6 godzin temu
Mimo dominacji największych hubów logistycznych, polski rynek magazynowy w 2025 roku silnie skoncentrował się na mniejszych ośrodkach, które cechują się zróżnicowaną dynamiką i strategiczną specjalizacją.
Raport podsumowujący rozwój tych regionów wskazuje, iż podczas gdy Trójmiasto niemal podwoiło swoje zasoby w ciągu ostatnich 5 lat i jest napędzane logistyką portową oraz e-commerce, stając się jednym z najszybciej rozwijających się rynków regionalnych, rynki takie jak Szczecin i Polska Zachodnia z Lubuskiem umacniają swoją rolę jako najważniejsze bramy do rynków zachodnich, utrzymując przy tym rekordowo niski poziom pustostanów. Deweloperzy w regionach takich jak Kraków, Bydgoszcz-Toruń i Polska Wschodnia działają ostrożniej, realizując projekty głównie w formule build-to-suit (BTS) i oferując alternatywę kosztową dla projektów produkcyjnych i dystrybucji regionalnej. W efekcie, mniejsze rynki magazynowe dojrzewają, skupiając się na kontrolowanym rozwoju i precyzyjnym dopasowaniu do potrzeb najemców międzynarodowych oraz lokalnych.
Trójmiasto
Rynek w liczbach:
1,8 mln mkw. istniejącej powierzchni
180 tys. mkw. w budowie
4,20 -5,30 – czynsz euro / mkw./ miesiąc
Jeden z najszybciej rosnących rynków regionalnych
Rynek magazynowy w Trójmieście pozostaje jednym z najszybciej rozwijających się rynków regionalnych w Polsce. W ciągu ostatnich 5 lat rynek niemal podwoił swoją wielkość, co pokazuje, jak gwałtownie rozwija się ten hub logistyczny.
Popyt napędzany logistyką portową i e-commerce
Struktura popytu w regionie opiera się głównie na operatorach logistycznych oraz firmach z sektora e-commerce, które
odpowiadają za znaczną część transakcji najmu w regionie. Rosnące przeładunki w portach w Gdańsku i Gdyni oraz rozwój
infrastruktury transportowej wzmacniają rolę Trójmiasta jako ważnego ośrodka logistycznego obsługującego handel w regionie Morza Bałtyckiego.
Wielopoziomowe łańcuchy dostaw
W regionie Trójmiasta rozwijają się coraz bardziej wielopoziomowe łańcuchy dostaw oparte na logistyce portowej.
Coraz częściej operatorzy logistyczni rozdzielają operacje na kilka stref magazynowych: w bezpośrednim sąsiedztwie portów (przeładunek i krótkoterminowe składowanie), w pobliżu obwodnicy i głównych ośrodków transportowych (regionalna dystrybucja) oraz w granicach miasta (logistyka ostatniej mili i fulfillment).
– Rynek magazynowy w Trójmieście pozostaje jednym z najszybciej rozwijających się rynków regionalnych w Polsce. Na koniec 2025 roku całkowite zasoby nowoczesnej powierzchni magazynowej w regionie przekroczyły 1,8 mln mkw., a kolejne projekty znajdują się w fazie budowy lub planowania. Dynamiczny rozwój regionu wspierany jest przez rosnące znaczenie portów morskich oraz rozwój infrastruktury transportowej – Dorota Koseska, Director, Industrial Agency.
Polska Zachodnia
Rynek w liczbach:
1,7 mln mkw. istniejącej powierzchni
35 tys. mkw. w budowie
3,70 -4,50 – czynsz euro / mkw./ miesiąc
Stabilny rozwój
W 2025 roku rynek magazynowy w województwie lubuskim rozwijał się w sposób bardziej stabilny niż w latach poprzednich, pozostając jednak jednym z kluczowych regionów logistycznych Polski Zachodniej. Jednocześnie deweloperzy coraz częściej realizowali inwestycje w modelu BTS (build-to-suit) lub z wysokim poziomem wynajęcia, ograniczając ryzyko nadpodaży.
Brama do rynków zagranicznych
W 2025 roku największa liczba transakcji w regionie mieściła się w przedziale 3 000 – 6 000 mkw., choć pojawiały się także większe umowy przekraczające 15 000 mkw., szczególnie w przypadku operatorów logistycznych i firm e-commerce obsługujących rynki zagraniczne. W strukturze popytu znaczący udział mieli najemcy prowadzący działalność międzynarodową.
Przyciąganie najemców
W głównych ośrodkach, takich jak okolice Świebodzina, Zielonej Góry czy Gorzowa Wielkopolskiego, obserwowano rosnącą konkurencję pomiędzy nowymi projektami a istniejącymi parkami magazynowymi. Właściciele starszych obiektów często reagowali większą elastycznością cenową oraz atrakcyjnymi pakietami zachęt, co wzmacniało pozycję negocjacyjną najemców.
