Młode małżeństwo kupi mieszkanie w tej okolicy. I po roku sprzeda je z zyskiem

Cykl „13 pięter” Filipa Springera to felietony mieszkaniowe, w których autor – nagradzany pisarz, reporter, fotograf – mierzy się z kryzysem mieszkaniowym w Polsce (i nie tylko). Na łamach Interii opisuje, jak nam się mieszka, w skali mikro i makro, i co można z tym wszystkim zrobić.

Charles Montgomery jest pisarzem i urbanistą znanym w Polsce przede wszystkim dzięki znakomitej książce „Miasto szczęśliwe”. Opisuje w niej swoje mieszkaniowe perypetie w rodzinnym Vancouver, od wielu lat najdroższym mieście Kanady, a przez jakiś czas także najdroższym mieście całej Ameryki Północnej.

W 2006 roku Montgomery kupił tam wraz ze swoją przyjaciółką pół domu, by dość gwałtownie odkryć, jak bardzo pogrąża go finansowo konieczność spłacania kredytu hipotecznego, koszty utrzymania budynku i rosnące podatki od nieruchomości. Rozwiązaniem jego problemów okazało się dokwaterowanie dodatkowych osób. Przez kilka lat żyli w pewnego rodzaju mieszkalnej komunie, która pozwoliła im udźwignąć wszystkie finansowe obciążenia.

„Nigdy sobie nie wyobrażałem, iż będę wkraczał w wiek średni, żyjąc pod jednym dachem z tak liczną gromadą współlokatorów, ale rozwiązanie to faktycznie ułatwiło nam życie” – pisze w „Mieście szczęśliwym”. Książka Montgomery’ego ukazała się w Kanadzie w 2013 roku i stała się światowym bestsellerem.

Od czasu jej premiery ceny mieszkań w Vancouver wzrosły tam o 105 procent. Przyczyn panującej tam drożyzny jest kilka. Ważna jest tu geografia – w mieście brakuje działek, a nie ma jak się rozrastać, bo z jednej strony jest ocean, z drugiej góry, a z trzeciej amerykańska granica.

Kanada walczy z fliperami

Ale problemem jest też napływ zagranicznych inwestorów, którzy na rynku nieruchomości w tym atrakcyjnym miejscu zaczęli zarabiać niebotyczne sumy. Już w 2016 roku wprowadzono dla nich dodatkowy podatek. W 2023 roku rząd Kanady poszedł zaś krok dalej i zaordynował pierwsze regulacje antyfliperskie.

Fliperzy to spekulanci działający w nieruchomościach. Negocjują twardo, płacą gwałtownie gotówką, remontują albo odświeżają lokale, minimalizując koszty i sprzedają je z zyskiem. Czasem łączą to z krótkoterminowym najmem prowadzonym przez internetowe serwisy takie jak Booking czy Airbnb. Ich działalność skutkuje wzrostem cen i zmniejszeniem liczby dostępnych mieszkań na rynku.

Federalne regulacje wprowadzone w 2023 roku uniemożliwiają fliperom wykorzystanie zwolnienia z podatku od zysków kapitałowych przy sprzedaży głównego miejsca zamieszkania, jeżeli nieruchomość była w posiadaniu krócej niż 12 miesięcy. Zyski ze sprzedaży takiej nieruchomości są opodatkowane jako dochód z działalności gospodarczej.

Te obostrzenia nie przyniosły jednak oczekiwanych efektów. Najbardziej dotknięta plagą fliperów Kolumbia Brytyjska, której stolicą jest Vancouver, wprowadziła więc od 1 stycznia tego roku dodatkowy, 20-procentowy podatek od zysków z transakcji dotyczących nieruchomości, które po zakupie zostałyby sprzedane szybciej niż przed upływem roku. Przy takiej dynamice wzrostów cen mieszkań można jednak zakładać, iż skuteczność tych zapisów będzie ograniczona.

Kanadyjskie zmagania z fliperami mogłyby nas mało obchodzić, gdyby nie fakt, iż najprawdopodobniej już niedługo możemy mieć podobne problemy. Wystarczy zobaczyć, jaką karierę na Youtube i w mediach społecznościowych robi ten temat. Mieszkam w śródmieściu Warszawy i regularnie w swojej skrzynce na listy znajduję ogłoszenia od fliperów: „Młode małżeństwo kupi mieszkanie na tym osiedlu”.

Gdy „młode małżeństwo” okazuje się pewnym siebie sprzedawcą mieszkań

Te kartki wyglądają, jakby były odbite na powielaczu wyciągniętym z piwnic Komitetu Obrony Robotników. Brakuje tam tylko namalowanej rączką dziecka uśmiechniętej rodziny z trzynogim psem. Zdarza mi się, iż dla zabawy dzwonię pod wskazany numer. Nie mówię, iż wziąłem go ze skrzynki na listy, nic nie wspominam o sprzedaży mieszkania. Wręcz przeciwnie – udaję kogoś, kto szuka czegoś do kupienia.

