Polski rynek magazynowy 2025 – podsumowanie i perspektywy rozwoju

Polski rynek magazynowy 2025 – podsumowanie

Po kilku latach wyjątkowo dynamicznego wzrostu napędzanego rozwojem e-commerce, napływem inwestycji zagranicznych oraz zmianami w globalnych łańcuchach dostaw rynek magazynowy w Polsce wszedł w fazę stabilizacji. W nowym układzie coraz większego znaczenia nabierają jakość aktywów, efektywność operacyjna, stabilność kosztowa oraz przewagi wynikające z lokalizacji. Zasoby nowoczesnej powierzchni magazynowej w kraju przekroczyły w połowie roku 36 mln m², umacniając pozycję Polski jako jednego z kluczowych ośrodków logistycznych w Europie Centralnej i ważnego węzła dla operacji transgranicznych. Rynek, choć mniej dynamiczny niż w czasie pandemicznego boomu, utrzymuje stabilną strukturę i pozostaje dobrze zbilansowany.

Stabilizacja popytu i wzrost znaczenia renegocjacji

Popyt na powierzchnie magazynowe utrzymuje się na solidnym poziomie, co dowodzi odporności sektora na zmienne warunki gospodarcze. W pierwszych sześciu miesiącach 2025 r. popyt sięgnął blisko 3 mln m², odnotował zatem około 10-procentowy wzrost w ujęciu rocznym. W strukturze transakcji widać wyraźnie rosnącą rolę renegocjacji i odnowień umów. Dla wielu przedsiębiorstw najważniejsze stało się utrzymanie dotychczasowej lokalizacji – sprawdzonej, dobrze skomunikowanej i odpowiadającej specyfice danej operacji, zamiast przenoszenia działalności do nowych obiektów. Motywacją jest nie tylko ostrożność inwestycyjna, ale także obniżenie ryzyka operacyjnego i kosztowego. Taka sytuacja odzwierciedla szerszy trend – rynek magazynowy osiągnął stabilizację po okresie intensywnej ekspansji i przebudowy portfolio powierzchni logistycznych w latach 2021–2022.

Selektywność inwestycji deweloperskich

Po stronie podaży widać wyraźne ograniczenie aktywności deweloperskiej. W pierwszej połowie roku ukończono około 1,15 mln m² nowej powierzchni – mniej niż w rekordowych latach 2021–2023, kiedy tempo przyrostu było wyjątkowo wysokie. Jednocześnie liczba projektów w budowie spadła o ponad jedną czwartą rok do roku. Deweloperzy koncentrują się dziś na projektach lepiej zabezpieczonych, zarówno finansowo, jak i komercyjnie – unikając inwestycji spekulacyjnych, które w poprzednich latach stanowiły znaczący udział podaży. Ograniczenie aktywności jest naturalnym skutkiem wyższych kosztów finansowania, niepewności makroekonomicznej oraz ostrożniejszej polityki ekspansji firm logistycznych i produkcyjnych. Wskaźnik pustostanów pozostaje stabilny, na poziomie nieco ponad 8%, co wskazuje na zdrową równowagę między dostępnością powierzchni a zapotrzebowaniem najemców.

Mazowsze i Śląsk umacniają pozycję liderów

Najbardziej znaczące ośrodki logistyczne w Polsce nie zmieniają się od lat, ale ich struktura i rola stopniowo ewoluują. Największym rynkiem pozostaje województwo mazowieckie, które dysponuje ponad 7,2 mln m² nowoczesnych powierzchni magazynowych. Region ten korzysta z centralnego położenia oraz rozbudowanej infrastruktury drogowej i kolejowej, co czyni go naturalnym centrum dystrybucyjnym dla firm operujących na całą Polskę oraz obsługujących rynki europejskie. Kolejne najważniejsze regiony kształtujące polski rynek magazynowy to Śląsk i Dolny Śląsk, gdzie koncentruje się zarówno logistyka, jak i produkcja. Te lokalizacje, dzięki rozwiniętym węzłom komunikacyjnym, są naturalnym wyborem dla operatorów z sektora e-commerce, firm produkcyjnych oraz przedsiębiorstw transportowo-spedycyjnych.