Zachęty i elastyczne możliwości rozbudowy
W procesach negocjacyjnych dominowały zachęty w postaci okresów bezczynszowych oraz dopłat do adaptacji powierzchni, zwłaszcza w projektach realizowanych spekulacyjnie. Istotnym elementem była także możliwość elastycznego zwiększania zajmowanej powierzchni w ramach jednego parku magazynowego.
– Województwo lubuskie wyróżnia się jednym z najwyższych udziałów operacji logistycznych powiązanych bezpośrednio z rynkiem niemieckim w Polsce. W wielu parkach magazynowych choćby ponad połowa najemców prowadzi działalność o charakterze międzynarodowym. Region należy także do najszybciej rozwijających się lokalizacji typu ostatni przystanek przed rynkiem zachodnim, gdzie magazyny pełnią funkcję buforową dla dostaw realizowanych just-in-time do zachodnich odbiorców – Katarzyna Burlińska, Senior Consultant, Industrial Agency.
Szczecin
Rynek w liczbach:
1,4 mln mkw. istniejącej powierzchni
75 tys. mkw. w budowie
4,10 -4,80 – czynsz euro/ mkw./ miesiąc
Relatywnie mała konkurencja deweloperska
Na tle największych rynków logistycznych w Polsce rynek magazynowy w regionie Szczecina pozostaje relatywnie mniejszy pod względem całkowitych zasobów, rozwija się wolniej, ale stabilnie i jest mniej konkurencyjny pod względem liczby projektów. Dzięki temu nowoczesna powierzchnia magazynowa w regionie często znajduje najemców stosunkowo gwałtownie po oddaniu do użytkowania.
Bardzo niski poziom pustostanów w regionie
Województwo zachodniopomorskie należało w 2025 roku do regionów o najniższym poziomie pustostanów w Polsce, około 1-2%, co wynika głównie z relatywnie ograniczonej podaży nowoczesnej powierzchni magazynowej.
Strategiczna lokalizacja dla logistyki międzynarodowej
Region Szczecina odgrywa istotną rolę na mapie polskiego rynku magazynowego dzięki swojej unikatowej lokalizacji oraz dostępowi do portów morskich. Rozwinięta infrastruktura transportowa, w tym droga ekspresowa S3 oraz autostrada A6, sprzyja rozwojowi logistyki obsługującej handel międzynarodowy oraz transport portowy.
– Region Szczecina pozostaje ważnym ośrodkiem logistycznym w północnozachodniej Polsce, korzystając z bliskości granicy z Niemcami oraz portów w Szczecinie i Świnoujściu. Rozwinięta infrastruktura transportowa, w tym droga ekspresowa S3 oraz autostrada A6, wspiera rozwój projektów logistycznych obsługujących handel międzynarodowy oraz dystrybucję w kierunku Europy Zachodniej i państw skandynawskich. Całkowite zasoby nowoczesnej powierzchni magazynowej w regionie przekraczają 1,4 mln mkw., a popyt koncentruje się głównie w sektorze logistyki i dystrybucji międzynarodowej. Pomimo mniejszej skali rynku niż w największych hubach logistycznych w Polsce, Szczecin pozostaje atrakcyjną lokalizacją dla firm poszukujących powierzchni związanych z logistyką portową oraz obsługą rynków zagranicznych. W dłuższej perspektywie rozwój regionu będzie wspierany przez inwestycje infrastrukturalne oraz rosnącą rolę portów w obsłudze handlu międzynarodowego – omawia Dorota Koseska, Director, Industrial Agency.
Kraków
Rynek w liczbach:
1,2 mln mkw. istniejącej powierzchni
12 tys. mkw. w budowie
4,80 -6,50- czynsz euro / mkw./ miesiąc
Mały, ale stabilny rynek
Rynek magazynowy w Krakowie funkcjonował jako relatywnie niewielki, ale stabilny i wyspecjalizowany ośrodek logistyczno-produkcyjny. Jego rozwój był silnie uzależniony od ograniczonej dostępności gruntów oraz struktury lokalnej gospodarki.
Ograniczona nowa podaż i kontrolowany rozwój
W porównaniu do Śląska czy Polski Centralnej skala realizowanych projektów była mniejsza, a deweloperzy podchodzili do nowych inwestycji bardzo selektywnie. Wysokie ceny gruntów i restrykcyjna polityka planistyczna powodowały, iż rynek rozwijał się wolniej i bardziej kontrolowanie.
Orientacja na małe i średnie moduły
Po stronie popytu widoczna była stabilność, ale bez spektakularnych nowych ekspansji. Istotną rolę odgrywały renegocjacje istniejących umów, a najemcy koncentrowali się na optymalizacji kosztów i utrzymaniu sprawdzonych lokalizacji.
Rynek krakowski w większym stopniu niż typowe rynki big-box był zorientowany na mniejsze i średnie moduły, obsługujące lokalną dystrybucję, e-commerce oraz produkcję lekką.
