Jedną z umiejętności, którą nauczył mnie mój Tato jest targowanie się przy zakupie. Podobnie pisało wielu przedsiębiorców „Nigdy nie płać ceny z oferty”. Wszystko to dało efekt w postaci zamykania niezłych transakcji.
I właśnie o tej sztuce rozmawiałem z panią dyrektor od HR. Miejsce zatrudnienia – duże korpo. HR nie podejmuje decyzji zakupowych, więc i nie rozwija umiejętności. W życiu prywatnym menedżer też nie ma zbyt wielu okazji na targowanie. Ponieważ pracuje w sztywnej strukturze, uważa negocjacje cenowe za możliwe w niewielkim zakresie. A jest wręcz przeciwne. Podałem jej dwa przykłady, które wycięły ją z butów.
Zakup działki w górach. Rok 2017, wiele lat spadków, ale ja już czuje przyszłe ożywienie. Początkowa cena działki w ogłoszeniu- 240 k. Cena w chwili, gdy na nią trafiłem – 200k. Cena na umowie – 150k. Zapytasz, jak to możliwe? Ano możliwe i prawdopodobne.
Zakup mieszkania dla syna. Rok 2026. Kilkumiesięczny zastój na rynku. Ceny w okolicy i podobnym stanie- ok. 500k. Cena początkowa tego mieszkania 450k. Cena, gdy ja je znalazłem – 430k. Cena zakupu – 402k.
I teraz przechodzimy do sposobu – jak kupić nieruchomość za 75% ceny rynkowej, nie bawiąc się w egzekucje komornicze? A zakup za 75% daje kilka plusów: margines bezpieczeństwa, wyższy zysk przy odsprzedaży, wysokie ROI.
Timing. W każdej transakcji istotny jest timing. O ile nie musimy, nie kupujemy na górce. Czekamy na lokalny dołek, albo najlepiej koniec dołka (moment przed odbiciem). Trzeba umieć interpretować fazy rynku. W przypadku działki – dobrany idealnie. W przypadku mieszkania – to się jeszcze okaże. W takim momencie choćby dobre oferty wiszą chwilę w internecie.
Drobny problem, który łatwo rozwiązać. Wiecie jaki jest główny mechanizm działania flippingu? Ludzie kupują oczami, wielu z nas nie ma wyobraźni, ani chęci babrania się z problemami. Ale te są czasem drobne i możliwe do rozwiązania za grosze. W przypadku działki – niewyrównana powierzchnia, w przypadku mieszkania – konieczność remontu. Wracam do swoich historii. Pierwsza działka miała wjazd na papierze. Wejście zagradzał 0,5m mur oporowy (zjazd już wyznaczony na chodniku), rosły drzewa, a przez środek biegł niewielki rów. Wystarczyło, żeby ludzie odrzucali ofertę. Koszt rozwiązania (dobry majster z koparką)? 3000 zł.
Mieszkanie, przez wiele lat użytkowano jako małe biuro. Nigdy nie zmieniono przeznaczenia formalnie, co pozwalało kupić mieszkanie. Ale ludzie widzieli biuro. Brak brodzika w łazience. Open space. Dla mnie to była szansa – łatwiejsza aranżacja, nowe ściany, brak wyburzeń (i usuwania odpadów). Koszt przeróbki DIY? Znacznie mniejszy niż szacowano.
Zmotywowany sprzedawca. Słowo-klucz. Musi sprzedać i robi to natychmiast. Tak było w obu przypadkach. Działka – ludzie budują dom, potrzeba kasy na zapłacenie majstrom, którzy wydzwaniają, bo zakończyli robotę. Trzeba sprzedać albo narazić się na proces. No i wtedy pojawiam się ja. Dlatego zbiłem 25% z już obniżonej ceny. W drugim przypadku właściciele biura szli na emeryturę. Nie mieli czasu czekać, bo już liczyli sobie i tak po 70 wiosen. Do tego rozumieli spadek. Stąd spory opust.
Na koniec wróćmy do pani dyrektor od HR. Ona otworzyła oczy, bo nigdy tych zasad nie stosowała. Ba, nie słyszała o nich. Dlatego obcinka na poziomie 25% ceny rynkowej wyrwała ją z butów. Dla niej 5% to już było sporo.
Ze sposobów mojego Taty dodałbym jeszcze jeden – wygląd człowieka bez kasy. Takiemu łatwiej się targować.
