2 godzin temu
STRONG Pilates otwiera przed Xtreme Brands zupełnie nową kategorię lokalizacji – od parterów inwestycji mieszkaniowych po projekty mixed-use i mniejsze moduły handlowe. Dla właścicieli nieruchomości oznacza to, iż powierzchnie zbyt małe dla klasycznego klubu fitness mogą dziś wejść do gry.
Rynek fitness od lat kojarzy się właścicielom nieruchomości przede wszystkim z dużymi powierzchniami. Xtreme Fitness Gyms zwykle potrzebuje kilkuset metrów na strefy treningowe, zaplecze, szatnie i rozbudowany park maszynowy, a więc naturalnie trafia do większych modułów w parkach i centrach handlowych, biurowcach czy obiektach wolnostojących.
Boutique fitness zmienia tę kalkulację. Nie dlatego, iż jest pomniejszoną wersją tradycyjnego klubu, ale dlatego, iż działa według innego modelu przestrzennego i biznesowego. Dołączenie STRONG Pilates do portfolio Xtreme Brands poszerza więc nie tylko ofertę grupy, ale także mapę nieruchomości, które może ona brać pod uwagę przy dalszej ekspansji.
– STRONG Pilates daje nam możliwość rozmowy o lokalach, które wcześniej znajdowały się poza zakresem klasycznego klubu fitness. To nie oznacza, iż szukamy po prostu mniejszych powierzchni. Szukamy innego rodzaju powierzchni – takich, których układ, lokalizacja i parametry pozwalają efektywnie wykorzystać każdy metr – mówi Mariusz Dębowski, dyrektor Działu Rozwoju Sieci Xtreme Brands.
Zupełnie inny format
Studia STRONG Pilates nie będą mniejszą wersją klubów Xtreme Fitness Gyms. To zupełnie inny format – i z punktu widzenia właścicieli nieruchomości oznacza również inne kryteria wyboru lokalu.
Przestrzeń, której potrzebuje STRONG oscyluje w okolicach 350-400 mkw.. Lokal musi znajdować się na jednym poziomie i mieć możliwie regularny, najlepiej prostokątny lub kwadratowy układ. Znaczenie mają choćby pozornie drugorzędne elementy konstrukcyjne. Słupy ustawione w niewłaściwym miejscu mogą utrudnić rozmieszczenie urządzeń w regularnych rzędach, a w efekcie sprawić, iż część wynajmowanej powierzchni nie będzie mogła być efektywnie wykorzystana.
Sam metraż jest tu tylko punktem wyjścia. Lokal może wyglądać dobrze w tabeli, ale jeżeli jego układ nie pozwala sensownie rozmieścić sprzętu i zachować odpowiednich ciągów komunikacyjnych, część powierzchni po prostu przestaje pracować. W boutique fitness liczy się więc nie tyle liczba metrów, ile to, co można z nimi zrobić.
– Przy analizie lokalu nie patrzymy wyłącznie na liczbę metrów kwadratowych. Dobrze zaprojektowane 350 czy 380 mkw. może mieć dla nas większą wartość niż znacznie większa powierzchnia o trudnym układzie. W tym formacie każdy metr powinien pracować – podkreśla Mariusz Dębowski.
Nie każdy metr ma tę samą wartość
W przypadku studia boutique sam metraż nie mówi jeszcze, czy lokal jest dobry. O jego wartości decyduje przede wszystkim to, jaką część powierzchni można efektywnie wykorzystać pod funkcję treningową i ile stanowisk da się w niej sensownie rozmieścić. Dopiero wtedy można ocenić, czy proponowany czynsz odpowiada potencjałowi biznesowemu danej lokalizacji.
Dlatego w globalnym modelu STRONG już na etapie selekcji wykonywany jest test fit – wstępne rozplanowanie studia, które pokazuje, ile urządzeń rzeczywiście zmieści się w konkretnym lokalu i jak będzie działał cały układ funkcjonalny. Liczba stanowisk staje się później jednym z kluczowych parametrów oceny ekonomiki projektu. Równie ważne są proporcje pomieszczenia, jego wysokość, rozstaw konstrukcji, odległości między stanowiskami, wentylacja oraz instalacje techniczne. Liczy się to, jak powierzchnia pracuje w konkretnym modelu operacyjnym – i czy przy danym koszcie najmu jest w stanie wygenerować odpowiedni przychód.
Fitness w sąsiedztwie
Największa zmiana dotyczy jednak samej mapy lokalizacji, które Xtreme Brands może dziś brać pod uwagę. Duży klub fitness potrzebuje odpowiedniego metrażu, infrastruktury i zaplecza, dlatego naturalnie kieruje uwagę ku większym obiektom. Format boutique działa inaczej. Otwiera możliwość wejścia na partery nowych inwestycji mieszkaniowych, do projektów mixed-use, dobrze wyeksponowanych lokali miejskich czy mniejszych modułów w obiektach handlowych.
