Polacy chcą nieruchomości na własność

Gwarancją bezpieczeństwa mieszkaniowego jest własność prywatna – takie zdanie zdaje się mieć przytłaczająca większość Polaków. Najnowszy raport wydany przez OPEN FORMAT, we współpracy ze SKANSKA oraz Nieruchomości-online.pl: Living 2040 Przyszłość mieszkalnictwa w Polsce tylko to potwierdza. W 2025 roku 66 proc. osób w naszym kraju mieszkało we własnych nieruchomościach, a według prognoz odsetek ten wzrośnie do 79 proc. w 2040 roku. Powszechny w Europie Zachodniej model wynajmowania mieszkania mija się z oczekiwaniami Polaków, którzy stabilną i bezpieczną przyszłość upatrują we własnych czterech ścianach.

Niechęć do wynajmu

Jak wynika ze wspomnianego wyżej raportu, w 2025 roku 15 proc. osób decydowało się na wynajem, ale w 2040 roku wartość ta spadnie do 7 proc., o ile ambicje społeczeństwa staną się faktem. Przedstawione wyniki badania są tym bardziej zaskakujące, gdyż władze od lat starają się promować taki model zamieszkania, realizując programy takie jak dopłaty do najmu dla par.

Średni wiek najemcy w mieszkaniach znajdujących się w portfelu spółki wynosi około 45 lat – mówi Elżbieta Chmiel, Członek Zarządu PFR Nieruchomości S.A.

Polacy preferują spłacać odsetki od kredytu hipotecznego niż uiszczać czynsz i nie ma co się dziwić. Średnia wartość pożyczki mieszkaniowej w I kwartale 2025 roku wyniosła 425 tys. PLN, przy odpowiednich założeniach* przekłada się to na około 2,9 tys. PLN miesięcznie. W tym samym kwartale średnia stawka czynszu wyniosła 60 PLN za m², czyli za mieszkanie o wielkości 50 m² musieliśmy zapłacić około 3 tys. PLN miesięcznie. Przy zbliżonym poziomie miesięcznych kosztów wybierając najem, zyskuje się elastyczność, zaś stawiając na kredyt, po kilkudziesięciu latach zostaje się z własnym mieszkaniem.

Polacy stawiają na własność

W krajach Unii Europejskiej Polska posiada szósty najwyższy wynik w zestawieniu procenta gospodarstw domowych posiadających mieszkanie lub dom na własność. Podobny trend cechuje większość państw byłego Bloku Wschodniego. Liderem zestawienia w 2024 roku była Rumunia – prawie 95 proc. gospodarstw domowych posiadało w swoich rękach zamieszkiwaną nieruchomość. Polacy wyjątkowo boleśnie doświadczeni przez okres rządów komunistycznych mocno cenią sobie stabilność i bezpieczeństwo własnościowe. Kolejne pozycje w zestawieniu zajmują odpowiednio: Słowacja, Węgry, Chorwacja oraz Litwa. Nauczeni przez historię ludzie patrzą sceptycznie na model wynajmu. W kontrze do tego w Szwajcarii 58 proc., a w Niemczech 53 proc. populacji nie posiada własnych nieruchomości. Kontrast widać także w innych sektorach.

W Europie Zachodniej popularnością cieszą się różnego typu inicjatywy współdzielenia nieruchomości. Oprócz wynajmu mieszkań, polega to m.in. na popularności komunikacji zbiorowej, czy idei „car-sharingu”. W Polsce wiele modeli biznesowych funkcjonujących na zachodzie, po prostu nie działa, ze względu na przywiązanie społeczeństwa do własności jako takiej. Dobrze ilustruje to przykład firmy PANEK. Niegdysiejszy lider „car-sharingu” zakończył działalność wypożyczania aut z powodów ekonomicznych. Co więcej, liczba samochodów w przeliczeniu na 1000 osób w naszym kraju przewyższyła wartości z Niemiec, Francji, czy Holandii.

Ze względów kulturowych w naszym kraju ludzie widzą swoje bezpieczeństwo w faktycznym posiadaniu sprzętu, pojazdu, czy mieszkania. Podobny stan rzeczy powinien utrzymać się również w przyszłości, o ile ambicje młodych ludzi sprostają wyzwaniom, które mnożą się na polskim rynku nieruchomości.

Rosnące ceny mieszkań

Palącym problemem dla osób chcących kupić nieruchomość jest nieprzerwany wzrost cen, obserwowany w większości dużych miast. Na przestrzeni ostatnich dwóch lat na rynku wtórnym w Warszawie ceny mieszkań wzrosły o 8 proc., a domów o 17 proc. W innych miastach dynamika kosztów kształtowała się podobnie:

Źródło: oprac. własne, dane z raportu Living 2040, ukazana dynamika dotyczy rynku wtórnego.

Jeżeli ceny mieszkań będą rosły szybciej niż zarobki Polaków, to realizacja planów większości populacji o posiadaniu własnej nieruchomości stanie pod znakiem zapytania.

Wzrost cen mieszkań na tle mediany zarobków w Polsce

Źródło: oprac. własne, dane GUS.

Popyt na rynku mieszkaniowym

Mogłoby się wydawać, iż struktura popytu jest silnie powiązana z demografią. Jak wynika z raportu, mediana wieku w Polsce osiągnie w 2040 roku 48 lat, wobec 42 obecnie. Jak możemy przeczytać, „co czwarte gospodarstwo domowe będzie jednoosobowe, a większość z nich będą tworzyć seniorzy”. Tak więc kurcząca się populacja powinna warunkować spadek popytu, a co za tym idzie – niższe ceny. Temat jest jednak bardziej złożony.