Inwestycje w rynek magazynowy – zyskują obiekty premium

W segmencie inwestycyjnym również obserwujemy stabilizację. Wartość transakcji w sektorze magazynowo-logistycznym w pierwszej połowie 2025 r. wyniosła około 694 mln euro, co oznacza znaczący wzrost w porównaniu z rokiem poprzednim. Inwestorzy koncentrują się na magazynach wysokiej jakości, w najlepszych lokalizacjach, z długoterminowymi i stabilnymi umowami najmu. Rosnące znaczenie zyskuje także kapitał krajowy, który w ostatnich latach coraz wyraźniej zaznacza swoją obecność na rynku nieruchomości komercyjnych, w tym także w segmencie logistycznym. Mniejsza dynamika nowych projektów oraz stabilny popyt najemców sprzyjają postrzeganiu sektora jako atrakcyjnego i przewidywalnego.

fot. Freepik

Zrównoważony rozwój i automatyzacja jako kryteria wyboru

Kierunek rozwoju rynku w kolejnych kwartałach wyznaczają również wymagania z zakresu ESG oraz rosnąca rola nowoczesnych technologii. Standardy środowiskowe stają się nie tylko wymogiem regulacyjnym, ale także elementem strategii konkurencyjnej. Inwestorzy i najemcy chętnie wybierają budynki certyfikowane, energooszczędne oraz wyposażone w rozwiązania umożliwiające automatyzację procesów. W praktyce oznacza to większe zainteresowanie obiektami z instalacjami fotowoltaicznymi, systemami monitorowania zużycia energii, a także halami projektowanymi z myślą o integracji systemów robotyki magazynowej. Wiele firm, szczególnie z branży e-commerce i logistyki kontraktowej, stawia dziś na automatyzację jako sposób na obniżenie kosztów pracy oraz zwiększenie przewidywalności operacji.

Polski rynek magazynowy – wyzwania i perspektywy rozwoju

Rynek magazynowy w Polsce w 2025 r. można określić jako stabilny, zrównoważony i coraz bardziej dojrzały. Utrzymujący się popyt, umiarkowana podaż i rosnące zainteresowanie inwestorów potwierdzają, iż Polska pozostaje jednym z kluczowych punktów logistycznych w Europie. Jednocześnie coraz bardziej szczegółowe wymagania techniczne, rosnąca świadomość ESG oraz zmienne warunki makroekonomiczne sprawiają, iż uczestnicy rynku muszą podejmować decyzje oparte na długofalowej strategii. Segment inwestycji magazynowych stoi jednak również przed szeregiem wyzwań:

• wysokie koszty finansowania oraz bardziej wymagające kryteria banków ograniczają rozwój projektów spekulacyjnych;
• w części regionów presja na elastyczność najmu może wpływać na marże właścicieli, zwłaszcza w obiektach starszej generacji;
• czynniki geopolityczne, takie jak reorganizacja globalnych łańcuchów dostaw, zmiana kierunków przepływu towarów, a także rosnące koszty energii i materiałów, mogą determinować decyzje dotyczące lokalizacji produkcji czy centrów dystrybucyjnych.

Utrzymanie tendencji stabilizacyjnych w kolejnych kwartałach

W perspektywie 2026 r. rynek magazynowy najprawdopodobniej będzie kontynuował proces stabilizacji. Oczekuje się, iż wzrost zasobów oraz popytu pozostanie na umiarkowanym poziomie, a rynek stanie się jeszcze bardziej selektywny. Największą wartość zyskają projekty premium, w najlepszych lokalizacjach, z zaawansowaną infrastrukturą techniczną i wysoką efektywnością energetyczną. Inwestorzy będą preferować strategie oparte na bezpieczeństwie i przewidywalności przepływów pieniężnych, a najemcy skoncentrują się na obniżaniu kosztów operacyjnych oraz podnoszeniu efektywności procesów magazynowych. W nadchodzących latach przewagę będą zatem miały te projekty i podmioty, które łączą wysoką jakość, efektywność operacyjną i atrakcyjne położenie, odpowiadając jednocześnie na potrzeby nowoczesnego łańcucha dostaw.

Informacje zawarte w artykule pochodzą z ogólnodostępnych raportów branżowych, m.in. Cushman & Wakefield, AXI IMMO i PINK.