2 tygodni temu
Jeśli prowadzisz fundację lub stowarzyszenie, znasz to uczucie: kończy się projekt, finanse się kurczą, zespół pyta, co dalej — a Ty liczysz dni do ogłoszenia wyniku kolejnego konkursu. W najlepszym razie udaje się poskładać budżet, w gorszym zwalniasz ludzi i „zawieszasz” działania, które miały pomagać konkretnym osobom. Ten rollercoaster nie jest koniecznością.
O co chodzi z kapitałem żelaznym i dlaczego to jest „tlen” dla organizacji pozarządowej?
Kapitał żelazny to długowieczny, nienaruszalny fundusz, którego zysk zasila bieżącą działalność, a kapitał zostaje na swoim miejscu.
Działa jak finansowa poduszka bezpieczeństwa i stałe źródło tlenu — pozwala przetrwać gorsze czasy, sensownie planować lata naprzód i uniezależniać się od zmiennych mód grantowych.
W Polsce ta idea robi się coraz bardziej rozpoznawalna. Przykładowo: Fundacja Auschwitz-Birkenau zgromadziła Fundusz Wieczysty (Perpetual Fund), inwestuje go, a zyski finansują żmudną, wieloletnią konserwację Muzeum i Miejsca Pamięci. Trzon funduszu ma trwać, zyski mają pracować — dokładnie tak, jak w definicji kapitału żelaznego. W oficjalnych dokumentach fundacja wprost opisuje ten mechanizm i nadzór nad inwestowaniem (Radę, Komitet Finansowy, sprawozdania). To czytelny dowód, iż kapitał żelazny w polskich realiach da się prowadzić transparentnie i skutecznie.
Dlaczego warto wykorzystać nieruchomości do budowania kapitału żelaznego?
Z trzech powodów. Po pierwsze – czynsze za lokal, mieszkanie lub powierzchnię biurową mogą co miesiąc zasilać konto organizacji. Po drugie — dobrze dobrana nieruchomość ma szansę zyskiwać na wartości w czasie, więc dzięki niej będzie rosnąć majątek organizacji. Po trzecie, misja — własna przestrzeń daje możliwość prowadzenia działań statutowych bez płacenia rynkowych czynszów, a czasem łączy przychód z „dywidendą społeczną”.
Dywidenda społeczna stanowi zysk mierzony nie tylko w złotówkach, ale też w realnych korzyściach dla ludzi i społeczności.
Na koniec — dlaczego to jest także opowieść o godności
NGO to często „pierwsza linia” — tam, gdzie państwo nie sięga, a rynek nie widzi sensu.
Gdy masz kapitał żelazny i aktywo, które rok po roku daje oddech, możesz odmówić projektów, które nie służą misji, możesz zatrudniać ludzi na stabilnych umowach, możesz być dla swoich podopiecznych choćby wtedy, kiedy granty zamierają.
Własna nieruchomość to nie tylko ściany i dach. To sygnał: zostajemy. To adres, pod który wróci nastolatek po terapii, seniorka po warsztatach, rodzina po poradzie prawnej. To miejsce, które rośnie razem z Wami — i z każdym rokiem pracuje coraz mocniej na Waszą niezależność.
PS. Przykłady organizacji pozarządowych stawiających na nieruchomości:
- Fundacja Auschwitz-Birkenau — misja, fundusz wieczysty, mechanizm „kapitał trwa – zysk pracuje”, oficjalne raporty i struktura inwestycyjna.
- Wellcome Trust — jasno opisuje, iż property to element portfela kapitału żelaznego.
- National Trust — dochody bezpośrednio z nieruchomości (obok składek członkoskich i darowizn) jako filar modelu.
- Ford Foundation — siedziba jako narzędzie misji społecznej, potężne przestrzenie dla NGO.
- Habitat Polska — społeczne agencje najmu jako praktyczna szkoła zarządzania zasobem mieszkaniowym.
