Materiał archiwalny
W świecie, gdzie kawalerki potrafią kosztować 0,5 mln zł, a zwykłe mieszkania choćby 1 mln zł trudno się dziwić, iż ludzie chcą je sprzedawać. Teraz sprzedaż mieszkania odziedziczonego po dziadkach w mieście umożliwia inwestycję lub zakup nieruchomości w innym miejscu (np. domu za miastem), a choćby środki na edukację za granicą. Zawsze, gdy dany rynek staje się tak gorący, pojawiają się jednak „rekiny” — i jest ich teraz mnóstwo.
„To może oznaczać kłopoty”
Po pierwsze, właściciel chcący uniknąć płacenia prowizji agentom od nieruchomości (zbyt wysokich, biorąc pod uwagę poziom świadczonych usług) zamieszcza ogłoszenie na lokalnym serwisie internetowym.
Część zainteresowanych kupnem to będą oczywiście normalni klienci — ale część to oszuści, którzy działają mniej więcej według następującego modus operandi:
- Prawdopodobnie taki „kupujący” będzie podawał się za zainteresowaną osobę, niezwiązaną z żadną firmą lub agencją. Będzie również twierdził, iż jest gotowy do dokonania zakupu za gotówkę.
- Alternatywa jest taka, iż będzie podawał się za agenta lub przedstawiciela firmy, która skupuje nieruchomości po wyższych niż normalnie cenach. W ten sposób chce zachęcić łatwowiernego sprzedawcę do podpisania umowy.
Żadne z powyższych nie jest jednak w 100 proc. prawdziwe. Ostrzeżeniem jest fakt, iż ów „kupujący” chce w pośpiechu zawrzeć notarialną umowę przedwstępną z – uwaga! — mniejszą niż standardowa zaliczką.
Jest to pierwszy prawdziwy haczyk — i najbardziej niebezpieczny. Podkreślam: ostrzeżeniem jest niższa niż standardowa zaliczka. Krótko mówiąc — jeżeli „kupujący” chce wpłacić mniej niż 10 proc. zaliczki, a jednocześnie spieszy się z wizytą u notariusza, może to oznaczać kłopoty.
„Sprzedający może stanąć w obliczu dwuletniego okresu, w którym nie będzie mógł sprzedać swojego mieszkania”
Dlaczego powinno to być ostrzeżeniem? Z bardzo prostego powodu.
Po podpisaniu wstępnego aktu notarialnego — choćby jeżeli wpłacono tylko 10 proc. zaliczki — sprzedający może mieć tymczasowy problem na rok lub dłużej. Polega on na tym, iż praktycznie pozbawia się on możliwości sprzedaży nieruchomości — choćby jeżeli kupujący nie uiści pozostałej kwoty — gdyż umowa przedwstępna trafia do księgi wieczystej… i tu zaczyna się bagno.
Co prawda sprzedający zyskał gwarancję, iż zaliczka zostanie wpłacona (i iż przepadnie, jeżeli nie transakcja nie zostanie dopięta). Problemy zaczynają się jednak, gdy nadchodzi czas, aby sprzedający faktycznie zapłacił i sfinalizował transakcję. Wtedy pojawią się opóźnienia (rzekomo dokonywane w dobrej wierze).
Następnie „kupujący” zaczyna argumentować, iż mieszkanie w rzeczywistości nie jest warte tyle, ile pierwotnie uzgodniły strony. Wykorzysta do tego każdy możliwy powód. W międzyczasie sprzedający musi liczyć się z kolejnymi opóźnieniami, a także potencjalnie długim postępowaniem sądowym, aby przerwać transakcję i zwolnić mieszkanie w celu sprzedaży kolejnemu, tym razem „prawdziwemu” nabywcy.
Po pierwsze, po podpisaniu umowy przedwstępnej i wpłaceniu zaliczki, dane kupującego trafią do księgi wieczystej. Problem polega na tym, iż jeżeli nie zapłaci on pozostałej części w terminie, sprzedający nie będzie mógł sprzedać nieruchomości, dopóki informacje te nie zostaną usunięte.
Prawo faktycznie daje kupującemu 12 miesięcy na zażądanie realizacji transakcji, bo dopiero po upływie 12 miesięcy sprzedający może złożyć wniosek o usunięcie informacji o „nieudanym” kupującym z księgi wieczystej. Kupujący może też próbować zaskarżyć sprzedającego (chociaż prawdopodobnie zakończy się to niepowodzeniem).
Co do opóźnień: jeżeli nasz „kupujący” nie zapłaci w uzgodnionym terminie, to — krótko mówiąc — sprzedający może stanąć w obliczu choćby dwuletniego okresu (biorąc pod uwagę ogromne opóźnienia w działalności sądów wieczystoksięgowych mogą to być ostrożne szacunki), w którym nie będzie mógł sprzedać swojego mieszkania – a to wszystko przez zaledwie 6— lub 8-proc. zaliczkę.
