Rynek sprzedaży mieszkań zdecydowanie ostygł w porównaniu do „gorącej” drugiej połowy 2023 r. Z raportu Expandera i Rentier.io wynika, iż co prawda w kwietniu przez cały czas przeważały wzrosty (10 miast ze wzrostem, 7 ze spadkiem cen), ale ta przewaga była najmniejsza od maja ubiegłego roku. Wśród siedmiu miast, w których ceny spadły, była m.in. Warszawa, w której spadki w ostatnich latach pojawiały się bardzo rzadko. W rezultacie coraz bardziej kurczy się różnica cenowa między Krakowem a stolicą. Z kolei z danych NBP wynika, iż ceny używanych mieszkań w Warszawie zostały daleko w tyle za cenami nowych. Różnica wzrosła do rekordowego poziomu 10,5%. Na rynku kredytów hipotecznych coraz bardziej rośnie prawdopodobieństwo, iż program „Kredyt na start” nie zostanie wprowadzony.
Wspominane spadki cen w kwietniu odnotowaliśmy w Radomiu (-3,9%), Toruniu (-3,3%), Bydgoszczy (-2,9%), Łodzi (-2,6%), Sosnowcu (-2,3%), Lublinie (-0,2%) oraz… Warszawie (-0,2%). I choć spadek w stolicy wydaje się nieistotny, to jednak biorąc pod uwagę dotychczasowe wzrosty świadczy o odczuwalnym wyhamowaniu na tym rynku. Dla jasności – rynek w większości miast się nie zatrzymał. przez cały czas mieliśmy przewagę miast, w których ceny ofertowe rosły. Kupujący mieli jednak dużo większy wybór niż jeszcze kilka miesięcy temu oraz zwykle dużo więcej czasu w podjęcie decyzji. Dużo częściej również mają miejsce negocjacje ceny w dół (a nie w górę, jak to było przy BK2%).
Różnica cen między Warszawą a Krakowem skurczyła się o połowę
W pozostałych dziesięciu analizowanych miastach ceny wzrosły. Największe podwyżki zaobserwowaliśmy w Gdańsku (+5,3%), Rzeszowie (+4,5%) oraz Gdyni (+3,6%). Nieustannie rosną ceny również w Krakowie (+1,8%), które to miasto było rekordzistą wzrostów cen w wielu poprzednich naszych raportach. W rezultacie Kraków goni pod względem cen Warszawę. Jeszcze na początku ubiegłego roku stolica była o ok. 16% droższa. W kwietniu ta różnica wynosiła już tylko 8%.
W 9 z 17 miast padły też kolejne rekordy przeciętnej cen za m². Przekroczenie psychologicznych barier miało miejsce m.in. w Gdyni, gdzie przekroczono 12 tys. za m², oraz Gdańsku i Wrocławiu, gdzie przekroczono z kolei 13 tys. za m². Do poziomu 10 tys. za m² zbliżają się również Rzeszów (9900 zł) oraz Katowice (9700 zł). Warto jednak pamiętać, iż mówimy o cenach w ofertach sprzedaży. W praktyce możliwości negocjowania cen są w tej chwili dość dobre ze względu na ograniczony popyt.
Przeciętne ofertowe ceny mieszkań w kwietniu 2024 r.
W Warszawie jeszcze nigdy nie było tak dużej różnicy cenowej między cenami nowych i używanych mieszkań
W ostatnim czasie NBP opublikował również dane pokazujące poziom cen ofertowych i transakcyjnych w I kw. 2024 r. To w jakim tempie ceny się zmieniały, zostało już szeroko omówione w mediach. Krótko wspomnimy więc tylko, iż w I kw. 2024 r. ceny transakcyjne przez cały czas rosły. Zarówno na rynku pierwotnym, jak i wtórnym były średnio o 4% wyższe niż w IV kw. 2023 r.
Ciekawą informacją z danych NBP są relacje cenowe nowych i używanych mieszkań. Teoretycznie wydaje się, iż te nowe powinny być droższe. W praktyce bywa jednak różnie. Dla przykładu w Warszawie zwykle było odwrotnie. Najczęściej wyższe ceny transakcyjne obowiązywały na rynku wtórnym. Wyjątkiem były tylko lata 2013-2016, kiedy to ceny nowych mieszkań górowały. Z kolei w ostatnich latach na rynku wtórnym było o ok. 3% drożej niż na pierwotnym.
Zdecydowana zmiana zaszła w III i IV kw. 2023 r., czyli w okresie funkcjonowania programu „Bezpieczny kredyt 2%”. Najpierw ceny się zrównały, a potem dla nowych mieszkań zaczęły coraz mocniej odstawać od tych z rynku wtórnego. W I kw. 2024 r. średnia cena nowego mieszkania w Warszawie była już o 10,5% wyższa niż na wtórnym. Dla porównania przed 2023 rokiem tylko raz (w III kw. 2016 r.) zdarzyło się, iż ta różnica przekroczyła 5%.