Nie chodzi przy tym o to, by znaleźć miejsce z największym możliwym footfallem. Ważniejsze jest, czy studio znajduje się tam, gdzie klient rzeczywiście bywa na co dzień. Model STRONG Pilates opiera się na 45-minutowych zajęciach w małych grupach. jeżeli trening ma stać się regularnym elementem tygodnia, lokalizacja powinna możliwie naturalnie wpisywać się w codzienny rytm – drogę do pracy, powrót do domu, zakupy czy inne stałe aktywności.
– W tym modelu sama skala ruchu nie wystarcza. Interesuje nas przede wszystkim obecność adekwatnego klienta i to, czy będzie mógł wygodnie wracać do studia kilka razy w tygodniu. Dlatego analizujemy nie tylko widoczność lokalu, ale też dostęp pieszy, komunikację, parking i całe jego najbliższe otoczenie – mówi Mariusz Dębowski.
W praktyce inne kryteria będą decydowały o atrakcyjności lokalizacji miejskiej, a inne podmiejskiej. W centrum znaczenie mają przede wszystkim dostęp pieszy i transport publiczny. Poza ścisłym centrum większą rolę odgrywa wygodny parking blisko wejścia. Liczy się choćby coś tak pozornie drobnego jak rzeczywisty czas przejścia od samochodu czy przystanku do studia.
Fitness na codziennych trasach
W przypadku boutique fitness liczy się nie tylko sam adres, ale także jego najbliższe otoczenie. STRONG Pilates najlepiej wpisuje się w miejsca, w których obok funkcjonują marki sportowe, usługi związane ze zdrowiem i regeneracją, kosmetyka, dobra gastronomia czy sklepy spożywcze z wyższej półki. Nie oznacza to, iż studio musi działać dokładnie w takim zestawie. Czasem lepszy będzie lokal tuż obok – tańszy, łatwiej dostępny, ale przez cały czas znajdujący się na trasie tego samego klienta.
To ważna wskazówka dla właścicieli i deweloperów. Dobre sąsiedztwo nie polega na tym, żeby zgromadzić obok siebie podobne biznesy. Znacznie ciekawsze jest zestawienie miejsc, z których korzysta ta sama osoba w ciągu dnia: trening, zakupy, kawa, lunch, kosmetyczka, regeneracja.
Fitness ma tu jeszcze jedną przewagę – regularność. Do restauracji czy sklepu klient zagląda od czasu do czasu. Do studia treningowego może wracać kilka razy w tygodniu. A to oznacza stały, powtarzalny ruch, który pracuje także na pozostałych najemców.
Wymagania techniczne
Boutique fitness jest bardziej elastyczny pod względem metrażu, ale przez cały czas ma konkretne wymagania techniczne. W przypadku STRONG Pilates liczą się m.in. wysokość pomieszczeń, wentylacja, instalacje, możliwość odpowiedniego oznakowania lokalu i akustyka. Ta ostatnia ma szczególne znaczenie w projektach mieszkaniowych i mixed-use – podczas zajęć poziom dźwięku może sięgać 70–90 dB, dlatego sąsiedztwo mieszkań czy innych wrażliwych funkcji wymaga odpowiedniego przygotowania przestrzeni.
Dlatego najlepiej rozmawiać o takim lokalu jeszcze zanim projekt będzie zamknięty. Czasem przesunięcie instalacji, inaczej zaplanowane wejście czy pozostawienie odpowiednio otwartej przestrzeni ma większe znaczenie niż dodatkowe kilkadziesiąt metrów. Im wcześniej operator pojawi się przy stole, tym większa szansa, iż lokal będzie nie tylko spełniał wymagania techniczne, ale po prostu dobrze działał.
Jeden partner, kilka formatów
Wprowadzenie STRONG Pilates zmienia też sposób, w jaki Xtreme Brands może rozmawiać z rynkiem nieruchomości. Xtreme Fitness Gyms, Xtreme KiDS i STRONG Pilates potrzebują innych przestrzeni, działają w różnej skali i odpowiadają na inne potrzeby klientów. Dzięki temu rozmowa z właścicielem obiektu nie musi kończyć się na pytaniu, czy dany lokal nadaje się na klub fitness.
W 2025 roku Xtreme Fitness Gyms i Xtreme KiDS zabezpieczyły ponad 70 tys. mkw. powierzchni w ramach 112 umów najmu. STRONG Pilates poszerza tę mapę o mniejsze lokale i nowe typy lokalizacji, które wcześniej nie mieściły się w modelu pełnowymiarowego klubu.
To nie oznacza wyłącznie wejścia do kolejnych miast. Równie ważna jest możliwość powrotu do tych samych aglomeracji, dzielnic czy choćby tych samych projektów z innym formatem. Tam, gdzie nie zmieści się duży klub, może znaleźć się przestrzeń dla studia boutique. Tam, gdzie jest już jeden koncept Xtreme Brands, inny może odpowiedzieć na potrzeby zupełnie innej grupy klientów. W praktyce daje to właścicielom nieruchomości znacznie więcej wariantów współpracy z jednym partnerem.