„Zablokowanie” możliwości sprzedaży mieszkania
Mieszkanie, które ma zostać sprzedane, nie zostało technicznie skradzione, ale zostało „zablokowane”. Często też sprzedający nie jest finansowo przygotowany do poradzenia sobie ze zorganizowanym prawnym… „oporem”.
W innym przypadku cena sprzedaży mieszkania za 500 tys. zł została zbita do 400 tys. zł, a mimo to kupujący i tak nie zdołał wyłożyć pieniędzy.
Schemat oszustwa
„Szantaż kupującego” to stałe zagrożenie na rynku nieruchomości.
Ktoś mógłby teraz zapytać: dlaczego w drugim podanym przykładzie kupujący nie wyłoży „promocyjnych” 400 tys. zł? W końcu otrzyma 100 tys. zł obniżki, a sprzedający w pełni się na to zgodzi.
Powód, dla którego sprzedaż nie doszła do skutku jest prosty: kupujący nie ma pieniędzy.
Sprzedaż mieszkania (zdj. ilustracyjne)
Już pominąwszy fakt, iż może on dalej naciskać na zbicie ceny lub próbować zawrzeć umowę zapewniającą płatność w transzach – cel „rekina nieruchomości” jest znacznie bardziej dalekosiężny. zwykle on lub jego firma tworzą „portfel” „nabytych mieszkań” w celu sprzedaży inwestorowi (zwykle zagranicznemu). Jak się prawdopodobnie domyślacie — po cenie rynkowej, a może choćby z niewielką górką.
Oczywiście, takie portfolio można de facto „zalegalizować” — jeżeli faktycznie pojawi się inwestor (często dający się oszukać, ale o tym za chwilę) gotowy wyłożyć pieniądze i jeżeli wszyscy sprzedający w końcu sprzedadzą swoje lokale. jeżeli tak się stanie, to można wyciągnąć argument, iż jeżeli nie było krzywdy, to nie ma też żadnej winy — mało prawdopodobne wtedy, iż sprawą zajmie się prokurator, ponieważ sprzedający będą mieli klauzulę zabraniającą im dalszych roszczeń po zakończeniu transakcji.
Taka szkoda jednak istnieje – w poprzednim przykładzie sprzedawcy zostali „legalnie” zmuszeni do sprzedaży poniżej wartości rynkowej, ale w tym przypadku niekoniecznie to musi być głównym celem przekrętu. Tak naprawdę oszustom może chodzić o stworzenie portfolio nieruchomości, co do których nie mają oni praw własności, ale ich właściciele są ograniczani w prawach sprzedaży bez własnej wiedzy.
„Generują dochód ze sprzedaży nieruchomości, których jeszcze nie posiadają”
Istnieje jednak druga strona oszustwa związanego z fałszywym portfelem — w takich przypadkach spekulanci często potykają się o własne nogi. Pamiętacie o mniejszej niż standardowa zaliczce? Bierze się ona stąd, iż kupujący nie mają pieniędzy, aby odłożyć 10 proc. na każde mieszkanie, które planują „zablokować”. W międzyczasie szukają inwestorów, a choćby najmniej doświadczeni inwestorzy poszukujący portfela chcą zobaczyć nie tylko grupę mieszkań, ale też grupę mieszkań sprzedanych.
Dlaczego więc nie uderzyć w obie strony jednocześnie? W końcu nasi nieetyczni nabywcy (nazwiemy ich oszustami) teraz stają się sprzedawcami, ale sprzedają w równie nieetyczny sposób, ponieważ — poprzez marketing, a choćby przy użyciu samych zdjęć dostarczonych przez „zablokowanych” sprzedawców — nasi oszuści faktycznie „sprzedają” mieszkania, których choćby nie kupili nieświadomym osobom, które są zobowiązane do zapłaty pełnej 10-procentowej zaliczki… lub więcej.
W ten sposób faktycznie generują oni dochód ze sprzedaży nieruchomości, których jeszcze nie posiadają, jednocześnie wykupując mieszkania, których nigdy de facto nie kupią, dopóki nie znajdą inwestora, a który ostatecznie może nie zdołać nabyć wszystkich faktycznie prezentowanych mieszkań.
W taki proceder, aby doszedł do skutku, angażują się nieetyczni notariusze, albo dochodzi do przymusu sprzedaży.
„Ludzie będący ofiarami oszustów, którzy utworzyli grupy w mediach społecznościowych, napisali iż prokuratorzy okręgowi zajmują się sprawą”
W ciągu ostatnich trzech tygodni z autorem dwukrotnie kontaktowały się osoby, które już miały wpłacać taką zaliczkę; za każdym razem pięć minut wystarczyło, żeby wyjaśnić sytuację i ujawnić schemat podobny do tego, co zostało opisane powyżej.
W obu przypadkach proste wyszukiwanie w internecie pozwoliło dotrzeć do grup na mediach społecznościowych utworzonych przez oszukane osoby, które dały się nabrać na oszustwo związane z fałszywym portfelem.
