3 miesięcy temu
Naczelnik Wydziału Analiz Rynku Nieruchomości w Departamencie Stabilności Finansowej Narodowego Banku Polskiego, Jacek Łaszek na łamach telewizji Obserwatora Finansowego przekazał dziś, iż ’Polska doszła do szczytowego punktu cyklu na rynku nieruchomości’. Co kryje się za tym stwierdzeniem i czy NBP naprawdę oczekuje katastrofy polskiego rynku mieszkaniowego? Od razu uspokajamy – nie. Co zatem powiedział Łaszek i na jakie aspekty wskazał? Łaszek przekazał, iż cykl nieruchomości w ostatnich latach został zaburzony przez koronawirusa i wojnę. Renta gruntowa w kluczowych lokalizacjach i ceny usług związanych z nieruchomościami drożeją, przy umiarkowanych cenach materiałów. Jest to jednak zupełnie naturalny proces, wsparty bogaceniem się całego społeczeństwa. Łaszek z NBP uważa, iż ceny mieszkań w Polsce, na tle Europy nie są wygórowane, podobnie jak stawki za najem.
Według Łaszka gospodarka przestrzenią w Polsce dopiero raczkuje i być może doświadczy w najbliższym czasie wzrostu. Aktualnie w Warszawie ceny nieruchomości porównywane są do wielu, zachodnich miast. W ocenie Naczelnika, przy wysokiej inflacji ceny nieruchomości zwyczajnie rosną, napędzane wyższymi płacami. Rosnące ceny materiałów, usług i ziemi przyczyniają się do wzrostów. Nominalna ilość pieniądza w gospodarce rośnie. W otoczeniu inflacji ludzie majętni dodatkowo nabywali 'antyinflacyjne’ aktywa takie jak grunty, domy i mieszkania w dobrych lokalizacjach. Łaszek nie widzi jednak bańki. Ceny nieruchomości wyrażone w wielokrotności średniej krajowej pensji pozostają bez większych zmian, od kilkunastu lat. O cyklu na rynku nieruchomości, pisaliśmy m.in. tutaj
Ryzykowny cykl?
Łaszek ocenił, iż zyski 'fliperów’ nie są dane raz na zawsze i pokazują przesadny optymizm społeczeństwa. Nie jest też możliwe, by każdy został rentierem, ponieważ taka sytuacja spowodowałby brak najemców (bingo!). Łaszek z NBP uważa, iż w tej chwili rynek w Polsce wszedł w fazę tymczasowych turbulencji i niestabilności, po latach skumulowanych wzrostów. Sprzyjają temu wysokie stopy procentowe i drogi kredyt, ograniczający liczbę nowych kupujących. Może to prowadzić do chwilowego spadku cen. Uważa jednak, iż sytuacja zmieni się, gdy tylko stopy zaczną znowu spadać.
- Gospodarka Polski pozostaje silna, co zapewnia rynkowi 'zdrowy wzrosty’. Aktualnie NBP przygotowuje symulację rozwoju rynku nieruchomości w Polsce na 20-30 lat. Wydaje się, iż powrót w okolice zerowych stóp procentowych w tej chwili jest mało prawdopodobny. Co za tym idzie kredyt będzie strukturalnie droższy, niż był kiedyś.
- W efekcie spodziewalibyśmy się, iż zostaną zaprezentowane rozwiązania na poziomie fiskalnym… Które podejmą się trudnej misji 'zbalansowania’ popytu i podaży. Zatem wciąż uważamy, iż program kredytu 'zero procent’ na pierwsze mieszkanie zostanie wprowadzony. Jako część polityki mającej zachęcać deweloperów i posiadaczy nieruchomości do tworzenia podaży i poprawy 'przewidywalności’ popytu na rynku.
Cykl wg. Howarda Marks
Nie tylko Łaszek postrzega rynek nieruchomości jako wysoce cykliczny. Amerykański miliarder, współzałożyciel i zarządzający funduszem OakTree Capital, Howard Marks w 'memo’ zatytułowanym ’What really matters?’, opublikował obserwacje dotyczące mających miejsce za jego życia cykli rynkowych. Przekazał, iż najlepiej ich naturę oddają cykle rynku nieruchomości, gdzie każde kolejne zjawisko jest efektem poprzedniego.
- Złe czasy sprawiają, iż aktywność budowlana spada a dostępność zastrzyków zewnętrznego kapitału staje się coraz bardziej ograniczona
- W pewnym momencie jednak koniunktura nieco się poprawia, do momentu aż rynek postrzega ją jako dobrą. Rosną liczby udzielanych pozwoleń na budowę
- Ceny rosną ponieważ popyt przewyższa podaż, która pozostawała uśpiona w czasie gdy rynek był w strachu, a koniunktura słabła (proces ten trwa ponieważ czas budowy jest rozciągnięty w czasie)
- Sytuacja ta sprawia, iż rośnie optymizm wśród posiadaczy nieruchomości oraz samych deweloperów, którzy zdecydują się budować coraz więcej i wdrażają coraz agresywniejsze strategie lewarowania swoich działań kredytem
- Inwestorzy i pożyczkodawcy obserwując to stają się także coraz bardziej optymistyczni, wykładając pieniądze na wiele z powyższych działań. Ta poprawa w ich stanach umysłu i postrzeganiu rzeczy sprawia, iż finansowanie staje się łatwiej dostępne a koszty kredytów spadają (banki oczekują niższej premii za ryzyko, zachęcając by kredyty były szeroko dystrybuowane)
- Łatwe i coraz szybsze finansowanie sprawia, iż spodziewane stopy zwroty z realizowanych projektów rosną, sprawiając iż deweloperzy coraz intensywniej pragną realizować nowe projekty lub przejmować istniejące – za wyższe ceny
- Inwestycje, które powstają najszybciej (pierwsze zaspokajając popyt) przynoszą znaczne zwroty, a deweloperzy inkasują za nie wysokie zyski
- Proces ten trwa długo – napędzany nagłówkami prasowymi i wysokimi zyskami z realizowanych projektów, dopóki popyt przewyższa podaż
To etap na którym dźwigi dosłownie wypełniają niebo, a ludzie obserwują wokół 'wysyp’ nowo oddanych domów, bloków i apartamentowców.
- Ponieważ procesy na rynku nieruchomości realizowane są latami, projekty realizowane najpóźniej spotykają się z coraz niższym oczekiwanym popytem (który dodatkowo staje się obciążony takimi zjawiskami jak demografia czy zmiana warunków finansowania na negatywne przez wzrost stóp procentowych co w naszej ocenie dokładnie Kredyt 2% zaburzył)
- Projekty, które ruszają w dobrych czasach finalnie oddawane są w czasach złych. W efekcie rosną pustostany i podaż, które nakładają niespodziewaną presję na ceny nieruchomości
- Optymizm branży opada, a część 'niewykorzystanej’ powierzchni ciąży nad rynkiem, w warunkach nasyconego popytu. Cykl wraca do początku
