzystania terenu i ekologii BREEAM New Construction premiuje rozwiązania chroniące i wzbogacające bioróżnorodność. Ostatnia kategoria dotyczy zanieczyszczeń, oceniane są emisje szkodliwych substancji, hałasu oraz zanieczyszczenia światłem.
– Certyfikat BREEAM New Construction to najczęściej stosowany na polskim rynku mieszkaniowym certyfikat – tłumaczy Błażej Szymczyński, Principal Expert w firmie doradczej JWA, zajmującej się zrównoważonym budownictwem. – Jego uzyskanie pomaga tworzyć bardziej zrównoważone i przyjazne środowisku obiekty mieszkalne, które nie tylko minimalizują negatywny wpływ na otoczenie, ale także zapewniają wysoką jakość życia przyszłym mieszkańcom i optymalizują koszty eksploatacji – wyjaśnia.
BREEAM In-Use
BREEAM In-Use to wariant certyfikacji stworzony z myślą o istniejących budynkach, który w przypadku budynków mieszkalnych ocenia obiekt w trzech kluczowych obszarach. Pierwszym z nich jest charakterystyka budynku (Asset Performance) – analizowane są adekwatności techniczne obiektu, wbudowane systemy oraz jego potencjał do efektywnego funkcjonowania. Ocenie podlega również stan techniczny instalacji oraz możliwości przeprowadzenia modernizacji i adaptacji przestrzeni.
Drugi obszar koncentruje się na zarządzaniu budynkiem (Building Management). Obejmuje stosowane polityki i procedury zarządcze, systemy monitorowania i kontroli zużycia mediów, a także metody konserwacji i utrzymania systemów. Istotnym elementem jest też sposób angażowania mieszkańców w funkcjonowanie budynku oraz procedury reagowania na awarie i sytuacje kryzysowe.
Trzecim filarem oceny jest sposób wykorzystania budynku przez jego użytkowników (Occupier Management). Ten aspekt uwzględnia zachowania mieszkańców, efektywność wykorzystania dostępnej przestrzeni oraz poziom świadomości ekologicznej użytkowników. Brane pod uwagę są również praktyki związane z oszczędzaniem zasobów oraz ogólny poziom komfortu i zadowolenia mieszkańców.
Całość tworzy kompleksowy system oceny, który pozwala na identyfikację obszarów wymagających poprawy, aby podnieść standard i efektywność funkcjonowania istniejących budynków mieszkalnych.
ZIELONY DOM
ZIELONY DOM to pierwszy polski certyfikat wielokryterialny, stworzony w 2021 roku przez Polskie Stowarzyszenie Budownictwa Ekologicznego PLGBC i kierowany wyłącznie do sektora mieszkaniowego. w tej chwili wdrażana jest wersja 2.0 certyfikatu, która zawiera zaktualizowane kryteria. W zależności od liczby zgromadzonych punktów możliwe jest osiągnięcie jednego z trzech poziomów certyfikatu: „Standard”, „Premium” lub „Prestige”.
Certyfikat ZIELONY DOM przeznaczony jest dla sektora mieszkaniowego, obejmującego swoim zakresem dwie formy zabudowy – budynki jedno- i wielorodzinne. Proces certyfikacji uwzględnia wszystkie etapy powstawania inwestycji, od fazy koncepcyjnej, poprzez projektowanie i realizację, aż do momentu oddania budynku do użytkowania i ostatecznego przyznania certyfikatu.
Warto zwrócić uwagę, iż ZIELONY DOM to jednocześnie pierwszy certyfikat wielokryterialny na polskim rynku, który bezpośrednio odnosi się do wymagań Taksonomii UE – umożliwia on ocenę inwestycji z uwzględnieniem kryteriów zawartych w Taksonomii.
