Parki handlowe na każdym kroku? [RAPORT]

Sektor parków handlowych ma za sobą trzy dekady o zróżnicowanej dynamice rozwoju. W 2019 r. rynek oferował już 1,5 mln m kw. parków handlowych o powierzchni większej niż 5 000 m kw. GLA. Pandemia COVID-19 w 2020 r. uwypukliła atrakcyjność inwestycyjną tych formatów, ponieważ – dzięki ich otwartemu układowi- obostrzenia związane z zamykaniem obiektów handlowych nie miały na nie większego wpływu. W tym okresie przyspieszył trend lokalnych i wygodnych zakupów, wzmacniając zaufanie inwestorów do parków handlowych jako bezpiecznego i elastycznego formatu. W rezultacie nastąpił prawdziwy boom na nowobudowane projekty tego typu.

Tylko w latach 2020-2024 powierzchnia parków handlowych o GLA > 5 000 m kw. wzrosła o dodatkowe 1,5 mln mkw. W pierwszej połowie 2025 r. oddano do użytku kolejne 120 000 m kw., a w drugiej połowie roku spodziewamy się kolejnych 340 000 m kw.. Bazując na informacjach od inwestorów, w 2026 r. w parkach handlowych pojawi się jeszcze około 500 000 m kw. nowej powierzchni.

Sektor w liczbach

Obecnie w Polsce działa ponad 290 dużych parków handlowych, z których każdy ma ponad 5 000 m kw. GLA. Łącznie zajmują one około 3,2 mln m kw. GLA, co stanowi 21% nowoczesnych zasobów handlowych – dwukrotnie więcej niż w 2010 roku.

Ponad 70% projektów zrealizowanych od 2020 roku to parki handlowe o powierzchni 5 000–10 000 m kw. GLA. 60% nowych inwestycji powstało w miastach liczących mniej niż 50 000 mieszkańców.

Poza większymi obiektami, na polskim rynku handlowym znajduje się również ponad 400 małych parków convenience. Parki te mają zwykle powierzchnię od 2 000 do 5 000 mkw i zapewniają dodatkowe 1,3 mln m kw. GLA w całym kraju.

Aktualne trendy

Tempo rozwoju polskiego rynku parków handlowych nie wykazuje żadnych oznak spowolnienia. Obserwujemy wyraźną tendencję do realizacji większych projektów. w tej chwili w budowie lub w trakcie rozbudowy znajdują się 52 parki handlowe o GLA powyżej 5 000 m kw., z czego 10 z nich ma przekroczyć 15 000 m kw..

Wśród nich największym realizowanym w tej chwili projektem jest Osada w Żyrardowie, która po ukończeniu wzbogaci rynek o 33 000 m kw. GLA. Skala ta odzwierciedla ewolucję sektora, gdzie większe parki handlowe coraz częściej stanowią alternatywę dla tradycyjnych regionalnych centrów handlowych.

– Te większe formaty okazały się atrakcyjne dla szerszego grona najemców, przyciągając nie tylko operatorów oferujących produkty codziennego użytku, ale także marki z segmentu mody ekonomicznej oraz gastronomię i usługi. W rezultacie, parki handlowe stopniowo przekształcają się z czysto lokalnych miejsc zakupów w bardziej wszechstronne lokalizacje handlowe, które zaspokajają coraz więcej potrzeb konsumentów. – komentuje Artur Czuba, Director, Investment w Avison Young

Główni operatorzy

Około 45% istniejącej podaży w nowoczesnych parkach handlowych w Polsce (o GLA powyżej 5 tys. m kw.) należy do 10 największych graczy rynkowych. Pradera zajmuje pozycję lidera z 9% udziałem w rynku, bazując na swoim portfolio czterech dużych aktywów. Saller plasuje się na drugim miejscu z 8% udziałem, a kolejno BIG Poland z 6% i Trei Real Estate z 5%. Udziały pozostałych właścicieli są bardzo rozdrobnione i wynoszą nie więcej niż 3%.

– Debiut BIG w Polsce w 2022 roku zapoczątkował skoncentrowaną, długoterminową strategię rozwoju, ukierunkowaną na miasta średniej wielkości o wysokim potencjale. Pozyskujemy i rozwijamy nieruchomości w atrakcyjnych lokalizacjach, ze starannie dobranym miksem najemców oraz wyraźnymi perspektywami wzrostu wartości. Od momentu wejścia na polski rynek BIG zbudował portfel 10 w pełni skomercjalizowanych parków handlowych o łącznej powierzchni blisko 200 tys. m kw. GLA, zdobywając około 6% udziału w rozwijającym się segmencie parków handlowych w Polsce. – komentuje Eran Levy, CEO w BIG Poland.

Projekty w budowie

W sierpniu 2025 r. 7 najbardziej aktywnych deweloperów parków handlowych i małych parków convenience odpowiadało za prawie 50% nowopowstającej powierzchni. Liderem rynku była firma Saller z 13% udziałem w całkowitej podaży w budowie, a za nią uplasowała się firma LCP Properties z 10% udziałem. Struktura własnościowa parków handlowych i małych parków convenience będących w fazie realizacji pozostaje silnie rozproszona – w tej chwili około 40 aktywnych deweloperów prowadzi projekty na etapie budowy.

Całkowita powierzchnia parków handlowych w budowie jest w tej chwili szacowana na około 510 000 m kw.. Znaczna część (57%) nowej podaży powstaje w miastach liczących mniej niż 50 000 mieszkańców, a 19% znajduje się w ośmiu największych aglomeracjach miejskich w Polsce. Warto zauważyć, iż tylko 15 z ponad 64 realizowanych projektów ma powierzchnię przekraczającą 10 000 m kw..

Dynamiczny rozwój parków handlowych znajduje odzwierciedlenie w nowej podaży dostarczonej na rynek handlowy w Polsce w ostatnich 5 latach. W formacie parków handlowych wyniosła ona 1,7 mln m kw., podczas gdy w centrach handlowych nieco ponad 500 000 m kw. GLA.

Jak wygląda w tej chwili typowy nowy park handlowy w budowie?

– Wybudowany w mieście o liczbie ludności 10-50 tys. (52%)

– GLA ok. 5-10 tys. mkw (62%)

– Zlokalizowany po drodze do domu (40%)

Fragment z raportu inwestycyjnego Parki handlowe i małe parki convenience „Retail parks everywhere?“ przygotowanego przez Avison Young we współpracy z CMS (renomowaną kancelarią prawną, działającą na rynku nieruchomości komercyjnych, w tym aktywnie w sektorze parków handlowych), BIG Poland (aktywnym inwestorem, który wszedł na polski rynek parków handlowych w 2022 r. i aktualnie może pochwalić się dziesiątą zrealizowaną akwizycją parku handlowego w Polsce) oraz Polską Radą Centrów Handlowych (PRCH), organizacją skupiającą się pierwotnie głównie na większych obiektach handlowych, która od kilku lat aktywnie wspierającą i promującą również parki handlowe w Polsce.

Autor: Paulina Brzeszkiewicz-Kuczyńska, Research and Data Manager w Avison Young