Monika Alicka-Yiannacos, ST Plaza Management: czasy są niepewne, ale z optymizmem patrzymy w przyszłość [WYWIAD]

Liczymy, iż tendencja wzrostowa utrzyma się również w kolejnych miesiącach. Mamy w zasadzie komplet najemców. Średni współczynnik pustostanów wynosi niecałe 2 proc. Sytuacja w miastach, w których jesteśmy obecni, również wygląda na stabilną – opowiada w rozmowie z redakcją OmnichannelNews.pl Monika Alicka-Yiannacos, Country Director ST Plaza Management Sp. z o.o.

Ostatnie lata przyniosły wiele wydarzeń, które mocno zachwiały branżą retail i rynkiem obiektów handlowych w Polsce. Niektóre centra do tej pory nie mogą otrząsnąć się po doświadczeniach z pandemii koronawirusa, inne wychodzą już na prostą. Jak wygląda to w przypadku obiektów należących do Państwa portfolio?

Monika Alicka-Yiannacos: Zdecydowanie należymy do tej drugiej grupy. Nasze centra notują dwucyfrowy wzrost footfallu w stosunku do wyników z poprzedniego roku. Co więcej, praktycznie dogoniliśmy już wyniki z 2019 roku, czyli sprzed wybuchu pandemii koronawirusa. Wysoka odwiedzalność przekłada się na generowane obroty, które również rosną w dwucyfrowym tempie. Wpływ na to mają oczywiście również wysokie ceny, ale dynamika wzrostów przewyższa wskaźniki inflacyjne.

Które segmenty notują najlepsze wyniki?

Najwyższe wzrosty notujemy w sektorze rozrywki i gastronomii. Mówimy w tym przypadku o wzrostach niemal 50 proc. w stosunku do wyników sprzed pandemii. Mogłoby się wydawać, iż przy szalejącej inflacji, konsumenci będą w pierwszej kolejności oszczędzać właśnie na wyjściach do kina czy restauracji. Okazuje się, iż jest wręcz przeciwnie.

Najpierw wybuchła pandemia, potem niestety wojna na Ukrainie. Do Polski napłynęły masy imigrantów zza wschodniej granicy. To potencjalni klienci. Czy to ma jakiś realny wpływa na wyniki osiągane przez Państwa centra handlowe?

Napływ imigrantów z Ukrainy z pewnością ma wpływa na ruch w centrach handlowych. Dwa nasze obiekty zlokalizowane są w mniejszych ośrodkach – mam na myśli Suwałki i Leszno – i tam napływ dodatkowych konsumentów jest w pewnym stopniu odczuwalny. Jeszcze mocniej wzrost footfallu obserwujemy jednak w Toruniu. Mam wrażenie, iż imigranci mają jakiś wpływ na te wzrosty, ale w głównej mierze to przede wszystkim chęć “odbicia sobie” pandemicznych miesięcy. Ludzie znowu chcą spędzać czas w galeriach handlowych, a nie tylko wpaść po szybkie zakupy, czy załatwić bieżące potrzeby. Mają ochotę spotkać się ze znajomymi, zapewnić atrakcje dzieciom czy skorzystać z siłowni. Food court’y przeżywają istne oblężenie. Dlatego już w ubiegłym roku podjęliśmy decyzję o przebudowie tej strefy w Toruń Plaza, która polegała na zmianie wystroju, wygospodarowaniu dodatkowych miejsc siedzących dla klientów, jak również wyposażeniu strefy w miejsca do ładowania elektroniki oraz w ekrany multimedialne.

Toruń Plaza

Mówi Pani, iż trend jest pozytywny. Od wielu miesięcy inflacja drenuje jednak kieszenie Polaków. Czy to w pewnym momencie nie odbije się jednak na odwiedzalności centrów handlowych?

Liczymy, iż tendencja wzrostowa utrzyma się również w kolejnych miesiącach. Mamy w zasadzie komplet najemców. Średni współczynnik pustostanów wynosi niecałe 2 proc. Sytuacja w miastach, w których jesteśmy obecni, również wygląda na stabilną. Co prawda w trakcie pandemii w Suwałkach zauważalny był odpływ klientów z państw bałtyckich, przede wszystkim z Litwy, sytuacja wróciła jednak do normy. Ruch turystyczny znowu nakręca odwiedzalność w Suwałki Plaza. Z kolei w Toruniu obserwujemy powrót normalnego życia studenckiego, w mieście realizowane są również liczne wydarzenia biznesowe i kulturalne. Mamy mocną pozycję w tym mieście i z optymizmem patrzymy w przyszłość, acz czasy są oczywiście niepewne.

Wysoka inflacja w dużej mierze spowodowana jest kosztami energii. To odbija się na wszystkich gałęziach biznesu.

Mocno liczymy na to, iż w przyszłym roku sytuacja nieco się unormuje, a koszty prowadzenia biznesu nie będą rosły już w takim tempie jak ostatnio. To byłaby ulga zarówno dla nas, jak i naszych najemców.