Spadek populacji nie przekłada się na niższy popyt, ponieważ coraz więcej nieruchomości zamieszkiwanych jest przez jednego lokatora. Realnie liczba gospodarstw domowych rośnie, a dodatkowo 1/3 z nich wciąż pozostaje przeludniona, dlatego nie należy spodziewać się spadku zapotrzebowania na mieszkania w najbliższym czasie.

W perspektywie najbliższych 15 lat, jakość oraz lokalizacja staną się kluczowymi parametrami nieruchomości. Większa liczba seniorów wśród właścicieli mieszkań położy nacisk na bliskość punktów usługowych oraz infrastrukturę pozwalającą zmniejszyć koszty mediów. Spodziewany popyt stanie się asymetryczny. Z jednej strony prognozuje się wzrost znaczenia dużych miast oraz ich aglomeracji, a z drugiej strony spadek zapotrzebowania w małych miejscowościach i na wsiach. Co to oznacza dla konsumentów?

W dobie pracy zdalnej, a około 15 proc. Polaków deklaruje właśnie taki tryb pracy, dla młodych ludzi atrakcyjną opcją może być nabycie nieruchomości w „słabszej” lokalizacji, gdzie wzrost cen nie jest taki oczywisty. Dla osób starszych perspektywa na nabycie własnej nieruchomości jest mniej różowa, choć mieszkań na rynku cały czas przybywa.

Podaż nowych mieszkań

Na papierze podaż na rynku mieszkaniowym w Polsce wygląda naprawdę dobrze. Jeszcze w 2004 roku oddano 2,8 nowych mieszkań w przeliczeniu na 1000 mieszkańców, a 20 lat później w 2024 roku było to już 5,3. Na rynku wtórnym również widoczne są pozytywne dla konsumentów trendy. W raporcie z 2024 roku, podsumowującym sytuację w tym sektorze czytamy: „osoby sprzedające, aby skusić kupującego, coraz częściej dostosowują ceny w ogłoszeniach do słabnącego popytu i rosnącej liczby ofert”. Czy to znaczy, iż problemy mieszkaniowe Polaków powoli znikają?

Nie do końca. Większość nowych inwestycji koncentruje się na terenach aglomeracji miejskich. Na przykładzie wielu ośrodków widać znaczący wzrost znaczenia przedmieść. Poprawiająca się komunikacja oraz przyrost populacji sprawiają, iż gminy sąsiadujące z Warszawą czy Wrocławiem przeżywają renesans. Przykładowo w Górze Kalwarii, niedaleko od Warszawy, w ciągu ostatnich dwóch lat ceny nieruchomości wzrosły, aż o 37 proc.

Równolegle obszary wiejskie się wyludniają. Nowe inwestycje rzadko realizowane są na peryferiach, zaś mieszkańcy w dużej mierze muszą polegać na zabudowie z minionej epoki. Podaż mieszkań jest mocno asymetryczna, ale nie jest to jedyny problem na rynku.

Kwestia pustych mieszkań

„Wiele mieszkań stoi w Polsce pustych, a jednocześnie wielu ludzi nie jest w stanie zaspokoić swych potrzeb mieszkaniowych” – czytamy na stronie Rzecznika Praw Obywatelskich.

O ile powierzchownie podaż mieszkań jest w Polsce duża, tak część popytu stanowią osoby, które chcą zainwestować posiadane nadwyżki kapitału, w konsekwencji windując ceny. Nieruchomości jawią się jako bezpieczna przystań dla oszczędności, choćby jeżeli nie jest ono dalej wynajmowane. Jak tłumaczą właściciele, niechęć do czerpania pasywnych dochodów z mieszkania może wynikać ze zbyt szerokiej ochrony prawnej „niewygodnych” lokatorów.

Przepisy prawne w obecnej formie wiążą ręce gospodarzom w kwestii łatwego pozbycia się lokatora, który nie płaci czynszu i nie chce opuścić lokalu „po dobroci”. W założeniu obowiązujące prawo ma chronić ludzi przed bezdomnością, co wydaje się rozwiązaniem skrajnie niesprawiedliwym. Przez różnego typu regulacje właściciele nierzadko decydują się trzymać puste mieszkanie jako lokatę kapitału, co realnie ogranicza podaż na rynku. Puste mieszkania to konkretny problem, zwłaszcza dla młodych ludzi. Z jednej strony dotyka najemców, a z drugiej strony nie pozwala inwestorom czerpać korzyści z zakupionej nieruchomości.

Czy Polacy będą mieli własne mieszkania?

Aspiracje konsumentów widać gołym okiem. Polacy chcą własnego mieszkania na własność, bo w ten sposób będą czuć się bezpiecznie. Warunki rynkowe sprawiają, iż mało kto może sobie na nie pozwolić. Podaż mieszkań jest nierównomierna i koncentruje się na obszarach aglomeracji miejskich. Dodatkowo ograniczają ją konsumenci traktujący nieruchomości wyłącznie jako lokaty kapitału. Część z nich rezygnuje z wynajmu w obawie przed problemami, w przypadku napotkania „niewygodnych” lokatorów, których w świetle prawa nieraz bardzo ciężko się pozbyć, choćby gdy nie opłacają rachunków i dewastują lokale. Rynek nieruchomości wymaga podjęcia konkretnych działań deregulacyjnych, tak aby teoretycznie duża podaż mogła spotkać się z popytem.

* 10 proc. wkładu własnego oraz 25 lat jako okres spłaty.