Najnowsza edycja raportu AMRON-SARFiN, opublikowana 22 maja 2025 r., przynosi kompleksowy obraz rynku kredytów mieszkaniowych i nieruchomości w Polsce po I kwartale tego roku. Dla ekspertów finansowych, deweloperów i osób planujących zakup mieszkania to lektura obowiązkowa – zawiera bowiem szereg istotnych informacji o nowych trendach, zmianach w dostępności kredytów i stabilizacji cen mieszkań.
Rynek kredytowy: rośnie wolno, ale stabilnie
Od stycznia do marca 2025 roku banki w Polsce udzieliły 48 111 kredytów mieszkaniowych o łącznej wartości 20,4 mld zł. Chociaż to spadek o ponad 25% w porównaniu z analogicznym okresem 2024 roku, należy pamiętać, iż przed rokiem domykano w bankach jeszcze kredyty związane z programem „Bezpieczny Kredyt 2%”. W ciągu kilku ostatnich kwartałów obserwujemy jednak systematyczny wzrost – to już trzeci z rzędu kwartał, w którym zarówno liczba, jak i wartość kredytów rośnie.
Średnia wartość udzielanego kredytu mieszkaniowego wyniosła 424 370 zł – co oznacza stabilizację po wcześniejszych wzrostach.
Warto zaznaczyć, iż aż 78,87% nowo udzielonych kredytów miało okresowo stałą stopę procentową – to najwyższy udział w historii. Klienci, zniechęceni ryzykiem podwyżek stóp, szukali bezpieczeństwa. To także sygnał dla ekspertów finansowych: elastyczne oferty ze stałą stopą cieszą się coraz większym zainteresowaniem Polaków. W najbliższych miesiącach będą mieli przed sobą trudny wybór, bo zapowiadane spadki wysokości stóp procentowych sprawią, iż odpowiedź na pytanie jaka forma oprocentowania kredytu im się bardziej opłaci nie będzie łatwa.
Spłacamy więcej, niż pożyczamy
Na koniec I kwartału 2025 r. w Polsce było 2,192 mln czynnych umów o kredyt mieszkaniowy, a łączna wartość zadłużenia z tego tytułu wyniosła 494,2 mld zł. To oznacza, iż wciąż spłacamy więcej kredytów, niż zaciągamy nowych. Rynek jest w fazie konsolidacji po dynamicznym 2023 roku i wyraźnym załamaniu akcji kredytowej po zakończeniu rządowego programu dopłat.
Dostępność mieszkań rośnie – indeks M3 w górę
Indeks Dostępności Mieszkaniowej M3, publikowany przez AMRON, wzrósł do 140,68 pkt. To kolejny sygnał poprawy – wyższe wynagrodzenia, stabilizacja cen i perspektywa dalszych obniżek stóp procentowych zwiększają realną dostępność nieruchomości.
Z punktu widzenia pośredników finansowych oznacza to rosnącą zdolność kredytową klientów, którzy dzięki niższym ratom mogą pozwolić sobie na większy kredyt lub wyższy standard nieruchomości. W połączeniu z lekkim spadkiem cen w niektórych miastach, daje to silne argumenty dla klientów, by wrócić do rozmów o kredycie.
Ceny mieszkań: pierwsze oznaki korekty
Raport pokazuje, iż po dwóch latach silnych wzrostów, średnie ceny mieszkań w części miast zaczęły spadać – choć na razie symbolicznie. Wrocław, Gdańsk i Poznań zanotowały korekty od -0,5% do -1,0% k/k. Warszawa i Kraków wciąż rosły (do 15 007 zł/m² i 14 351 zł/m² odpowiednio), ale dynamika wyraźnie zwolniła.
W skali roku najbardziej podrożały mieszkania w Krakowie (+16,5%) i we Wrocławiu (+10,5%), jednak najniższy wzrost w Łodzi (+1,5%) dobrze oddaje atmosferę wyczekiwania na rynku. W kolejnych edycjach raportu powinniśmy zobaczyć, iż dynamika wzrostu den w największych miastach jest zdecydowanie mniejsza – od kilku ostatnich kwartałów ceny w Warszawie czy największych aglomeracjach utrzymują się na podobnym poziomie.
Z punktu widzenia pośredników, sytuacja ta sprzyja klientom: większa dostępność, mniejsza presja na szybkie decyzje, możliwość negocjacji cen.
Rynek deweloperski: spowolnienie i ostrożność
Deweloperzy kończyli 2024 rok z rekordową ofertą – 55,8 tys. mieszkań w siedmiu największych miastach. Jednak w I kwartale 2025 ich aktywność wyraźnie spadła:
- o 20% mniej wydanych pozwoleń na budowę,
- o 13% mniej rozpoczętych budów r/r,
- o 22% mniej mieszkań oddanych do użytkowania w porównaniu z poprzednim kwartałem.
To efekt nadpodaży i ostrożnego podejścia rynku – zarówno podaż, jak i popyt szukają równowagi. Z punktu widzenia klientów Expandera: to moment, w którym warto rozważyć negocjacje i poszukać okazji – zwłaszcza iż wielu deweloperów zaczyna wracać z promocjami.
Najem: stabilizacja po burzliwych latach
Po dynamicznym wzroście cen najmu w latach 2022–2023, spowodowanym m.in. napływem uchodźców z Ukrainy, rynek najmu w Polsce ustabilizował się. W I kwartale 2025 roku:
- czynsze w Warszawie i Wrocławiu nieznacznie spadły,
- w Łodzi i Gdańsku wzrosły o 1,7–1,9%,
- średnia stawka najmu w Warszawie wyniosła 2 286 zł/mies..
Inwestorzy indywidualni wykazują większą ostrożność – rośnie liczba ofert, wydłuża się czas oczekiwania na najemcę. Z punktu widzenia klienta szukającego mieszkania na wynajem – to czas, w którym można wynegocjować dobre warunki.
Wnioski dla pośrednictwa finansowego
Dla Ekspertów Expandera i innych pośredników finansowych, raport AMRON-SARFiN 1/2025 to potwierdzenie kluczowych trendów:
- Rynek kredytów mieszkaniowych stabilnie rośnie.
- Zdolność kredytowa klientów rośnie dzięki niższym stopom i wzrostowi wynagrodzeń.
- Coraz większe znaczenie mają oferty kredytów ze stałą stopą – rośnie rola eksperta, jeżeli chodzi o edukowanie Klientów o wadach i zaletach dostępnych rozwiązań.
- Klienci wracają z pytaniami o refinansowanie i renegocjacje – warto być gotowym z analizą opcji. Zwłaszcza, iż spadające stopy procentowe zachęcą do refinansowania zobowiązania kolejnych kredytobiorców.
Podsumowanie
Raport AMRON-SARFiN pokazuje, iż polski rynek mieszkaniowy wszedł w fazę stabilizacji i równowagi. Dla kupujących to moment decyzji – bo dalsze obniżki stóp mogą gwałtownie przełożyć się na wzrost popytu i ponowną presję na ceny. Nasi Eksperci chętnie odpowiedzą na wszystkie pytania i wesprą w procesie ubiegania się o kredyt, lub szukania wymarzonej nieruchomości.
