Nie każdy może kupić ziemię rolną! KOWR stawia konkretne warunki

Zakup ziemi rolnej nie zawsze jest prostą transakcją. W wielu przypadkach konieczne jest uzyskanie zgody Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa (KOWR), a nabywca musi spełnić określone warunki. Przepisy mają chronić grunty przed spekulacją i zapewnić, iż będą one wykorzystywane do produkcji rolnej. W 2025 roku do KOWR wpłynęło 8,2 tys. wniosków dotyczących zakupu ponad 36,5 tys. hektarów ziemi. Jak wygląda procedura i kiedy potrzebna jest zgoda?

Nie każdy może kupić ziemię rolną! KOWR stawia konkretne warunki

Nie każdy może swobodnie kupić ziemię rolną

Grunty rolne są strategicznym zasobem państwa, a ich powierzchnia systematycznie maleje w wyniku urbanizacji i rozwoju infrastruktury. Dlatego obrót ziemią podlega szczególnym regulacjom wynikającym z ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego.

Przepisy mają przede wszystkim chronić rolniczy charakter gruntów, wspierać gospodarstwa rodzinne oraz przeciwdziałać spekulacyjnemu obrotowi ziemią i nadmiernej koncentracji gruntów.

Szczególne znaczenie ma status rolnika indywidualnego. Aby go uzyskać, trzeba posiadać odpowiednie kwalifikacje rolnicze lub wymagany staż pracy w rolnictwie, osobiście prowadzić gospodarstwo przez co najmniej pięć lat i w tym okresie zamieszkiwać w gminie, na terenie której znajduje się część gospodarstwa.

Powierzchnia gospodarstwa rolnika indywidualnego nie może przekraczać 300 ha użytków rolnych.

Kiedy potrzebna jest zgoda KOWR na zakup ziemi?

Nabycie nieruchomości rolnej o powierzchni co najmniej 1 ha przez osobę niebędącą rolnikiem indywidualnym co do zasady wymaga zgody Dyrektora Generalnego KOWR. Obowiązek ten występuje również w innych przypadkach określonych ustawą.

O wydanie zgody mogą wystąpić m.in. właściciele sprzedawanych gruntów, osoby zamierzające utworzyć lub powiększyć gospodarstwo, uczelnie prowadzące działalność naukową i dydaktyczną oraz inwestorzy realizujący inwestycje celu publicznego.

W zależności od sytuacji konieczne może być wykazanie kwalifikacji rolniczych, udokumentowanie przyznania premii dla młodego rolnika lub potwierdzenie, iż nieruchomości nie udało się sprzedać rolnikowi indywidualnemu.

Nabywcy muszą również zobowiązać się do prowadzenia działalności rolniczej na zakupionych gruntach. W określonych przypadkach obowiązuje także wymóg zamieszkiwania przez pięć lat na terenie adekwatnej gminy.

Jak uzyskać zgodę na zakup ziemi?

Wniosek należy złożyć w oddziale terenowym KOWR adekwatnym dla położenia nieruchomości.

Dokumentacja powinna obejmować przede wszystkim:

• oznaczenie nieruchomości według ewidencji gruntów i budynków;
• uzasadnienie celu zakupu i planowanego wykorzystania ziemi;
• wypis z ewidencji gruntów oraz numer księgi wieczystej;
• zaświadczenie dotyczące miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego;
• dokumenty i oświadczenia potwierdzające spełnienie wymaganych warunków.

Zgoda wydawana jest w formie decyzji administracyjnej, a postępowanie prowadzone jest zgodnie z Kodeksem postępowania administracyjnego. Stronom przysługuje prawo skorzystania z przewidzianych przepisami środków odwoławczych.

Tysiące wniosków i kontroli. KOWR sprawdza, co dzieje się z ziemią

Skala obrotu gruntami wymagającego zgody KOWR jest znaczna.

W 2025 roku do oddziałów terenowych wpłynęło 8,2 tys. wniosków dotyczących ponad 36,5 tys. ha gruntów rolnych. W tym samym czasie wydano blisko 7,5 tys. decyzji obejmujących prawie 33 tys. ha.

KOWR kontroluje również, czy nabywcy przestrzegają ustawowych obowiązków i wykorzystują ziemię zgodnie z jej przeznaczeniem.

W latach 2017–2025 przeprowadzono ponad 11 tys. takich kontroli.

W przypadku naruszenia obowiązków KOWR może wystąpić do sądu o nabycie nieruchomości przez Skarb Państwa za cenę odpowiadającą jej wartości rynkowej.

Sprzedajesz ziemię? Portal eRolnik może ułatwić transakcję

KOWR udostępnia bezpłatny portal eRolnik, za pośrednictwem którego właściciele gruntów mogą publikować ogłoszenia o sprzedaży, a zainteresowani rolnicy wyszukiwać oferty.

Publikacja ogłoszenia wymaga potwierdzenia tożsamości profilem zaufanym lub podpisem kwalifikowanym, co zwiększa wiarygodność ofert.

Portal odgrywa także istotną rolę w procedurze uzyskiwania zgody na sprzedaż ziemi osobie niebędącej rolnikiem indywidualnym.

Od 2020 roku brak możliwości sprzedaży ziemi rolnikowi indywidualnemu wykazuje się poprzez zamieszczenie ogłoszenia w portalu eRolnik i potwierdzenie, iż przez 30 dni żaden rolnik indywidualny nie odpowiedział na ofertę.

Samo opublikowanie ogłoszenia nie oznacza jednak automatycznego uzyskania zgody KOWR. Konieczne jest spełnienie pozostałych ustawowych warunków.

Ochrona ziemi rolnej i gospodarstw rodzinnych

Obowiązujące przepisy mają zapewnić, iż grunty rolne będą trafiały przede wszystkim do osób rzeczywiście zajmujących się produkcją rolną.

Zgoda KOWR, obowiązki nakładane na nabywców oraz kontrole sposobu użytkowania ziemi mają ograniczać spekulację i chronić gospodarstwa rodzinne.

Z kolei portal eRolnik ułatwia sprzedaż gruntów bez konieczności korzystania z płatnych serwisów ogłoszeniowych czy pośredników. Ma to sprzyjać bardziej przejrzystemu obrotowi ziemią i zachowaniu jej produkcyjnego charakteru.