– W praktyce certyfikowane inwestycje będą analizowane pod kątem istotnego wkładu środowiskowego, spełniania technicznych kryteriów kwalifikacji oraz zasady Do No Significant Harm, czyli niewyrządzania poważnych szkód, dla dwóch głównych celów środowiskowych w ramach Taksonomii – komentuje Dorota Bartosz, Dyrektorka ds. Zrównoważonego Budownictwa w PLGBC. – Już teraz wiemy, iż ta zmianaprzełoży się na wymierne korzyści biznesowe. Inwestycje spełniającekryteria Taksonomii UE mają większe szanse na pozyskanie korzystnegofinansowania i cieszą się rosnącymzainteresowaniem świadomych ekologicznie inwestorów i nabywców – podsumowuje.
Ocena inwestycji w ramach certyfikatu ZIELONY DOM nie ogranicza się wyłącznie do aspektów konstrukcyjnych i zastosowanych rozwiązań technicznych. Ocenie podlegają także m.in. prowadzenie prac budowlanych w zakresie monitorowania zużycia mediów i zarządzania odpadamibudowlanymi oraz sposób zagospodarowania przestrzeni wokół budynku,ze szczególnym uwzględnieniem różnorodności biologicznej i funkcjonalności dla przyszłych mieszkańców.
Kryteria certyfikatu ZIELONY DOM zgrupowane są w ramach sześciu obszarów: zarządzanie inwestycją, miejsce i lokalizacja, materiały i zasoby, zdrowie i komfort użytkownika, gospodarowanie wodą oraz optymalizacja zużycia energii. Każdy z obszarów zawiera szereg kryteriów wymaganych, które inwestycja musi spełnić, oraz punktowanych, których spełnienie pozwala na uzyskanie certyfikatu na odpowiednim poziomie.
Certyfikat ZIELONY DOM weryfikuje szereg elementów, takich jak zastosowanie rozwiązań w zakresie energii odnawialnej, jakość powietrza w pomieszczeniach, komfort akustyczny i cieplny, rozwiązania w zakresie wykorzystania wód opadowych z naciskiem na wdrożenie rozwiązań mikroretencji, odpowiedzialne gospodarowanie materiałami budowlanymi, optymalizacja zużycia energii, zarządzanie odpadami powstającymi podczas budowy czy dostępność terenów rekreacyjnych.
Inwestycje posiadające certyfikat ZIELONY DOM wpisują się w budownictwo zrównoważone, które charakteryzuje się wysoką efektywnością energetyczną, komfortem użytkowników, jakością i trwałością wykorzystanych materiałów budowlanych –uzyskanymi z poszanowaniem środowiska naturalnego.
BREEAM Communities
BREEAM Communities to system służący do oceny i certyfikacji całych obszarów zabudowy oraz projektów masterplanów. Promuje kompleksowe podejście do projektowania zrównoważonych obszarów miejskich. Do tej pory w Polsce przyznano 5 takich certyfikatów. W przeciwieństwie do certyfikacji pojedynczych budynków koncentruje się na zrównoważonym rozwoju całych społeczności i dzielnic, oceniając projekty w trzech kluczowych etapach rozwoju.
Pierwszy etap, nazywany strategicznym, obejmuje określenie podstawowych parametrów projektu, jego wykonalności oraz wpływu na lokalną społeczność. Przeprowadzane są analizy demograficzne, ekonomiczne, środowiskowe oraz ocena dostępności transportu i infrastruktury. Drugi etap skupia się na określeniu układu przestrzennego – planowana jest sieć transportowa, tereny zielone, przestrzenie publiczne oraz zrównoważona infrastruktura wraz z systemami energetycznymi i gospodarką wodną. Trzeci etap to projektowanie szczegółowe, podczas którego dopracowywane są rozwiązania architektoniczne, specyfikacje materiałowe oraz elementy małej architektury.
