Moje przewidywania sprzed 6 lat – czy były trafne?

Sześć lat temu, w maju 2018 roku, czyli przed szokami Covid-19 oraz wybuchem pełnoskalowej wojny w Ukrainie, zamieściłem na fridomii wpis pt “Średnioterminowe perspektywy dla rynku najmu w Polsce”. W tym wpisie (znajdziesz go poniżej) opisałem wiele czynników, które mogą mieć wpływ (duży, średni, mały) na rynek najmu mieszkań wraz z moimi szacunkami prawdopodobieństwa wystąpienia każdego z nich.

Jak czujecie: gdzie trafiłem, gdzie się pomyliłem, a co jeszcze się nie ziściło, ale jest “na dobrej drodze”? Oto wpis sprzed 6 lat:

Średnioterminowe perspektywy dla rynku najmu w Polsce

20.05.2018

Zgodnie z obietnicą przedstawiam wyczekiwaną przez was –a przynajmniej przez 2–3 osoby – analizę perspektyw dla rynku najmu w Polsce w ciągu najbliższych 5 lat.

Na początek zastrzeżenia:

1. Poniższa analiza dotyczy rynku najmu i obecnych właścicieli mieszkań na wynajem. Perspektywa dla osób, które dopiero chcą zainwestować w mieszkania na wynajem, może być inna.
2. Przyglądam się tej kwestii z pozycji osoby, której zależy na dopływie gotówki z czynszu, a nie na sprzedaży mieszkania z zyskiem. Innymi słowy: nie boli mnie spadek cen mieszkań, tylko spadek czynszów.
3. Reprezentuję grupę osób, które wynajmują mieszkanie na długi termin (taki typ najmu przede wszystkim obsługuje Mzuri, takich doświadczeń mamy więcej i tak są wynajmowane też moje mieszkania), a nie w modelu RB&B.
4. Abstrahuję od możliwości wystąpienia zjawisk takich, jak wojna czy uderzenie asteroidy, które z dnia na dzień mogą zrujnować rynek.

Pierwotnie planowałem stworzyć 2 scenariusze (optymistyczny i pesymistyczny), ale w końcu postanowiłem zrobić coś nieco innego: przedstawić czynniki, których wystąpienie (lub trwanie) będzie miało pozytywny albo negatywny wpływ na rynek najmu. Analizując je, możecie sami skonstruować własne scenariusze. Na koniec podzielę się z wami moją oceną prawdopodobieństwa ich wystąpienia.

Czynniki o potencjalnym pozytywnym wpływie

Czynniki wpływające na wzrost popytu na mieszkania na wynajem

1. Utrzymanie się trendu socjologicznego polegającego na rosnącej wśród młodych ludzi preferencji najmu przed własnością (innymi słowy, spadającą potrzebę mieszkania we własnym mieszkaniu). Trend ten obserwują naukowcy badający tendencje społeczne, ale świadczą o nim też przykłady z życia. Będzie on nakręcał popyt na mieszkania na wynajem [prawdopodobieństwo: wysokie; ewentualny wpływ na rynek: średni].
2. Utrzymanie się lub dalszy wzrost napływu imigrantów do Polski, skutkujące wysokim popytem na mieszkania na wynajem [prawdopodobieństwo: wysokie; ewentualny wpływ na rynek: duży].
3. Utrzymanie 500+ i/lub wdrożenie nowych programów socjalnych zwiększających kwoty do dyspozycji gospodarstw domowych pozwalające na wynajęcie mieszkania (jako np. alternatywę dla mieszkania z rodzicami) [prawdopodobieństwo: bardzo wysokie; ewentualny wpływ na rynek: mały].
4. Dalsza promocja najmu jako pełnoprawnej formy korzystania z mieszkania. Obecny rząd promuje najem – choćby dzięki programu Mieszkanie Plus – czego efektem może być większa społeczna akceptacja najmu i zmniejszenie „ciśnienia” na zakup własnego mieszkania [prawdopodobieństwo: wysokie; ewentualny wpływ na rynek: mały].
5. Dalszy relatywnie wysoki poziom mobilności Polaków [prawdopodobieństwo: wysokie; ewentualny wpływ na rynek: średni].