Chroń się
Na szczęście to oszustwo jest dość łatwe do pokonania. Oto sugestie autora:
1. jeżeli sprzedajesz mieszkanie za 600 tys. zł lub mniej zażądaj, aby cała transakcja odbyła się podczas jednego spotkania u notariusza. Nie zgadzaj się na żadne zaliczki.
2. jeżeli przez cały czas jesteś zaniepokojony/a (np. kupujący naciska na natychmiastowe spotkanie — w ciągu kilku dni), to spróbuj tego: choćby jeżeli jest polską tradycją, iż to kupujący płaci za notariusza i podatek PCC, to zażądaj, abyś jako sprzedający zarówno wybrał, jak i zapłacił za notariusza (PCC zostaw kupującemu).
3. Należy pamiętać, iż jeżeli kupujący chce umówić się na spotkanie z notariuszem w ciągu kilku dni, to powinno to być dla ciebie ostrzeżenie. Gdy pojawisz się na spotkaniu, kupujący najprawdopodobniej przedstawi ci oklepaną historię, iż zrozumiał to jako umowę przedwstępną i iż chce wpłacić jedynie 6 lub 8 proc. zaliczki. Niestety, twarzą w twarz, wielu laików ugina się pod presją i kończy w bagnie.
Prawda jest taka, iż w Polsce procesy sprzedaży mieszkania za gotówkę nie realizowane są szybko. Każdy rozsądny notariusz zażąda oświadczeń o braku zadłużenia, braku podatku do zapłacenia za mieszkanie, ostatniego wyciągu z księgi wieczystej itp. Przekręt jest po prostu mało prawdopodobny i nierozsądny, ale jeżeli sprzedający przedstawia notariusza, który nie żąda powyższych formalności — to uciekaj, gdzie pieprz rośnie.
Przy sprzedaży mieszkania należy uważać na pewne znaki ostrzegawcze
4. Uważaj na agencje lub firmy twierdzące, iż podpiszą umowę, zrobią korzystne zdjęcia, a następnie faktycznie kupią od Ciebie mieszkanie (rzekomo w celu odsprzedaży nabywcy końcowemu). To może być tylko kolejny element oszustwa.
5. jeżeli sprzedajesz większe mieszkanie, to raczej nie możesz racjonalnie oczekiwać, iż ktoś zapłaci 1 mln zł w gotówce tego samego dnia. jeżeli mimo to „kupujący” twierdzi, iż ma gotówkę, to umów się u swojego notariusza i nalegaj na zakończenie sprzedaży podczas jednej wizyty. W końcu — jeżeli twierdzą, iż mają pieniądze, to je mają. I nie martw się, jeżeli taki kupujący zniknie, ponieważ kiedy przychodzi czas na pokazanie kart — jest to dokładnie to, co robi oszust.
6) jeżeli — i jest to rozsądne — kupujący chce wpłacić zaliczkę na poczet większej transakcji, uzyskaj minimum 10 proc. — i skorzystaj z usług prawnika (i ponownie własnego notariusza). Krótko mówiąc, w grę wchodzą zbyt duże pieniądze, by bawić się w gierki.
7) jeżeli jesteś kuszony/a przez firmę (i chciałbym wyraźnie zaznaczyć, iż nie twierdzę, iż wszyscy spekulanci na rynku nieruchomości są oszustami), spróbuj tego: najpierw sprawdź, czy firma (kupujący lub sprzedający) założyła spółkę z ograniczoną odpowiedzialnością. jeżeli nie, wykreśl ją z listy. Żaden jednoosobowy przedsiębiorca przy zdrowych zmysłach nie kupi wielu mieszkań i nie będzie ponosił wyłącznej odpowiedzialności.
Po drugie: jeżeli okaże się, iż taka spółka z ograniczoną odpowiedzialnością istnieje, sprawdź jej ostatnie sprawozdania finansowe, w tym przychody, zyski i aktywa. jeżeli widzisz niewielki przychód, brak zysku lub stratę i tylko symboliczne aktywa, zrezygnuj ze sprzedaży.
Spółka nie posiada aktywów, ponieważ w rzeczywistości nie jest właścicielem swojego portfela. Ma niewielkie przychody, ponieważ pochodzą one głównie w formie wspomnianych „zaliczek” na fałszywe portfolio, które prawdopodobnie wystarczą tylko na pokrycie przepływów pieniężnych (jeśli w ogóle), co oznacza niski lub zerowy zysk lub stratę.
Wreszcie, bądź asertywny/a. Ciągle mam do czynienia z bardzo miłymi ludźmi, którzy zostali skrzywdzeni, głównie dlatego, iż wierzyli, iż bycie uprzejmym i pasywnym jest równoznaczne z byciem uczciwym i przyzwoitym człowiekiem. Tak nie jest. Być może nie jesteś doświadczonym specjalistą od nieruchomości, ale fakty są faktami. Trzymaj się faktów i gotówki, solidnego notariusza i (jeśli transakcja jest duża) dobrego prawnika, a wszystko będzie dobrze.
