Świetne pytanie – na pierwszy rzut oka może się wydawać, iż Hiszpania jako popularny kraj turystyczny powinna mieć wyższe ceny mieszkań niż Polska. Jednak w wielu przypadkach (zwłaszcza poza dużymi miastami i kurortami) ceny mieszkań w Hiszpanii są niższe niż w Polsce, szczególnie jeżeli porówna się ceny za metr kwadratowy.
Oto główne powody, dlaczego tak się dzieje:
1. Duża podaż mieszkań po kryzysie 2008
-
Po pęknięciu bańki nieruchomościowej w Hiszpanii w 2008 roku, zostały setki tysięcy pustych mieszkań.
-
Do dziś w niektórych regionach (zwłaszcza interior – środek kraju) istnieje nadpodaż, co ogranicza wzrost cen.
-
W Polsce nie było aż takiej bańki, a rynek rozwijał się stopniowo – przez co ceny rosły stabilnie, a ostatnio dynamicznie.
2. Różnice w dochodach i strukturze gospodarki
-
Polska ma niższe średnie zarobki niż Hiszpania, ale w ostatnich latach bardzo dynamicznie rośnie popyt na nieruchomości – szczególnie w dużych miastach (Warszawa, Kraków, Wrocław).
-
W Hiszpanii wiele miejsc poza metropoliami (Madryt, Barcelona) nie przyciąga tylu inwestorów ani lokalnych kupców, więc ceny są bardziej stabilne lub wolniej rosną.
3. Urbanizacja i demografia
-
W Polsce mamy wciąż duże zapotrzebowanie na mieszkania, bo młode pokolenia wciąż chcą się usamodzielniać, a migracja do miast trwa.
-
W Hiszpanii jest starsze społeczeństwo i wyraźna depopulacja w wielu regionach – co osłabia popyt lokalny, a więc i presję na ceny.
4. Lokalizacja i rynek regionalny
-
W Polsce wysokie ceny koncentrują się w dużych miastach (Warszawa, Kraków, Gdańsk), które mają ograniczoną dostępność gruntów.
-
W Hiszpanii można znaleźć dużo tańsze mieszkania na południu, w interiorze czy w małych miejscowościach, np. w Murcji, La Manchy czy choćby części Andaluzji.
5. Ceny transakcyjne vs oczekiwane
-
W Hiszpanii często można negocjować cenę, szczególnie w przypadku rynku wtórnego.
-
W Polsce – zwłaszcza w 2023–2025 – rynek był bardzo rozgrzany i ceny rosły szybciej niż wynagrodzenia, z niewielką przestrzenią na negocjacje.
Przykład porównania (2025):
| Warszawa | ok. 15 000 zł/m² (~€3 500) | dynamiczny wzrost |
| Kraków | ok. 13 000 zł/m² (~€3 000) | duży popyt |
| Madryt | ok. €4 300/m² | wyższe ceny, ale zbliżone |
| Barcelona | ok. €4 000/m² | |
| Alicante | ok. €2 200–2 500/m² | atrakcyjne dla obcokrajowców |
| Murcja | ok. €1 200–1 800/m² | tanio jak na standard UE |
Źródła: Idealista, Realting, BBVA Research, NBP
Podsumowanie:
Ceny mieszkań w Hiszpanii są często niższe niż w Polsce, zwłaszcza poza dużymi metropoliami, bo kraj ma większą podaż, spowolniony wzrost demograficzny i więcej przestrzeni do rozwoju.
W Polsce popyt przewyższa podaż, a rynek nieruchomości jest “rozgrzany”, co winduje ceny.
