Państwo podbija ceny mieszkań? Sebastian Stodolak: „Po kieszeni obrywają więc najbiedniejsi”

Czy państwowe budownictwo mieszkaniowe i regulowanie czynszów rzeczywiście pomagają w walce z wysokimi cenami nieruchomości? Sebastian Stodolak, wiceprezes Warsaw Enterprise Institute, w rozmowie z Przemysławem Staciwą dla Kanału Zero przekonuje, iż nadmierna ingerencja państwa może przynosić skutki odwrotne do zamierzonych. Wskazuje na problemy wiedeńskiego modelu mieszkaniowego, doświadczenia Argentyny oraz bariery, które ograniczają konkurencję na polskim rynku deweloperskim.

Regulacja czynszów nie rozwiąże kryzysu mieszkaniowego

Rosnące ceny mieszkań i koszty najmu sprawiają, iż coraz częściej pojawiają się postulaty zwiększenia roli państwa na rynku nieruchomości. Zdaniem Sebastiana Stodolaka regulacje mogą jednak ograniczać podaż mieszkań i zniechęcać właścicieli do inwestowania.

– Jak państwo próbuje regulować czynsze, tak jak w Nowym Jorku, to po pierwsze mamy zupełny brak inwestycji w mieszkania już istniejące, więc one się degradują w czasie – mówi wiceprezes Warsaw Enterprise Institute, Sebastian Stodolak.

Jako przykład odmiennego podejścia wskazuje Argentynę, gdzie prezydent Javier Milei zdecydował się na zniesienie ograniczeń na rynku najmu.

– Przykład z Argentyny. Javier Milei, gdy został prezydentem, zastał całkiem świeżą regulację w Buenos Aires. Chodziło o kontrolę czynszów, istniała bardzo silna regulacja rynku najmu wprowadzona przez jego poprzednika. I Javier Milei po prostu pojedynczym dekretem tę regulację zdjął. Dosłownie z dnia na dzień, zasób mieszkań pod wynajem zwiększył się dwukrotnie – mówi Stodolak.

Zdaniem eksperta przykład ten pokazuje, iż deregulacja może zwiększać liczbę mieszkań dostępnych na rynku, bez konieczności angażowania państwa w ich budowę.

Wiedeński model mieszkaniowy. Kto naprawdę na nim korzysta?

Wiedeń często przedstawiany jest jako wzór skutecznej polityki mieszkaniowej. Miasto dysponuje około 220 tys. mieszkań komunalnych, a kolejne około 200 tys. lokali funkcjonuje w ramach budownictwa subsydiowanego. Sebastian Stodolak przestrzega jednak przed bezkrytycznym naśladowaniem tego modelu.

– jeżeli pogrzebać nieco głębiej w temacie wiedeńskiego systemu mieszkaniowego i zdrapać tę wspaniałą narrację narzucaną przez lewicę, to okaże się, iż jest to dokładnie anty-przykład na adekwatną politykę mieszkaniową – mówi Sebastian Stodolak.

Wiceprezes WEI zwraca uwagę, iż wieloletnie prawo do korzystania z mieszkań komunalnych oraz możliwość przekazywania najmu kolejnym pokoleniom sprzyjają przede wszystkim osobom, które już znalazły się w systemie. Nowi mieszkańcy miasta mogą natomiast napotykać bariery w dostępie do publicznego zasobu.

– To nie jest tak, iż ten zasób przechodzi do biednych. Biedni przeciwnie, muszą czekać w kolejce. Tak samo jak za PRL czekaliśmy na mieszkanie po parę lat, tak samo dokładnie się to odbywa w Wiedniu. Tam, żeby otrzymać mieszkanie z tego zasobu publicznego, też musisz czekać kilkanaście miesięcy albo lat.

Problem dotyczy zwłaszcza osób młodych oraz tych, które dopiero przeprowadzają się do miasta.

– Czyli, o ile jedziesz do Wiednia jako biedny student, to nie możesz liczyć na mieszkanie państwowe. Musisz liczyć się z tym, iż będziesz szukał kwatery prywatnej. A w związku z tym, iż kwatery prywatne są w mniejszości, to ceny idą do góry. Po kieszeni obrywają więc najbiedniejsi – dodaje wiceprezes WEI.