Skoro mówimy o najemcach. Od czasów wybuchu pandemii relacje na linii właściciele/zarządcy centrów handlowych a najemcy stały się dość napięte. Czego w tej chwili najczęściej dotyczą rozmowy między obiema stronami?

Negocjacje z najemcami dotyczą przede wszystkim indeksacji czynszów, oraz rozliczania tzw. kosztów wspólnych. Z naszego punktu widzenia rozmowy są prowadzone jednak w dużo spokojniejszej atmosferze, niż w poprzednich latach. W najtrudniejszym momencie doszliśmy z naszymi partnerami do porozumienia. Teraz to procentuje. Negocjacje prowadzone są w atmosferze wzajemnego zrozumienia. Obydwie strony odczuwają negatywne konsekwencje wzrastających cen.

Niezależnie od kosztów, musimy dbać o to, żeby nasze centra były atrakcyjne, bezpieczne oraz sprawne technicznie. Dlatego szukamy oszczędności tam, gdzie to możliwe. Chodzi np. o optymalizację kosztów energii.

A są jakieś punkty “zapalne” w relacjach z najemcami?

Takim tematem jest np. rozliczanie przychodów ze sprzedaży produktów przez internet, które są odbierane przez klientów w ramach usługi click and collect. To kwestia, która pojawia się już od pewnego czasu. Wraz ze wzrostem sprzedaży w modelu omnichannel ten aspekt będzie wymagał znalezienia jakiegoś kompromisowego rozwiązania.

Ostatnie miesiąca to intensywny okres zwłaszcza w Toruń Plaza. Sporo się tam zmieniło. Zmiany zachodzą jednak również w Suwałkach i Lesznie.

To prawda. Systematycznie wzmacniamy tenant-mix nowymi markami. Tak jak wspominałam już na początku, nasze obiekty są niemal w 100 proc. skomercjalizowane, więc często mamy ograniczone pole manewru. Nasze działania komercjalizacyjne zmierzają do tego, żeby zapewnić klientom zróżnicowaną ofertę, która odpowie na ich potrzeby w zakresie zakupów, usług, rozrywki i gastronomii. Jednocześnie chcemy nadążać za trendami na polskim i zagranicznym rynku handlowym. Klienci chcą mieć możliwość korzystania z oferty marek, które znają z telewizji czy z zagranicznych podróży. Jesteśmy w stałym kontakcie z najemcami nieobecnymi dotychczas w naszym portfolio, którzy zgłaszają nam chęć otwarcia pierwszych sklepów w danym mieście. Tak było chociażby z Jula w Toruniu, Rituals w Lesznie oraz Toruniu czy Home & You w Suwałkach, gdzie rozmowy na temat znalezienia odpowiedniej powierzchni trwały wiele miesięcy. Podobnie było ze Starbucksem, który otworzył w naszym centrum pierwszą kawiarnię w Toruniu. Debiut tej marki to był gigantyczny sukces, kolejki po kawę ustawiały się na wiele godzin przed otwarciem. Utwierdza nas to w przekonaniu, iż podążamy w dobrym kierunku i skutecznie odczytujemy potrzeby lokalnych społeczności.

Suwałki Plaza

Mówi Pani o znanych, często globalnych markach. A co z lokalnymi najemcami?

W każdym centrum staramy się nawiązywać kontakt również z lokalnymi markami z różnych branży. Czasy się jednak zmieniają. Część lokalnych firm prowadzi swoje biznesy wyłącznie online, inni wolą poszukać lokalizacji poza centrami handlowymi ze względu na aspekt kosztowy. Tym niemniej w każdym z naszych obiektów mamy grupę lokalnych przedsiębiorców, w szczególności w sektorze gastronomicznym i usługowym.

Porozmawiajmy o planach inwestycyjnych. W ubiegłym roku najwięcej działo się w Toruniu, a co przyniosą kolejne miesiące?

Zgadza się. W grudniu ubiegłego roku udało nam się oddać do użytku naszym klientom ponad 3500 m.kw. nowej powierzchni handlowej, na którą składały się pierwszy w Toruniu multimarket Jula oraz sklep JYSK. Oprócz rozbudowy centrum, przeprowadziliśmy również wiele inwestycji w części wspólne, m.in. wcześniej wspomniany remont strefy food court, modernizacje toalet dla klientów, nowy punkt informacyjny czy ekrany multimedialne.

Jeżeli mówimy o przyszłości, to w najbliższym czasie, czyli w 2024 roku, planujemy rozbudowę naszego centrum w Lesznie o ponad 6000 mkw. Chodzi zarówno o rozbudowę istniejącego obiektu jak również dobudowanie nowego budynku, który będzie miał format parku handlowego. Tam swoje sklepy otworzą marki charakterystyczne dla tego formatu, choćby sklepy dyskontowe.

Mamy już niezbędne zgody i zezwolenia. w tej chwili pracujemy nad szczegółami tego projektu oraz komercjalizacją nowej przestrzeni. Z jednej strony chodzi o wzbogacenie portfolio nowymi markami, z drugiej umożliwienie obecnym najemcom powiększenia ich salonów i dostosowania ich do najnowszych konceptów danej marki.