Czynniki wpływające na ograniczenie podaży mieszkań na wynajem

6. Wzrost stóp procentowych sprawiający, iż mniej osób będzie inwestować w mieszkania na wynajem (gdyż krótkoterminowo wzrośnie relatywna atrakcyjność lokat bankowych, obligacji Skarbu Państwa itp.). Tym samym przestanie wzrastać podaż mieszkań na wynajem (konkurencja między właścicielami mieszkań) [prawdopodobieństwo: bardzo wysokie; ewentualny wpływ na rynek: średni].
7. Wzrastający poziom długości życia – rozwój tego trendu sprawi, iż mniejsza będzie możliwość zasiedlania przez młodych ludzi mieszkań „po babci”, a tym samym wzrośnie popyt na mieszkania na wynajem (przestanie rosnąć podaż mieszkań na wynajem) [prawdopodobieństwo: wysokie; ewentualny wpływ na rynek: średni].
8. Dalszy wzrost cen mieszkań (a w efekcie ograniczenie podaży gruntów, rosnące ceny materiałów budowlanych i mniejsza osiągalność pracowników, co można zauważyć już dzisiaj) sprawi, iż inwestycja w mieszkanie na wynajem będzie osiągalna dla mniejszej liczby osób [prawdopodobieństwo: bardzo wysokie; ewentualny wpływ na rynek: średni].

Czynniki o potencjalnym negatywnym wpływie

Czynniki prawno-regulacyjne

1. Wprowadzenie przez rząd regulacji czynszów. Gdyby rząd wpadł na pomysł zrobienia dobrze osobom o ograniczonych dochodach kosztem właścicieli mieszkań na wynajem, np. przez wprowadzenie maksymalnej stawki czynszu za m2, mogłoby to silnie zaburzyć atrakcyjność najmu. Na szczęście nie słyszałem o żadnym takim pomyśle [prawdopodobieństwo: niskie; ewentualny wpływ na rynek: zależny od poziomu regulacji, potencjalnie bardzo duży].
2. Zwiększenie opodatkowania najmu. Rząd wdrożył już rozwiązania idące w tym kierunku, podnosząc ryczałt od dochodów z najmu przekraczających 100 tys. zł rocznie do poziomu 12,5%. jeżeli gospodarka zacznie zwalniać i pojawią się kłopoty z finansowaniem programów socjalnych, może mieć motywację do zwiększenia obciążeń właścicieli mieszkań na wynajem [prawdopodobieństwo: średnie; ewentualny wpływ na rynek: zależny od poziomu regulacji, prawdopodobnie nie bardzo duży].
3. Ograniczenie możliwości wynajmowania mieszkań na krótki termin. Coraz więcej miast w Europie wprowadza podobne ograniczenia – możliwe, iż pojawią się również w Polsce. Ich ewentualne wdrożenie mogłoby zmotywować właścicieli takich mieszkań do 2 ruchów: albo przejścia na najem długoterminowy (i tym samym zwiększenie konkurencji wśród właścicieli mieszkań na wynajem długoterminowy), albo sprzedaży mieszkania, co z kolei albo zmniejszyłoby popyt na najem (bo spadek cen skłoniłby część potencjalnych najemców do zakupu własnego mieszkania), albo zwiększyło podaż mieszkań na długi termin, gdyby lokale te zostały kupione przez inwestorów [prawdopodobieństwo: niskie z perspektywy całego rynku, może większe w przypadku np. Krakowa czy Gdańska; ewentualny wpływ na rynek: niewielki].
4. Liberalizacja dostępu do kredytu hipotecznego przez Komisję Nadzoru Finansowego. Potrafię sobie wyobrazić, iż KNF powraca do bardzo liberalnej polityki pozwalającej wziąć kredyt frankowy na 110% wartości mieszkania bez wkładu własnego. Taki „powrót do przeszłości”, choć bardzo mało prawdopodobny, mógłby zaburzyć rynek najmu i ograniczyć popyt na mieszkania, gdyż część potencjalnych najemców wybrałaby zakup własnego mieszkania [prawdopodobieństwo: bardzo niskie; ewentualny wpływ na rynek: duży].
5. Wprowadzenie bardzo szeroko zakrojonego programu rządowego (być może pod auspicjami Mieszkania Plus) dopłat do remontów mieszkań o bardzo niskim standardzie. Część problemów mieszkaniowych w Polsce wynika z faktu, iż istnieją mieszkania o niskim lub bardzo niskim standardzie (bez wody i kanalizacji, zawilgocone itp.). Niby są dostępne, ale de facto nie spełniają standardów godnego życia. Ich właściciele albo nie są w stanie ich wynająć, albo sami wynajmują mieszkanie, gdyż nie chcą mieszkać w takich warunkach. Gdyby rząd wprowadził program finansowania remontów takich mieszkań, mogłoby to wpłynąć – z jednej strony – na zwiększenie podaży mieszkań na wynajem o przyzwoitym standardzie (i tym samym zwiększenie konkurencji między właścicielami mieszkań na wynajem) albo – z drugiej strony – na zmniejszenie popytu na mieszkania na wynajem [prawdopodobieństwo: niskie (gdyby program miał być bardzo obszerny); ewentualny wpływ na rynek: średni].

