Ponad 6 mld euro inwestycji. Hipermarkety tracą, zyskują formaty convenience [RAPORT]

Sektor nieruchomości handlowych w Europie zanotował w 2025 roku pierwszy od pięciu lat wzrost wolumenu inwestycyjnego. Wartość transakcji w obiekty spożywcze wzrosła o 16 proc. rok do roku, osiągając poziom 6,1 mld EUR. Rynek ewoluuje w stronę mniejszych formatów, podczas gdy tradycyjne hipermarkety tracą udziały na rzecz sklepów typu convenience oraz dyskontów – tak wynika z najnowszego raportu Savills „European Grocery Report 2026”.

Udział hipermarketów w europejskim rynku spożywczym spadł z 12 proc. w 2019 roku do 10 proc. w 2024 roku, a prognozy wskazują na dalszy spadek do 9 proc. do 2029 roku. Średnia powierzchnia sklepu spożywczego w Europie zmniejszyła się o 2,6 proc. w latach 2020-2024. Sieci handlowe planują zmniejszenie powierzchni wybranych sklepów choćby o 25 proc.. Odzyskany metraż przeznaczą na obsługę szybkich dostaw do klientów (tzw. logistykę ostatniej mili) lub na wynajem dla innych firm.

– Zmiana nawyków konsumenckich wymusza na operatorach redefinicję portfeli nieruchomości. Dzisiejszy klient stawia na szybkość i bliskość, co sprawia, iż strategiczny nacisk przesuwa się na gęste sieci miejskie i mniejsze formaty, które lepiej wpisują się w codzienne misje zakupowe – komentuje Elżbieta Majdan, Associate Director Property & Asset Management Retail, Savills Polska. – Przykładem takiej transformacji są plany Carrefour, który do 2030 roku zamierza uruchomić 1750 nowych placówek w formatach convenience we Francji i Hiszpanii.

Płynność rynku wspierana przez sale-and-leaseback

Wzrost wolumenu inwestycji do poziomu 6,1 mld EUR był napędzany głównie przez duże transakcje portfelowe, których wartość wzrosła o 35 proc.. Kluczową rolę odegrały operacje typu sale-and-leaseback (S&LB), stanowiące aż 21 proc. całkowitego wolumenu inwestycji rynkowych. Jest to najwyższy udział tego typu transakcji od 13 lat. Raport odnotowuje również znaczący napływ kapitału z Ameryki Północnej – aktywność inwestorów z USA była o 59 proc. wyższa od średniej pięcioletniej.

– W obliczu presji na marże i konieczności modernizacji systemów energetycznych, detaliści coraz częściej sięgają po transakcje sale-and-leaseback, aby uwolnić kapitał zamrożony w murach – mówi Wioleta Wojtczak, Head of Research, Savills Polska. – Dla inwestorów nieruchomości spożywcze z długimi, indeksowanymi umowami najmu stanowią atrakcyjny produkt inwestycyjny. Choć w czwartym kwartale 2025 roku średnie stopy kapitalizacji w Europie dla najlepszych supermarketów utrzymały się na poziomie 5,8 proc., spodziewamy się ich kompresji w nadchodzących miesiącach.

Konsument w nowej rzeczywistości

Mimo wyhamowania inflacji cen żywności do 2,5 proc. pod koniec 2025 roku, europejskie gospodarstwa domowe zachowują dużą ostrożność wydatkową. Wskaźnik oszczędności w strefie euro wyniósł 15,1 proc., co jest wynikiem znacznie powyżej średniej z lat 2014-2019 (12,6 proc.). Sytuacja ta sprzyja rozwojowi marek własnych oraz dyskontów, których przychody w ostatniej dekadzie rosły średnio o 5,2 proc. rocznie – niemal dwukrotnie szybciej niż w przypadku operatorów masowych (3,2 proc.).

Cyfryzacja i zrównoważony rozwój

Przyszłość handlu spożywczego będzie oparta na modelu omnichannel, w którym sklepy stacjonarne pełnią rolę centrów realizacji zamówień online. Udział sprzedaży online w sektorze spożywczym ma ustabilizować się na poziomie 4,8 proc. do 2028 roku (poza rynkiem brytyjskim). Jednocześnie rosną wymagania kapitałowe związane z regulacjami ESG, m.in. w zakresie wymiany systemów chłodniczych czy montażu instalacji fotowoltaicznych, co staje się stałym elementem planowania wydatków inwestycyjnych sieci handlowych.

A jak wygląda Polska na tle Europy?

Polska potwierdza wiele trendów zarysowanych w raporcie europejskim, choć zachowuje swoją specyfikę. Żywność, napoje i wyroby tytoniowe to najsilniejsza kategoria handlu detalicznego w naszym kraju, odpowiadająca za 25,7 proc. sprzedaży detalicznej w 2025 r. Jednocześnie produkty te najrzadziej trafiają do koszyków online – udział e-grocery w ubiegłym roku oscylował średnio wokół 0,9 proc. miesięcznie. To wynik znacznie niższy od prognozowanej średniej dla Europy.

Lokalny rynek, podobnie jak europejski, stawia na multiformatowość. Sieci takie jak Auchan i Carrefour operują w Polsce na wielu poziomach: od hipermarketów, przez supermarkety (1000-2000 m kw.) i sklepy osiedlowe (MojeAuchan, Globi, Express), aż po formaty ultra-convenience na stacjach paliw. Dane GUS potwierdzają odwrót od dużych powierzchni sklepowych: na koniec 2024 r. w Polsce działało 545 hipermarketów (spadek o 1 placówkę względem 2020 r.) oraz 10 647 supermarketów, których liczba w tym samym okresie wzrosła aż o 2477 obiektów.

Również na polskim rynku inwestycyjnym zainteresowanie sektorem spożywczym pozostaje wysokie. Przykładem aktywnego inwestora jest np. Centerscape, który w 2026 r. ogłosił zakup placówek sieci Lidl w Mszczonowie oraz Biedronki w Lidzbarku. Inwestorzy coraz częściej szukają też parków handlowych z silnym operatorem spożywczym. Potwierdzają to ostatnie duże transakcje, jak przejęcie 8 centrów handlowych Auchan przez Shopper Park Plus czy planowany zakup portfela nieruchomości Intermarche i Bricomarche przez amerykański Ares Management Corporation.