Automatycznie pojawia się więc pytanie – co dalej? Czy sytuacja wróci do normy, czyli czekają nas mocne wzrosty na rynku wtórnym? Wydaje się jednak, iż w najbliższym czasie jest to mało prawdopodobne. Preferowanie nowych mieszkań prawdopodobnie wynika z obaw o koszty termomodernizacji, które trzeba będzie wykonać w najbliższych latach. Ten element może mieć istotne znaczenie przez kilka – kilkanaście najbliższych lat.
Warto jednak dodać, iż Warszawa była pod tym względem wyjątkiem. W zdecydowanej większości dużych miast drożej jest na rynku pierwotnym. Największe różnice występują w Katowicach (42%), Opolu (31%) i Łodzi (30%), gdzie na rynku wtórnym występuje sporo mieszkań w cenach znacznie niższych od tych obowiązujących w nowych inwestycjach. Stosunkowo niewielkie różnice w cenach na rynku pierwotnym i wtórnym występują z kolei w Gdańsku (2%) i Rzeszowie (2%). To miasta, w których starsze mieszkania są chętnie kupowane, a więc ich ceny są zbliżone do tych dla nowo wybudowanych lokali.
Transakcyjne ceny mieszkań w I kw. 2024 r. i ich zmiany od IV kw. 2023 r. wg. NBP
Ceny w ofertach aż o 17% wyższe niż w dokonanych transakcjach
Kolejna ciekawostka w danych NBP, to ogromna różnica (17%) pomiędzy cenami ofertowymi i transakcyjnymi na rynku wtórnym w siedmiu największych miastach. Rekordziści to Kraków (23%) i Warszawa (22%). Nie oznacza to jednak, iż kupujący mieszkania na rynku wtórnym wynegocjowali aż tak duże obniżki. Tak duża różnica częściowo może wynikać z tego, iż ceny transakcyjne dotyczą mieszkań, dla których warunki sprzedaży często zostały ustalone kilka miesięcy wcześniej, gdy w ofertach obowiązywał niższy poziom cen. choćby jeżeli jednak uwzględnimy ten element, to przez cały czas ta różnica wydaje się zbyt wysoka.
Części kupujących w I kwartale prawdopodobnie udało się więc wynegocjować cenę znacznie niższą niż ta w ogłoszeniu. Poza tym prawdopodobnie było wiele ofert, które miały tak wysokie ceny, iż nie znalazły nabywców. Zawyżały więc średnią dla cen ofertowych, a nie miały wpływu na ceny transakcyjne.
Z kolei na rynku pierwotnym ta różnica była dużo mniejsza. Dla siedmiu największych miast wyniosła 4,9%, co oznacza, iż możliwości negocjowania cen były minimalne. Ta różnica jest bowiem przede wszystkim efektem tego, iż ceny dla tych transakcji były ustalane wiele miesięcy wcześniej. jeżeli bowiem kupowane jest mieszkanie w trakcie budowy, to od momentu ustalenia ceny do przeniesienia własności mieszkania może minąć ponad rok. Z kolei na rynku wtórnym trwa to znacznie krócej. W przypadku konieczności uzyskania kredytu 2-4 miesiące, a przy zakupie gotówkowym czasami zaledwie kilka dni.
„Kredyt na start” nie zostanie wprowadzony?
Na rynku kredytów hipotecznych najważniejszym wydarzeniem jest w tej chwili kwestia „Kredytu na Start”, czyli zapowiadanego przez rząd programu dopłat do kredytów. Napędza on pozytywne nastroje wśród sprzedających, mimo iż w tej chwili popyt na mieszkania jest znacznie mniejszy niż w drugiej połowie ubiegłego roku. Pojawia się jednak coraz więcej niepewności w kwestii tego, czy program zacznie działać. W połowie maja w jednym z wywiadów wicepremier Krzysztof Gawkowski stwierdził nawet, iż „może być tak, iż nie będzie kredytu zero procent”. W ostatnich dniach marszałek Szymon Hołownia zapowiedział, iż Trzecia Droga nie poprze tego programu.
Ponadto do już dość mocno rozbudowanych warunków programu dochodzą kolejne ograniczenia. W ramach konsultacji programu pojawiła się informacja o pomyśle wprowadzenia limitów ceny metra kwadratowego, co ma na celu uniknięcie wzrostu cen mieszkań. choćby jeżeli program wejdzie w życie, to może się okazać, iż kilka mieszkań spełnia limit ceny. Rozważany jest także pomysł rozszerzenia limitu wieku (35 lat) na pary bez dzieci.
Prawdopodobnie kwestia tego czy program zostanie uruchomiony, a jeżeli tak to w jakim kształcie, zostanie prawdopodobnie rozstrzygnięta dopiero po wakacjach. Zostało do nich bowiem bardzo kilka czasu, a latem zwykle kilka się dzieje.
