Ceny mieszkań zaczęły spadać. Z raportu Expandera i Rentier.io wynika, iż w czerwcu spadki pojawiły się w 11 z 17 badanych przez nas miast. Rekordzistą jest Częstochowa, gdzie ceny w ciągu zaledwie miesiąca tąpnęły aż o 10%. Duży spadek odnotowaliśmy również w Sosnowcu, gdzie ceny spadły o 7%. Należy jednak dodać, iż w porównaniu do poziomu przed rokiem, ceny są wciąż wyższe we wszystkich badanych miastach. Dużo też dzieje się na rynku kredytów hipotecznych. Stawki WIBOR przestały rosnąć. Pojawiła się też pierwsza oferta kredytów bez wkładu własnego.
Nareszcie mamy trochę dobrych informacji dla osób, które chciałyby w najbliższym czasie kupić mieszkanie. Przeanalizowaliśmy 36 498 internetowych ofert sprzedaży, zarówno z rynku pierwotnego, jak i wtórnego. Wynika z nich, iż w czerwcu w porównaniu z majem ceny mieszkań spadły w 11 z 17 badanych miast. Największe spadki miały miejsce w Częstochowie (-10% m/m) i Sosnowcu (-7% m/m). Niższe ceny niż w maju odnotowaliśmy również na największych rynkach – w Warszawie (-2% m/m), Krakowie (-1% m/m), Gdańsku (-4% m/m) czy Wrocławiu (-1% m/m). Z kolei przez cały czas znacząco rosły ceny w Lublinie (+4% m/m).
To już kolejne potwierdzenie spadku cen. Przypomnijmy, iż niedawno PKO BP poinformował, iż według ich danych ceny transakcyjne nowych mieszkań w II kwartale spadły w 4 z 6 największych miast.
Ceny mieszkań w czerwcu 2022 r.
Pomimo tych spadków ceny wciąż są wyższe niż przed rokiem we wszystkich badanych miastach. Liderem jest Szczecin (21% r/r). Dużo drożej niż w czerwcu 2021 r. jest też w Poznaniu (18% r/r), Rzeszowie (16% r/r) i Wrocławiu (16% r/r). Z kolei najmniejszy roczny wzrost odnotowaliśmy w Sosnowcu i Katowicach. Ceny są tam o 6% wyższe niż przed rokiem.
Dlaczego ceny spadają?
Główną przyczyną spadku cen jest wzrost stóp procentowych. Oddziałuje to na rynek nieruchomości na wiele sposobów. Z jednej strony powoduje, iż znacznie droższe i trudniej dostępne stały się kredyty hipoteczne. To mocno ogranicza popyt ze strony osób, które chciałyby kupić mieszkanie dla siebie. Zmusza też część kredytobiorców, którzy nie mogą sobie poradzić ze spłatą rat, do sprzedaży mieszkania. Szczególnie dotyczy to tych, którzy nie mogą skorzystać z ustawowych wakacji kredytowych.
Wyższe stopy procentowe ograniczają też popyt inwestycyjny. Na lokatach bankowych czy obligacjach mnożna bowiem uzyskać w tej chwili podobne lub choćby wyższe zyski niż te, jakie przynosi inwestycja w mieszkanie na wynajem. To może się jednak zmienić, ponieważ stawki najmu znacząco rosną. jeżeli dodatkowo w najbliższych miesiącach będzie kontynuowany trend spadku cen mieszkań, to opłacalność takich inwestycji zdecydowanie wzrośnie.
Kredyty przestały drożeć
Kolejną dobrą informacją jest to, iż w stawki WIBOR przestały rosnąć. w tej chwili są choćby nieco niższe niż na początku lipca. Dla przykładu WIBOR 3M wynosi 7%, a na początku miesiąca było to 7,05%. Dodatkowo część banków znacząco obniżyło marże kredytowe. Dla przykładu w PKO BP marża może wynieść zaledwie 1,44% przy wkładzie własnym powyżej 20%. Jeszcze rok temu taki poziom był marzeniem. w tej chwili jest to rzeczywistość, ale choćby pomimo tak niskiej marży, oprocentowanie takiego kredytu i tak jest jednak wysokie, bo wynosi 8,74%.
Należy też dodać, iż choć stawki WIBOR nieco spadły w porównaniu z początkiem lipca, to raty spłacanych już kredytów z oprocentowaniem zmiennym i tak będą rosły. Będzie tak dlatego, iż banki dokonują aktualizacji oprocentowania raz na 3 lub raz na 6 miesięcy. jeżeli więc w najbliższym czasie ktoś będzie miał taką aktualizację, to stawka WIBOR ze stycznia lub z kwietnia zostanie zamieniona na jej obecny poziom, a to oznacza znaczący wzrost oprocentowania i raty.
Wreszcie można uzyskać kredyt bez wkładu własnego
Nareszcie pojawiła się pierwsza oferta kredytu bez wkładu własnego, udzielanego w ramach programu „Mieszkanie bez wkładu własnego”. Taki preferencyjny kredyt zaoferował Alior Bank. Koszt jest dokładnie taki sam jak w przypadku zwykłych kredytów. jeżeli więc ktoś w ogóle nie ma wkładu własnego, ale skorzysta z gwarancji na 20% wartości nieruchomości, to uzyska tak samo niską marżę jak osoba, która posiada 20% wkładu własnego. Jedyny dodatkowy koszt prowizja BGK w wysokości 1% kwoty gwarancji. jeżeli więc mieszkanie będzie kosztowało np. 400 000 zł i gwarancja obejmie 20% wkładu, to taka dodatkowa prowizja wyniesie 800 zł.
Warto też przypomnieć, iż dodatkową korzyścią tego programu jest możliwość uzyskania dopłaty. Można otrzymać 20 tys. zł jeżeli w trakcie spłaty takiego kredytu urodzi się drugie dziecko w rodzinie i po 60 tys. zł za trzecie i każde kolejne dziecko. jeżeli więc ktoś będzie miał czworo dzieci, to może otrzymać 140 000 zł.
Od 29 lipca będzie można wnioskować o wakacje kredytowe
Kolejnym ważnym wydarzeniem na rynku kredytów hipotecznych jest start ustawowych wakacji kredytowych. Przypomnijmy, iż osoby spłacające kredyty w złotych, przyznane przed 1 lipca tego roku, będą mogły zawiesić spłatę ośmiu rat. Dotyczy to raty sierpniowej, wrześniowej oraz dwóch rat w IV kwartale tego roku i po jednej racie w każdym kwartale przyszłego roku. Aby z tego rozwiązania skorzystać zwykle trzeba złożyć osiem oddzielnych wniosków w swoim banku. Można to zrobić przez Internet lub w oddziale.
Takie wakacje kredytowe będą zupełnie bezpłatne. Nie jest naliczana żadna prowizja za ich przyznanie. Nie są też naliczane odsetki za miesiące, kiedy spłata kredytu jest zawieszona. Raty jednak nie znikają zupełnie. Niespłacony w tym czasie kapitał jest przenoszony na koniec okresu spłaty. W większości przypadków spłata wydłuży się więc o dodatkowe 8 miesięcy i wtedy naliczą się nowe odsetki na podstawie obowiązującego wtedy oprocentowania.
Metodologia raportu
Podane ceny mieszkań to mediany, które wyliczono na podstawie analizy 36 498 nowo dodanych, unikatowych (po usunięciu duplikatów) ogłoszeń sprzedaży opublikowanych w internecie od 1 do 30 czerwca 2022 r. Wartości są publikowane tylko dla rynków, na których liczba ogłoszeń przekracza 100.
