1 dzień temu
Wprowadzenie
Właściciele działek w Polsce coraz częściej słyszą o zmianach w planowaniu przestrzennym. Wprowadzenie planów ogólnych gmin to reforma, która ma uporządkować zasady zabudowy, ale jednocześnie może wpłynąć na przyszłość wielu gruntów inwestycyjnych. W praktyce oznacza to, iż w niektórych lokalizacjach działki, które dziś wydają się budowlane, w przyszłości mogą mieć ograniczoną możliwość zabudowy.
Nie oznacza to, iż działki nagle staną się bezwartościowe. Jednak w określonych przypadkach mogą stracić swoją atrakcyjność inwestycyjną, szczególnie jeżeli nie będą objęte miejscowym planem lub nie znajdą się w obszarze przewidzianym pod rozwój zabudowy.
Czym są plany ogólne i po co powstają?
Plan ogólny to dokument, który ma objąć teren całej gminy i określić podstawowe kierunki rozwoju przestrzennego. Jego zadaniem jest uporządkowanie zasad budowania oraz ograniczenie przypadkowej zabudowy w miejscach, gdzie infrastruktura lub układ przestrzenny nie pozwala na dalszy rozwój.
W praktyce plan ogólny ma wskazywać między innymi:
gdzie dopuszczalna jest zabudowa mieszkaniowa,
gdzie przewiduje się rozwój usług lub przemysłu,
które tereny powinny pozostać niezabudowane.
Dzięki temu gmina ma większą kontrolę nad rozwojem przestrzennym, a inwestorzy otrzymują bardziej przewidywalne zasady planowania.
Dlaczego właściciele działek obawiają się zmian?
Najwięcej emocji budzi kwestia działek, które dziś:
nie mają miejscowego planu zagospodarowania,
opierają się na możliwości uzyskania warunków zabudowy,
znajdują się poza zwartą zabudową miejscowości.
Jeżeli działka nie zostanie ujęta w obszarze przewidzianym pod rozwój zabudowy, uzyskanie zgody na budowę może być trudniejsze niż obecnie. Właśnie dlatego pojawiają się obawy, iż część gruntów może stracić swoją dotychczasową atrakcyjność inwestycyjną.
Czy działki naprawdę mogą stracić wartość?
Rynek nieruchomości reaguje przede wszystkim na możliwość zabudowy. jeżeli działka:
ma możliwość budowy domu — zwykle zyskuje na wartości,
nie daje takiej możliwości — jej cena może spaść.
W praktyce zmiany mogą doprowadzić do sytuacji, w której:
działki w dobrych strefach planistycznych zyskają na wartości,
działki poza nimi mogą być trudniejsze do sprzedaży.
Nie oznacza to jednak, iż grunt całkowicie traci wartość — zmienia się raczej jego funkcja i potencjalne przeznaczenie.
Co stanie się z działkami bez MPZP i bez WZ?
Największa niepewność dotyczy działek, które w tej chwili nie są objęte planem miejscowym i jednocześnie nie mają jeszcze wydanych warunków zabudowy.
W przyszłości może się zdarzyć, że:
część z nich zostanie objęta nowymi planami i zyska możliwość zabudowy,
część zostanie przeznaczona na inne funkcje niż mieszkaniowe,
część pozostanie terenami niezabudowanymi.
Dużo zależy od polityki przestrzennej konkretnej gminy.
Czy zmiany wpłyną na ceny działek?
Najbardziej prawdopodobny scenariusz to większe różnice cenowe między działkami. Możliwe jest, że:
działki w dobrze zaplanowanych strefach będą drożeć
działki poza nimi mogą być trudniejsze do sprzedaży
inwestorzy będą dokładniej sprawdzać dokumenty planistyczne
Rynek może stać się bardziej selektywny niż dotychczas.
Co powinni zrobić właściciele działek już teraz?
W obecnej sytuacji rozsądne jest:
sprawdzenie, czy działka ma MPZP
sprawdzenie kierunków planowania w gminie
obserwowanie prac nad planem ogólnym
rozważenie zabezpieczenia możliwości zabudowy (jeśli jest taka opcja)
Świadomość planistyczna może być w najbliższych latach kluczowa.
Czy to koniec tanich działek budowlanych?
Raczej nie. Jednak możliwe jest, że:
mniej gruntów będzie dostępnych pod budowę,
procedury planistyczne staną się ważniejsze,
lokalizacja i plan gminy będą miały jeszcze większe znaczenie niż dziś.
Podsumowanie
Zmiany w planowaniu przestrzennym mogą wprowadzić większy porządek w zagospodarowaniu terenów, ale jednocześnie wpłyną na rynek działek. W przyszłości większe znaczenie może mieć nie tylko sama działka, ale także jej położenie względem planów gminy.
Dlatego osoby planujące zakup lub sprzedaż gruntu powinny zwracać uwagę nie tylko na lokalizację, ale również na dokumenty planistyczne i kierunki rozwoju gminy.
Pobierz instrukcję krok po kroku
Pobierz poradnik PDF:
Instrukcja budowy domu murowanego 70 m² – krok po kroku
Zobacz również:
Instrukcja budowy domu szkieletowego 70 m²