Czynniki społeczno-ekonomiczne

6. Ma nas być coraz mniej, a więc popyt na mieszkania na wynajem (wśród Polaków, nie imigrantów) będzie spadał, a podaż mieszkań – rosła. Niemniej jednak w perspektywie ok. 5 lat, czyli w zakresie niniejszej analizy, spadek liczby Polaków wciąż ma być mniejszy niż deficyt mieszkań w Polsce, a więc średnioterminowo demografia mnie nie martwi (długoterminowo też nie bardzo, ale o tym gdzie indziej [prawdopodobieństwo: duże; ewentualny wpływ na rynek: mały].
7. Zapaść gospodarcza przekładająca się na mniejsze możliwości wynajmu mieszkania. Dość oczywiste – kiedy nadejdzie kryzys gospodarczy (a ekonomia jest cykliczna, więc prędzej czy później się to stanie), w zależności od jego skali może to wpłynąć na popyt na mieszkania na wynajem, gdyż spadnie siła nabywcza potencjalnych najemców i część z nich wybierze mieszkanie z rodziną lub wynajęcie pokoju zamiast mieszkania. Na szczęście w przypadku recesji czynsze spadają z reguły wyraźnie mniej niż ceny nieruchomości. I na szczęście po kryzysie zawsze przychodzi okres prosperity [prawdopodobieństwo: średnie; ewentualny wpływ na rynek: zależny od poziomu kryzysu, prawdopodobnie średni].
8. Antyimigracyjna polityka rządu. W razie gdyby PiS (lub inny rząd w przyszłości) prowadził politykę skierowaną na wzbudzenie nastrojów nacjonalistycznych i/lub ograniczenie liczby imigrantów, może to wpłynąć na ograniczenie popytu na mieszkania na wynajem [prawdopodobieństwo: średnie; ewentualny wpływ na rynek: średni do dużego].
9. Wzrost popularności modelu rodziny wielopokoleniowej (z wyboru) sprawiający, iż młodzi ludzie będą marzyć o tym, by przez cały czas mieszkać z rodzicami i dziadkami, zamiast wyprowadzić się „na swoje” [prawdopodobieństwo: bardzo niskie; ewentualny wpływ na rynek: średni].

Czynnik o niejasnym wpływie:

1. Liberalizacja ustawy o ochronie praw lokatorów. jeżeli rząd zdecydowałby się zliberalizować ustawę, z jednej strony okazałoby się to korzystne dla właścicieli mieszkań na wynajem, gdyż zwiększyłoby ich prawa, z drugiej zaś mogłoby zwiększyć konkurencję między właścicielami, gdyż skłoniłoby więcej inwestorów do zakupu mieszkania na wynajem, a ponadto zmniejszyło relatywną atrakcyjność najmu dla potencjalnych najemców i zachęciło część z nich do zakupu własnego mieszkania. Oczywiście, zaostrzenie ochrony lokatorów może mieć tak samo niejasny wpływ na rynek [prawdopodobieństwo: średnie; ewentualny wpływ na rynek: mały].

Uff, to chyba tyle.

Podsumowując, wydaje mi się, iż główne ryzykowne kwestie mają charakter regulacyjny, a trendy społeczne sprzyjają właścicielom mieszkań na wynajem. Stan gospodarki jest chyba neutralny, tzn. najpierw prawdopodobnie będzie nam sprzyjał, potem już mniej – ale trudno powiedzieć od kiedy, bo nie wiadomo, kiedy nadejdzie spowolnienie lub kryzys. Jestem więc optymistą. Gdybym miał pokusić się o ocenę ilościową, powiedziałbym, iż scenariusz optymistyczny ma 70% szans na spełnienie, pesymistyczny natomiast – zaledwie 30%.

A wy jak to widzicie?