10 pytań do zarządu przed zakupem nieruchomości
| 1. Po co nam ta nieruchomość? Czy ma generować stały czynsz (cashflow), służyć działaniom statutowym, czy być hybrydą obu ról? 2. Jaki jest nasz horyzont czasowy? Minimum 7–10 lat czy dłużej? Nieruchomości lubią długi termin. 3. Jaki mamy budżet 360°? Cena + podatki/notariusz + projekt/adaptacja + nakłady inwestycyjne na remonty + koszty operacyjne (utrzymanie, ubezpieczenia, przeglądy) + rezerwa. 4. Skąd finansowanie? Darowizny celowe, crowdfunding, partnerstwo z samorządem, ewentualnie kredyt/pożyczka — i jakie są warunki każdej z opcji? 5. Czy mamy zgodność statutową i decyzje organów? Statut dopuszcza nabywanie i wynajem? Uchwała walnego/rady? Jasne „kto i na jakiej podstawie” decyduje? 6. Czy lokalizacja broni się bez naszej misji? Gdybyśmy przestali jej używać, czy wynajmiemy ją rynkowo bez problemu? 7. Kto będzie zarządzał aktywem? Własny zespół vs. zewnętrzny zarządca; zasady rozliczeń, SLA, zakres odpowiedzialności. 8. Jak rozdzielimy pieniądze i ryzyka? Polityka: ile % przychodu trafia do rezerwy remontowej, ile na koszty stałe, ile do kapitału żelaznego? 9. Czy łatwo przekształcimy lokal (np. z biurowego na usługowy)? Plan B/C — elastyczność funkcji. Co, jeżeli rynek najmu „zgaśnie” na 6–12 miesięcy? 10. Jak będziemy raportować społeczności i darczyńcom? Prosty, roczny raport: wpływy, koszty, rezerwy, wpływ społeczny — żeby każdy widział, iż aktywo pracuje uczciwie i mądrze. |
Mini-studium przypadku — kalkulacja dla lokalu użytkowego ~80 m²
Cel: pokazać, jak policzyć roczny wynik z wynajmu, wraz z konserwatywną rezerwą remontową.
Uwaga: podane kwoty, stawki i podatki mogą się różnić lokalnie — poniższe przykłady to wzór do podmiany liczb.
| Wariant 1 — miasto powiatowe (konserwatywnie)
– powierzchnia: 80 m² – stawka najmu (netto): 55 zł/m² mies. – miesięczny czynsz brutto (bez mediów): 80 × 55 = 4 400 zł – roczny czynsz (12 mies.): 4 400 × 12 = 52 800 zł – założona luka najmu (pustostan): 2 mies./rok → 10 mies. płatnych – efektywnie zebrany rocznie czynsz: 4 400 × 10 = 44 000 zł Koszty roczne (przykładowe): ubezpieczenie: 1 200 zł – podatek od nieruchomości (zależny od gminy; tu przykład): 2 000 zł – zarządca/obsługa najmu (8% przychodu): 0,08 × 44 000 = 3 520 zł – przeglądy/serwisy (kominiarski, elektryczny, hvac itp.): 1 500 zł – rezerwa remontowa (12% przychodu): 0,12 × 44 000 = 5 280 zł Suma kosztów: 1 200 + 2 000 + 3 520 + 1 500 + 5 280 = 13 500 zł Wynik operacyjny (NOI): 44 000 – 13 500 = 30 500 zł/rok Jeśli cena zakupu + adaptacja wyniosłyby 600 000 zł, to NOI 30 500 zł oznacza w uproszczeniu rentowność rzędu ~5,1% (przed kosztami finansowania/podatkiem dochodowym). |
| Wariant 2 — duże miasto (centrum, wyższa stawka)
– powierzchnia: 80 m² – stawka najmu (netto): 85 zł/m²/mies. – miesięczny czynsz: 80 × 85 = 6 800 zł – roczny czynsz (12 mies.): 6 800 × 12 = 81 600 zł – założona luka najmu: 1 mies./rok → 11 mies. płatnych – efektywnie zebrany rocznie czynsz: 6 800 × 11 = 74 800 zł Koszty roczne (przykładowe): – ubezpieczenie: 1 500 zł – podatek od nieruchomości (przykładowo): 2 400 zł – zarządca (8%): 0,08 × 74 800 = 5 984 zł – przeglądy/serwisy: 1 800 zł – rezerwa remontowa (12%): 0,12 × 74 800 = 8 976 zł Suma kosztów: 1 500 + 2 400 + 5 984 + 1 800 + 8 976 = 20 660 zł Wynik operacyjny (NOI): 74 800 – 20 660 = 54 140 zł/rok Jeśli łączny koszt nabycia/adaptacji to 1 100 000 zł, w uproszczeniu daje to ~4,9% NOI (przed finansowaniem i podatkiem dochodowym). |
Jak czytać te liczby?
- Luka najmu, pustostan (1–2 mies./rok) jest realny — lepiej policzyć pesymistycznie i się miło zaskoczyć, niż odwrotnie.
- Rezerwa remontowa (tu: 12% przychodu) to „amortyzator” — z czasem uratuje budżet (elektryka, dach, klimatyzacja).
- Zarządca (ok. 6–10%) oszczędza nerwy i czas, ale kosztuje.
- Podatek od nieruchomości i stawki lokalne są różne — sprawdźcie je w gminie przed decyzją.
- NOI nie uwzględnia rat/kosztu finansowania ani podatku dochodowego — trzeba je dodać, jeżeli planuje się kredyt/pożyczkę.