Mamy też nadzieję w przyszłości na rozbudowę naszego centrum w Suwałkach, gdyż widzimy duże zainteresowanie ze strony najemców tym obiektem.

Już od dłuższego czasu obserwujemy swoistą modę na parki handlowe. Jak postrzegacie rozwój tego rynku?

Takich obiektów brakowało w naszym kraju i dobrze, iż powstają. Nie traktujemy ich jednak jako bezpośredniej konkurencji. Trzeba sobie jasno powiedzieć, iż tego typu obiekty nigdy nie będą w stanie zaoferować klientom rozrywki i sposobów spędzania wolnego czasu, a to element niezwykle istotny w obecnych czasach. Kina, kręgielnie, place zabaw dla dzieci, czy szeroka oferta gastronomiczna to coś, czego oczekują i poszukują klienci.

Częścią naszej aglomeracji handlowej w Lesznie już od lat jest park handlowy o powierzchni około 6500 m.kw., który zlokalizowany jest bezpośrednio obok galerii. Jest to idealny przykład synergii pomiędzy dwoma rodzajami obiektów handlowych. Parki handlowe stanowiące uzupełnienie galerii handlowej umożliwiają poszerzenie oferty o niezmiernie popularne w tej chwili wśród klientów marki dyskontowe, dlatego też m.in. podjęliśmy w Lesznie decyzję o budowie kolejnego. W pozostałych centrach również staramy się podążać za tym trendem, ale w istniejących obiektach jest to dużo bardziej skomplikowane ze względu na zapotrzebowanie na większe powierzchnie przez sieci handlowe z tego sektora.

Mówiliśmy o trudnym otoczeniu makroekonomicznym i geopolitycznym, nie wspomnieliśmy natomiast jeszcze o zmieniających się zachowaniach klientów. Postępująca digitalizacja to z pewnością widoczny trend.

Bez wątpienia, dlatego jesteśmy coraz bardziej aktywni np. w kanałach social mediów. To konieczne, żeby skutecznie docierać z przekazem do młodszych konsumentów. Współczesny klient jest bardziej świadomy, płynnie porusza się po wszystkich kanałach komunikacji, zarówno online, jak i offline. Stąd pomysł na stworzenie aplikacji mobilnej “Twoje centrum”, która ściśle powiązana jest z programem lojalnościowym.

Naszym celem było dostarczenie klientom wszelkich informacji gwałtownie i wygodnie. Za pośrednictwem aplikacji klient w zasadzie jednym kliknięciem może sprawdzić m.in. repertuar kin, promocje w poszczególnych sklepach, wziąć udział w konkursie etc.

Połączenie tego z programem lojalnościowym przynosi dodatkowe korzyści. Każdy zakup jest rejestrowany, klient zbiera punkty, a te wymieniane są na nagrody. Czasami organizujemy również specjalne eventy marketingowo-sprzedażowe, które dostępne są tylko dla użytkowników aplikacji. To skuteczne narzędzie w budowaniu zaangażowania i lojalności klientów.

Poszczególni najemcy również są aktywni na tym polu – wrzucają filmiki na nasze social media, na których zachęcają np. do treningów w fitness klubie, czy dzielą się poradami modowymi.

Galeria Leszno

Podobnie jak brak spersonalizowanego przekazu…

Oczywiście, dlatego korzystamy również z personalizowanych mailingów, staramy się reagować na bieżąco choćby na takie kwestie, jak prognoza pogody. Podam przykład. W okresie wakacyjnym, o ile wiemy, iż w weekend będzie gorsza pogoda, staramy się zachęcić turystów przebywających w Suwałkach do spędzania czasu w naszym centrum. Generalnie stosujemy targetowane reklamy dla poszczególnych obiektów. W Toruniu nasze centrum zlokalizowane jest blisko kampusu, więc siłą rzeczy sporą część przekazu kierujemy do studentów. Personalizacja przekazu marketingowego to absolutny “must do”.

Ostatnią kwestią, o której chciałbym porozmawiać, są kwestie związana z ESG. Jakie działania z tego zakresu wdrażacie, lub planujecie wdrożyć?

Aktualnie pracujemy intensywnie nad wprowadzeniem w całym portfolio proekologicznych rozwiązań. Mówimy tu w szczególności o energooszczędnym oświetleniu, fotowoltaice, stacjach ładowania aut elektrycznych, czujnikach ruchu, zielonych przestrzeniach wokół obiektów czy pasiekach uli. Jesteśmy żywo zainteresowani wszystkimi tego typu rozwiązaniami i będziemy je systematycznie wdrażać w naszych obiektach. Prowadzimy również akcje edukacyjne dla klientów i angażujemy się w życie lokalnych społeczności. Tak rozumiemy prowadzenie odpowiedzialnego biznesu. Z resztą wymagają od nas tego również nasi najemcy, zwłaszcza międzynarodowe koncerny. Proekologiczne postawy coraz częściej widzimy również wśród naszych klientów. Tylko wspólnie możemy zadbać o lepszą przyszłość dla naszej planety.

Rozmawiał: Łukasz Izakowski