W 2024 roku rynek powierzchni magazynowych i przemysłowych w Polsce utrzymał stabilne tempo wzrostu pomimo trudności wynikających z ogólnoeuropejskiego spowolnienia gospodarczego, ograniczonego dostępu do kapitału oraz relatywnie wysokiej inflacji. Całkowite zasoby polskiego rynku zwiększyły się w ujęciu rocznym o około 10% i prawdopodobnie już w pierwszym kwartale 2025 roku przekroczą 35 mln mkw.
W 2024 roku w budowie pozostawało średnio ok. 2 mln mkw. powierzchni magazynowo-przemysłowej – to wolumen ponad dwukrotnie mniejszy od rekordowego odnotowanego w 2021 roku (4,65 mln mkw.), ale zbliżony do średniego poziomu obserwowanego w latach 2018-2020. Największe skupiska aktywności deweloperskiej znajdują się na rynkach tzw. Wielkiej Szóstki, do których zalicza się Mazowsze, Górny Śląsk, Polskę Centralną, Dolny Śląsk, Wielkopolskę i Trójmiasto. Regiony te odpowiadają za ok. 80-90% powierzchni w inwestycjach będących w trakcie realizacji. Co ciekawe, w tej chwili bardzo dużo buduje się na Dolnym Śląsku, który już w 2025 roku może wyprzedzić Polskę Centralną i zająć trzecie miejsce w kraju pod względem wielkości posiadanych zasobów. Z kolei mniej rozwinięte regiony mogą liczyć na wzrost aktywności deweloperskiej dzięki zapowiadanym inwestycjom w infrastrukturę drogową i portową, projektom związanym z energetyką wiatrową oraz planowanej budowie Centralnego Portu Komunikacyjnego. Jednym z takich rynków jest województwo zachodniopomorskie, gdzie w tej chwili powstaje prawie 115 tys. mkw. powierzchni magazynowej – najwięcej od początku 2022 roku.
W 2025 roku na aktywność deweloperów istotny wpływ będzie miał popyt ze strony najemców, który utrzymuje się na stosunkowo stabilnym poziomie. Jednak duży udział renegocjacji w całkowitym wolumenie transakcji najmu może wskazywać na trudności deweloperów w pozyskaniu najemców do nowo planowanych magazynów. To z kolei oznacza, iż wolumen powierzchni będącej w budowie będzie się utrzymywał na umiarkowanym poziomie ok. 2 mln mkw.
Popyt brutto za cały 2024 rok może przekroczyć 5 mln mkw. i będzie zbliżony do średniorocznych wolumenów obserwowanych w latach 2017-2023 (z wyłączeniem rekordowych lat 2021-2022). Większość tej powierzchni, bo aż ok. 80%, przypadnie na rynki „Wielkiej Szóstki”, ale mniejsze regiony, takie jak województwo kujawsko-pomorskie i zachodniopomorskie, również odnotują wysoki popyt, przekraczający 100 tys. mkw. Sektor e-commerce, który według prognoz przez cały czas będzie dynamicznie się rozwijał w kolejnych latach, odpowiada za ponad jedną trzecią powierzchni magazynowej wynajętej w 2024 roku. Coraz większym zainteresowaniem najemców cieszą się magazyny miejskie i obiekty „last mile”, choć realizacja tego typu projektów wiąże się ze sporymi wyzwaniami ze względu na ograniczoną dostępność gruntów oraz wydłużone procedury uzyskiwania decyzji i pozwoleń administracyjnych.
Po znacznych wzrostach cen gruntów i kosztów budowy w poprzednich latach, rok 2024 przyniósł stabilizację stawek czynszów. Najemcy, którzy poszukują magazynów do wynajęcia w regionach charakteryzujących się dużą dostępnością powierzchni, mogli liczyć na atrakcyjne zachęty, natomiast w najbardziej poszukiwanych lokalizacjach deweloperzy wykazywali mniejszą chęć do ustępstw. W 2025 roku czynniki takie jak wysokie ceny energii i materiałów budowlanych oraz rosnące koszty pracy przez cały czas będą wpływać na wysokość czynszów, zwłaszcza w nowo realizowanych obiektach.
Zrównoważony rozwój oraz praktyki ESG zyskują na znaczeniu ze względu na nie tylko unijne regulacje, ale także rosnące oczekiwania najemców, którzy coraz częściej decydują się na wynajem powierzchni w magazynach oferujących zaawansowane rozwiązania ESG. Deweloperzy i inwestorzy chętniej inwestują w zielone certyfikaty (BREEAM, LEED), instalacje OZE, systemy odzysku wody deszczowej czy inteligentne zarządzanie energią. Ważne stają się również aspekty społeczne, takie jak wspieranie lokalnych społeczności oraz dbanie o różnorodność i równość w miejscu pracy.
Rok 2025 zapowiada się jako okres kontynuacji zrównoważonego wzrostu na polskim rynku magazynowym. Polska umocni swoją pozycję jako dynamicznie rozwijający się hub logistyczny w Europie, jednocześnie stając się rynkiem bardziej świadomym ekologicznie i efektywnym energetycznie. Przyczyni się do tego przede wszystkim rozwój sektora e-commerce oraz wdrażanie nowoczesnych rozwiązań w infrastrukturze magazynowej.
Autorzy:
Jakub Kurek, Dyrektor Działu Powierzchni Przemysłowych i Magazynowych, Newmark Polska
Agnieszka Giermakowska, Dyrektor Działu Badań Rynkowych i Doradztwa, Lider ds. ESG, Newmark Polska