System oceny opiera się na sześciu głównych kategoriach. W ramach zarządzania (Governance) oceniane jest zaangażowanie społeczności lokalnej, proces konsultacji społecznych oraz długoterminowe strategie zarządzania obszarem. Kategoria dobrobytu społecznego i ekonomicznego (Social and Economic Wellbeing) koncentruje się na wpływie ekonomicznym, tworzeniu miejsc pracy oraz integracji społecznej. W obszarze zasobów i energii (Resources and Energy) analizowana jest efektywność energetyczna, wykorzystanie odnawialnych źródeł energii oraz gospodarka wodna i odpadowa. Wykorzystanie terenu i ekologia (Land Use and Ecology) obejmuje ochronę bioróżnorodności, rewitalizację terenów zdegradowanych oraz tworzenie korytarzy ekologicznych. W kategorii transportu (Transport and Movement) oceniana jest dostępność komunikacji publicznej, infrastruktura rowerowa i piesza oraz połączenia z istniejącą siecią transportową.
Certyfikat BREEAM Communities nie odnosi się tylko i wyłącznie do osiedli czy grup nieruchomości mieszkalnych, ponieważ w systemie certyfikowane mogą być także inwestycje wielofunkcyjne czy centra handlowe. Warto jednak ująć go w zestawieniu, ponieważ często używany jest do optymalnego projektowania funkcjonowania i kreowania społeczności w kontekście nowych inwestycji mieszkaniowych.
Aktualnym krajowym przykładem może tu być inwestycja Esy Floresy na warszawskim Mokotowie. Jej deweloper, Flora Development, przy wsparciu specjalistów z JWA jest właśnie w trakcie przekształcania dawnych przestrzeni i budynków biurowych w zrównoważone osiedle mieszkaniowe. W tym celu kieruje się m.in. kryteriami zawartymi w BREEAM Communities, starając się jednocześnie o ten certyfikat.
– Inwestycje mieszkaniowe naobszarach kojarzonych dotąd z funkcją biurową są szansą na rewitalizację i adaptację ciekawych, często świetnie zlokalizowanych przestrzeni.
Dzięki odważnym inwestorom możliwa jest zmiana charakteru takich miejsc, a certyfikat BREEAM Communities może być dla takich projektów świetnym potwierdzeniem świadomego inwestowania z korzyścią dla społeczności – komentuje Błażej Szymczyński, Principal Expert w zespole Sustainability Advisory w JWA.
Ważna rola audytorów
Uzyskanie certyfikacji to stosunkowo czasochłonny i wieloetapowy proces, realizowany przy wsparciu wykwalifikowanych doradców i audytorów. Firmy zajmujące się doradztwem w obszarze zrównoważonego budownictwa towarzyszą inwestorom na wszystkich etapach zadania. Ich rola rozpoczyna się już na etapie planowania i obejmuje doradztwo w wyborze rozwiązań, nadzór nad spełnieniem wybranych wspólnie wymagań certyfikacyjnych oraz sporządzanie raportów oceniających. Audytorzy gromadzą dokumentację, weryfikują zgodność materiałów i technologii z wytycznymi certyfikacji, a w wybranych przypadkach monitorują również funkcjonowanie budynku po oddaniu do użytku, szczególnie pod kątem efektywności energetycznej.
Spojrzenie w przyszłość
Mimo dynamicznego rozwoju budownictwa ekologicznego sektor ten w obszarze nieruchomości mieszkaniowych wciąż mierzy się z istotnymi wyzwaniami. Główne problemy to niedostateczna świadomość długoterminowych korzyści z certyfikacji oraz wyższe koszty początkowe wdrażania proekologicznych rozwiązań. W odpowiedzi na te trudności pojawiają się jednak programy wsparcia w postaci dotacji i preferencyjnych instrumentów finansowych.
Rosnące wymagania rynku w zakresie ochrony klimatu, efektywności energetycznej i jakości życia sprawiają jednak, iż waga certyfikacji wielokryterialnej rośnie. Dbając o klimat, deweloperzy inwestujący w zrównoważone budownictwo zyskują przewagę konkurencyjną i lepiej przygotowują się na przyszłe regulacje. Przyszli mieszkańcy z kolei otrzymują produkt wysokiej klasy, zapewniający im komfortowe i zdrowe życie. Certyfikacja ekologiczna to zatem nie tylko znak jakości, ale też element transformacji budownictwa w kierunku większej odpowiedzialności środowiskowej całego sektora budowlanego.