– Charakterystyczną cechą rynku była relatywnie niska dostępność dużych, nowoczesnych powierzchni. Ograniczona podaż powodowała, iż poziom pustostanów utrzymywał się na umiarkowanym lub niskim poziomie, a czynsze bazowe pozostawały stabilne, często wyższe niż na największych rynkach logistycznych kraju ze względu na barierę gruntową i koszty realizacji inwestycji. Podsumowując, w 2025 r. rynek magazynowy w Krakowie cechował się ograniczoną podażą, stabilnym popytem, selektywną aktywnością deweloperów oraz relatywnie wysokim poziomem czynszów. Był to rynek dojrzały, bardziej lokalny niż ogólnopolski hub logistyczny, rozwijający się w sposób ostrożny i zrównoważony – wyjaśnia Łukasz Ciepły, Director, Industrial Agency.
Polska Wschodnia
Rynek w liczbach:
1,2 mln mkw. istniejącej powierzchni
150 tys. mkw. w budowie
3,80 -5,50 – czynsz euro / mkw./ miesiąc
Zabezpieczony rozwój
Po stronie podaży deweloperzy działali ostrożnie; przeważały projekty zabezpieczone umowami najmu (pre-let) lub realizowane w formule BTS, a skala inwestycji spekulacyjnych była ograniczona. W niektórych lokalizacjach poziom pustostanów był podwyższony, co zwiększało konkurencyjność warunków najmu.
Efekt „spill-over”
Struktura popytu miała głównie charakter operacyjny. Dominowały transakcje 3PL, projekty produkcyjne oraz dystrybucja regionalna. Widoczny był również efekt „spill-over” z większych rynków. Istotny udział stanowiły także renegocjacje umów.
Zróżnicowany popyt
Lublin i Rzeszów należały do najbardziej rozwiniętych rynków tej grupy, z relatywnie stabilnym popytem. Białystok pozostał rynkiem mniejszym i bardziej zależnym od pojedynczych projektów.
– Rynek magazynowy Polski Wschodniej funkcjonuje jako mniejszy od głównych ośrodków, ale coraz bardziej zauważalny w strukturze krajowej. Region umacniał pozycję jako alternatywa kosztowa dla projektów produkcyjnych i regionalnej dystrybucji. Kluczowym czynnikiem rozwoju była poprawa infrastruktury drogowej, w tym postępy w realizacji S19 (Via Carpatia) oraz rozwój tras S17 i S7. Zwiększyło to dostępność logistyczną wschodniej części kraju i skróciło czas dojazdu do Polski Centralnej, co przełożyło się na większe zainteresowanie najemców – mówi Łukasz Ciepły, Director, Industrial Agency.
Bydgoszcz-Toruń
Rynek w liczbach:
950 tys. mkw. istniejącej powierzchni
50 tys. mkw. w budowie
3,50 – 5,30 – czynsz euro / mkw./ miesiąc
Konkurencyjny kosztowo
Rynek Bydgoszcz – Toruń pozostaje konkurencyjny kosztowo, stawki bazowe w 2025 r. utrzymały się na poziomie około 3,50 – 5,30 euro / mkw. / miesiąc. To poziom wyraźnie niższy niż w największych hubach logistycznych w Polsce, co stanowi istotny argument dla najemców szukających oszczędności operacyjnych.
Strategiczna lokalizacja
Rynek najlepiej sprawdza się dla firm z sektora logistyki (3PL), lekkiej produkcji oraz e-commerce, które nie potrzebują największych wolumenów powierzchni, ale cenią efektywność kosztową i centralne położenie w północnej Polsce. Region dobrze obsługuje dystrybucję zarówno na Pomorze, jak i do centralnej części kraju, co czyni go atrakcyjnym dla operatorów regionalnych.
Rynek szyty na miarę
Rynek Bydgoszcz – Toruń charakteryzuje się dużym udziałem inwestycji typu build-to-suit (BTS). Wynika to z ograniczonej aktywności deweloperskiej w segmencie spekulacyjnym oraz stosunkowo niewielkiej skali rynku. Deweloperzy częściej realizują projekty dopasowane do konkretnych najemców, szczególnie w sektorze produkcyjnym i logistycznym, co pozwala firmom uzyskać powierzchnię idealnie dopasowaną do procesów operacyjnych.
– Inwestycje przemysłowe koncentrują się przede wszystkim wokół największych miast regionu, takich jak Toruń, Bydgoszcz, Grudziądz i Włocławek. Region korzysta z doskonałej dostępności komunikacyjnej zarówno do rynków zachodnich, jak i północnych. Rynek magazynowy Bydgoszcz – Toruń w 2025 roku pozostał stabilny i kosztowo konkurencyjny, rozwijając się głównie w oparciu o projekty build-to-suit (BTS) oraz umiarkowany, ale konsekwentny popyt najemców. Region oferuje nowoczesne parki logistyczne zapewniające optymalne warunki magazynowania – podsumowuje Katarzyna Burlińska, Senior Consultant, Industrial Agency.
