Po ogromnych wzrostach kosztów najmu w 2022 r. na rynku panowała względna stabilizacja. Co prawda zwykle przeważały wzrosty stawek, ale raczej niewielkie, zdecydowanie mniejsze niż wzrost wynagrodzeń. W ten sposób, po cichu, dokonał się prawdziwy przełom. Młodym jest dziś łatwiej wynająć mieszkanie niż przed wojną w Ukrainie. Z raportu Expandera i Rentier.io wynika, iż w III kw. 2024 r. para zarabiająca dwukrotność minimalnego wynagrodzenia średnio wyda na najem kawalerki o powierzchni 30 m² ok. 30% dochodów. Trzy lata temu było to 35%. Ten udział jest niższy niż w 2021 r., we wszystkich badanych przez nas miastach.
Zanim przejdziemy do danych kwartalnych, gwałtownie omówimy wrzesień, który co roku jest najgorętszym okresem na rynku najmu. Większość studentów właśnie wtedy szuka mieszkania na kolejny rok akademicki. Wtedy też zwykle pojawia się dużo ofert kierowanych do tej grupy najemców. Ponieważ studenci zwykle mają ograniczony budżet, to kierowane do nich oferty są tańsze niż średnia rynkowa. To z kolei sprawia, iż we wrześniu średnia stawka najmu często jest niższa niż we wcześniejszych miesiącach.
We wrześniu spadki stawek najmu w 11 z 17 miast
Z taką sytuacją mieliśmy do czynienia w tym roku. We wrześniu, w porównaniu z sierpniem, spadki odnotowaliśmy w 11 z 17 miast. Z kolei w dwóch miastach stawki się nie zmieniły, a wzrosty pojawiły się tylko w czterech miastach. Przewaga spadków może wyglądać imponująco, ale przypomnijmy, iż w tym roku mieliśmy tylko trzy takie miesiące – luty, maj i właśnie wrzesień. Dominowały więc miesiące wzrostowe. Od stycznia do września stawki najmu wzrosły w 13 z 17 miast, a średnia zmiana wyniosła 2,3%. Z kolei porównując wrześniowe poziomy z tymi sprzed roku, mamy wzrost w 15 z 17 miast i zmianę wynoszącą średnio 3,6%.
Koszty najmu w sierpniu i wrześniu 2024 r.
W III kw. 2024 r. przewaga niewielkich wzrostów
Dane kwartalne pokazują podobny obraz sytuacji do opisanego wyżej – w dłuższym okresie dominują wzrosty, ale raczej niewielkie. Koszt najmu małego mieszkania w III kw. był średnio o 3,9% droższy niż przed rokiem, średniego o 4,5%, a dużego o 6,2%. Dla porównania najnowsze dane GUS mówią o tym, iż przeciętne wynagrodzenie we wrześniu było o 10,3% wyższe niż przed rokiem. Z kolei minimalne wynagrodzenie jest w tej chwili o 19% wyższe niż przed rokiem. Pod pozorem powolnego wzrostu kosztu najmu tak naprawdę mamy do czynienia z poprawą dostępności mieszkań na wynajem.
Koszty najmu w III kw. 2024 r. i ich zmiany r/r
Najem zdrożał o 857 zł, a dochody wzrosły o 2400 zł
Doskonale to widać w przypadku pary, która zarabia po minimalnym wynagrodzeniu i która najmuje kawalerkę o powierzchni 30 m². Dla przykładu, jeżeli mieszkają w Krakowie, to trzy lata temu płacili za najem 1500 zł, a w tej chwili 2357 zł (średnie stawki w III kw.). Z drugiej jednak strony w tym czasie ich dochody (dwie minimalne pensje netto) wzrosły z 4123 zł do 6523 zł. Koszt najmu wzrósł więc o 857 zł, a dochody o 2400 zł. Początkowo koszt najmu pochłaniał 34% ich dochodów, a w tej chwili 31%.
Ile procent dochodów pary pochłania koszt najmu mieszkania 30 m²?
(para zarabia dwukrotność minimalnego wynagrodzenia netto obowiązującego w danym okresie)
Koszty najmu są już mniejszym obciążeniem niż przed wojną w Ukrainie
Dla wszystkich badanych miast średni udział kosztów najmu w dochodzie takiej pary spadł w tym roku do 30%. Najgorsza sytuacja występowała dwa lata temu, gdy wojna w Ukrainie i napływ uchodźców mocno wywindowały stawki najmu. Wtedy było to aż 41% dochodu. Później jednak stawki rosły już zdecydowanie wolniej niż wynagrodzenia i dzięki temu udział kosztów najmu w dochodzie stopniowo spadał.
Przy okazji warto dodać, iż wysokość minimalnego wynagrodzenia jest taka sama w całej Polsce, a koszty najmu znacząco się różnią. Naszej przykładowej parze najtrudniej byłoby utrzymać się w Warszawie, gdzie koszty najmu pochłonęłyby 42% dochodu. Trudno byłoby również w Gdańsku i Wrocławiu, gdzie udział wynosiłby 38%. Z kolei najwięcej „na życie” zostawałoby im w Częstochowie (21%), Radomiu (22%) i Sosnowcu (23%).
Rentowność wynajmu pozostaje stabilna
Rentowność nowych inwestycji w mieszkanie na wynajem w ostatnich miesiącach pozostaje stabilna. W ujęciu netto (czyli po uwzględnieniu wszystkich kosztów) we wrześniu wyniosła średnio 4,69%. Jest to odpowiednik lokaty bankowej z oprocentowaniem 5,79%. W dłuższym okresie rentowność nieznacznie spada – w styczniu 2024 r. było to 4,9% (odpowiednik 6,05%), a przed rokiem 5,1% (odpowiednik 6,3%).
Wyliczenia dotyczą zakupu mieszkania bez udziału kredytu i wynajmu przez pełne 12 miesięcy w roku. Uwzględniają koszty takie jak prowizja pośrednika (3%), PCC (2%) przy założeniu, iż kupujemy z rynku wtórnego, taksa notarialna i wypisy, odświeżenie po zakupie, meble, cykliczne nakłady na odświeżenie i drobne naprawy, ubezpieczenie nieruchomości oraz podatek ryczałtowy (8,5%).
