Narkun: Bańka nieruchomości i fortuny deweloperów pękną z hukiem. To schyłek cyklu na światowych rynkach?

Popularny na portalu X analityk rynku, znany przede wszystkim z publikowania informacji nt. rynku nieruchomości, Tomasz Narkun podzielił się z rynkiem nietypową prognozą. W jego ocenie to, co obserwujemy to schyłkowa faza cyklu, która charakteryzuje się:

• Rosnącą skłonnością do ryzyka
• Dominującym przekonaniem, iż 'taniej już było’
• Rozdmuchanymi zachciankami społeczeństw

Faktem jest, iż rynki są cykliczne i nie jest to odosobniony pogląd Tomasza Narkuna. W ostatnim czasie (nieco bardziej optymistycznie) o nowym cyklu (AI) rozpisywał się Rafał Zaorski.

Zastanówmy się jednak, jakie sytuacje mogą wspierać najbardziej pesymistyczne scenariusze dla globalnych giełd? Jakie wydarzenia mogłyby sprawić, iż ceny nieruchomości i aktywów znacznie spadłyby w horyzoncie najbliższych kilkunastu lat? Na wstępie, zaznaczamy, iż poniższa lista nie obejmuje (i nie może objąć) wydarzeń nieprzewidzianych (czarne łabędzie), lub taki, które wyklarują się dopiero z biegiem kolejnych miesięcy, lat lub dekad. Prognozowanie ekonomii i gospodarki w długim terminie obarczone jest znacznym ryzykiem, z uwagi na złożoność procesów i mnogość scenariuszy.

Jakie czynniki ryzyka mogą wspierać tak pesymistyczną prognozę

• Deglobalizacja, która może wywrzeć szerszą i długotrwałą presję na zwroty z aktywów, które przez ostatnie kilkadziesiąt lat zapewniały inwestorom ponadprzeciętne zyski
• Geopolityczne zmiany, stanowiące tło i przyczynę deglobalizacji prowadzące do tezauryzacji społeczeństw i rosnącej awersji do ryzyka
• Optymalizacja kosztów poprzez zastępowanie pracowników różnymi formami AI, przy zwalniającym / spadającym PKB i coraz węższym rynku pracy (skokowy wzrost bezrobocia)
• Kryzys sektora bankowego, obciążonego narastającymi długami z nieruchomości komercyjnych i obligacji
• Wyższa inflacja potęgująca straty na portfelach obligacji globalnych pożyczkodawców i związane z tym 'runy’ na wypłaty z banków
• Strukturalnie wyższe stopy procentowe, obniżające popyt na kredyty, a w konsekwencji momentum wszystkich branż, które pośrednio i bezpośrednio korzystały z dostępności pożyczek (budowlanka, usługi, etc.)
• Skokowe wzrosty cen ropy wobec eskalacji w kolejnych regionach zapalnych, na świecie
• Szoki podażowe sztucznie napędzające kolejne fale inflacji, dotykające wiele różnych branż i konsumentów
• Blokada lub konflikt w Cieśninie Tajwańskiej (większy od pandemicznego, ok. 15% spadek rocznego, światowego PKB wg. analiz Bloomberga)
• Spadki cen aktywów na światowych giełdach, ciążące na sentymentach inwestycyjnych i potęgujące koszty 'dostępności’ kapitału
• Kryzys wywołany spadającym zaufaniem i autorytetem władzy politycznej (złamany tzw. kontrakt społeczny) w USA i Europie
• Wzrost lokalnych konfliktów i nacjonalizmów, podsycanych zwalniającą gospodarką i utratą konkurencyjności
• Pogarszająca się demografia rozwiniętych gospodarek, spotykająca się z rekordową podażą nowych nieruchomości, w środowisku gasnącego popytu
• Ryzyko bankructwa Stanów Zjednoczonych, które prowadzą niemożliwą do utrzymania wg. samego szefa Fed politykę budżetową z wykładniczo rosnącym, ponad $33 bilionowym długiem

Wojny i okazje

Oczywiście, obserwując obecny rynek, mamy nieodparte wrażenie wracającej narracji 'bańki wszystkiego’. Wzrost inflacji wyraźnie spadł (ale, co warto podkreślić: ceny wciąż rosną). Gospodarki w ostatnim czasie wykazały się nieprzeciętną odpornością na pandemię i jej skutki (z wyjątkiem Chin i częściowo, Europy). To pozwala inwestorom ekstrapolować optymistyczny scenariusz na przyszłość. Czy rezultat obecnej sytuacji będzie szczęśliwy; nie wiemy, ale patrząc na wyceny aktywów i dominujący optymizm na globalnych rynkach, z pewnością nie mamy do czynienia z rynkiem 'łowców okazji’. Dominuje spekulacja i kupowanie przewartościowanych rzeczy, w nadziei na odprzedaż po wyższych cenach. Na rynku nieruchomości powszechne staje się flippowanie. Historycznie takie zachowania charakteryzowały fazy manii, po których przychodziły korekty, a w najgorszym wypadku – odwrócenia całych cykli.