Państwowe budownictwo może zwiększać koszty mieszkań

Sebastian Stodolak wskazuje również na wysokie koszty realizacji inwestycji publicznych. Przywołuje przykład opisany w „Czarnej Księdze” WEI, w którym budowa 33 mieszkań miała kosztować około 100 mln zł, czyli blisko 3 mln zł za lokal.

Zdaniem wiceprezesa WEI zwiększanie państwowych inwestycji może dodatkowo podnosić ceny usług i materiałów budowlanych, a tym samym utrudniać realizację prywatnych przedsięwzięć.

– Na rękę tego oligopolu jest to, żeby państwo budowało mieszkania, bo to wywinduje ich ceny jeszcze bardziej. Bo państwo wyciągnie z rynku siłę roboczą i trzeba będzie więcej charge’ować za mieszkania. I państwo będzie potem musiało pewnie znowu dać jakieś dopłaty do kredytów, żeby to skompensować.

W takiej sytuacji kolejne programy wsparcia mogą nie rozwiązywać problemu wysokich cen mieszkań, ale prowadzić do potrzeby wprowadzania następnych interwencji.

Oligopol deweloperski w Polsce. Regulacje ograniczają konkurencję

Jednym z największych problemów polskiego rynku mieszkaniowego jest, według Stodolaka, nadmierna liczba regulacji, które utrudniają wejście na rynek mniejszym przedsiębiorcom. Duże firmy deweloperskie dysponują kapitałem i zapleczem prawnym pozwalającym im sprostać skomplikowanym procedurom.

– Ponieważ deweloper działający na rynku w Polsce jest pączkiem w maśle. Znasz te wszystkie przepisy, wszystkie procedury, stać cię już na prawników i możesz poczekać. Więc nie zależy im na tym, by nagle uproszczono przepisy i żeby ktoś z 500 tys. zł kapitału, mógł wejść na rynek i być dla nich konkurencją. Deweloperom tak naprawdę nie zależy na uproszczeniu przepisów. W praktyce jest to oligopol deweloperski na naszym rynku i on trzyma władzę – mówi.

Wiceprezes WEI kwestionuje również narrację o powszechnym niedoborze mieszkań w Polsce. Jego zdaniem problem dotyczy przede wszystkim ich dostępności w atrakcyjnych lokalizacjach, gdzie koncentrują się miejsca pracy i możliwości rozwoju.

– Ludzie po prostu mają pewne aspiracje, tak? Chcą mieszkać w lokalizacji, gdzie jest nie tylko ciekawie, ale na przykład są też dobre miejsca pracy. Więc ta narracja, iż jest jakiś wielki deficyt mieszkań jest grubo przesadzona. Ona jest częściowo też prawdopodobnie przez deweloperów pompowana, bo za każdym razem, gdy się wzmagała, pojawiały się jakieś dopłaty do mieszkań – wskazuje.

Jak obniżyć ceny mieszkań w Polsce?

Z wypowiedzi Sebastiana Stodolaka wynika, iż skuteczna polityka mieszkaniowa powinna koncentrować się przede wszystkim na ograniczaniu barier administracyjnych, zwiększaniu konkurencji oraz ułatwianiu realizacji prywatnych inwestycji.

Zamiast kolejnych dopłat do kredytów czy rozbudowy państwowego budownictwa mieszkaniowego, potrzebne są rozwiązania pozwalające zwiększać podaż mieszkań tam, gdzie zapotrzebowanie jest największe.

– Nie jestem w stanie podać przykładu, gdy państwo zrobiło to na tyle dobrze, żeby nie było poważnych deficytów w wykonaniu. Nie ma żadnych plusów obecności państwa w gospodarce. To jest mit, to jest urojenie lewicowe – mówi wiceprezes WEI, Sebastian Stodolak.

Zdaniem Stodolaka to nie większa ingerencja państwa, ale deregulacja i konkurencja mogą stworzyć warunki do poprawy dostępności mieszkań w Polsce.

Cały artykuł dostępny jest TUTAJ.