I zawsze jest tak, iż to „młode małżeństwo” okazuje się pewnym siebie mężczyzną, który w ogóle nie jest zdziwiony i prosi mnie tylko o przesłanie szczegółów. – Coś się znajdzie – mówi. I nikt tu nie jest zażenowany takim obrotem spraw.

Na razie szacuje się, iż tego typu transakcje stanowią około sześciu procent wszystkich operacji na rynku mieszkaniowym w Polsce. Nie mają więc szans, aby znacząco wpłynąć na ceny mieszkań w całym kraju. Co nie znaczy, iż nie wpływają na nie lokalnie. Dotyczyć to może szczególnie atrakcyjnych dzielnic, albo mniejszych i średnich miast dobrze skomunikowanych z większymi ośrodkami.

O wiele większym problemem jest wpływ fliperów na dostępność mieszkań – zwłaszcza takich na wynajem. Skupują oni nieruchomości z rynku, zmniejszając w ten sposób i tak mizerny już zasób lokali pozostających do wynajęcia. Bardzo często też, dysponując gotówką, są w stanie uprzedzić osoby, które szukają mieszkania dla siebie i chcą je kupić w oparciu o kredyt hipoteczny.

Fliper wykłada pieniądze na stół i zgarnia mieszkanie tym, którzy naprawdę go potrzebują. Co więcej, flipowanie mieszkań to idealna metoda prania brudnych pieniędzy. Zarówno Europol, jak i Parlament Europejski wskazują w swoich raportach, iż handel nieruchomościami to jedno z podstawowych narzędzi prania pieniędzy przez sieci przestępcze w Europie. Niemieckie służby skarbowe tylko w 2020 roku zarejestrowały 50-procentowy wzrost podejrzanych transakcji tego typu.

Fliperzy chwalą się, iż podnoszą standard kupowanych przez siebie mieszkań. Ci, którzy od nich je kupili, coraz głośniej narzekają na jakość wykonywanych w ten sposób remontów. Aby flipowanie było opłacalne, trzeba w czasie takiego remontu oszczędzać na wszystkim. Świetnie o tym mówi jeden z popularnych, youtubowych fliperów, który doradza, jak robić tani remont:

– Jest kilka elementów, przy których początkujący fliper wpada w pułapkę i robi coś tak, jakby robił dla siebie, a nie na sprzedaż – mówi z rozbrajającą szczerością, stojąc na tle remontowanego mieszkania.

Artykuły o ciężkim losie fliperów

Doświadczenia z innych państw uczą, iż gdy w porę się flipowania mieszkań nie powstrzyma, to zjawisko może mieć bardzo duży wpływ na rynek. W Londynie fliperzy odpowiedzialni są już za jedną czwartą wszystkich transakcji na rynku mieszkaniowym. I realnie wpływają na ceny nieruchomości w tym mieście. Ze zjawiskiem zmagają się także inne europejskie miasta takie jak Lizbona, Dublin czy Amsterdam.

Polska nie słynie zaś z regulacji. Wręcz przeciwnie, dopiero co premier zapowiedział przecież kolejne deregulacje. Całkiem niedawno Bolesław Stelmach, dyrektor Narodowego Instytutu Architektury i Urbanistyki mówił mi, iż od kilkunastu lat co kadencję spotyka się z przedstawicielami rządu, by rozmawiać o znoszeniu barier w mieszkalnictwie.

– Aż dziw, iż jeszcze jakieś zostały – żartował gorzko profesor.

Dziś przez media przetaczają się pełne boleści artykuły o ciężkim losie fliperów, którzy utknęli w połowie swoich operacji. Na rynku mieszkaniowym chwilowa flauta, spekulanci zostali więc z towarem, a im dłużej go trzymają, tym bardziej przewidywany zysk zamienia się w pogrążającą ich stratę. Być może wielu zatonie.

To dobry moment, by wrócić do pomysłu antyfliperskich regulacji. Mieszkania bowiem nie są takim samym towarem jak zegarki, biżuteria czy ubrania. Dostęp do nich gwarantuje nam konstytucja. A to oznacza, iż powinny być chronione przed praktykami spekulacyjnymi.

Sejm jeszcze w ubiegłym roku odrzucił projekt ustawy antyfliperskiej zgłoszonej na początku roku przez Lewicę. Przeciwko jakimkolwiek regulacjom było aż 190 spośród 232 głosujących posłów. Teraz, gdy fliperzy są słabi, a rynek jeszcze nierozgrzany, być może warto wrócić do tego pomysłu.

Filip Springer