Rozwiązania niezbędne do poprawy sytuacji na rynku mieszkaniowym w Polsce

• Ceny mieszkań w Polsce w porównaniu do innych rynków europejskich są relatywnie tanie, ale młodych Polaków i tak nie stać na własną nieruchomość.
• Programy stymulujące kredyt mieszkaniowy w czasach inflacji są dylematem pomiędzy wspieraniem młodych ludzi i zakotwiczeniem wysokiej inflacji na lata a pozostawieniem młodych ludzi bez pomocy i szansą na ujarzmienie inflacji.
• Osoby, którym uda się partycypować w programie faktycznie, będą jego beneficjentami, jednak pozostali potencjalni nabywcy nieruchomości stracą w związku ze wzrostem cen wynikającym z programu. Może to być szczególnie niebezpieczne dla przyszłych pokoleń, które wejdą na rynek, gdy ceny mieszkań zostaną ponownie rozdmuchane.
• Politycy nie proponują programów propodażowych na rynku nieruchomości, bo nie są one atrakcyjne w kontekście pozyskania nowych wyborców. Programy propodażowe to jedyna nieinwazyjna droga dla gospodarki, która mogłaby poprawić sytuację.
• W niedalekiej przyszłości czyhają na nas nowe zagrożenia dla spadku dostępności mieszkań i wzrostu ich cen, ze względu na politykę klimatyczną UE i niewłaściwą walką z instytucjami „hurtowo” skupującymi mieszkania.

W okresie kampanii wyborczej większość partii politycznych prześciga się w obietnicach wyborczych. w tej chwili podkreśla się obietnice dotyczące rynku mieszkaniowego, zwłaszcza w zakresie budownictwa socjalnego i kredytów mieszkaniowych. Politycy dostrzegają problem, jednak czy ich propozycje mają realną szansę go rozwiązać? Co jest źródłem wysokich cen nieruchomości? Czy faktycznie ceny są wysokie? Na te pytania postaram się odpowiedzieć w niniejszym tekście.

Dostępnych jest wiele opracowań dotyczących cen najmu i zakupu nieruchomości w Unii Europejskiej, w tym między innymi Raport Deloitte „Property Index Overview of European Residential Markets”. Wskazuje on na różnice w cenach nominalnych między wybranymi państwami europejskimi. W kontekście cen nominalnych mieszkania w Polsce wydają się bardzo atrakcyjne.

Nominalne ceny mieszkań w wybranych krajach europejskich

Źródło: Deloitte „Property Index Overview of European Residential Markets”

Znaczne różnice w wynagrodzeniach i kosztach życia w poszczególnych europejskich państwach powodują, iż bardziej miarodajne będzie porównanie cen mieszkań w kontekście siły nabywczej wynagrodzeń w tych krajach. Poniższy wykres przedstawia dane jako wielokrotność rocznego wynagrodzenia brutto potrzebnego na zakup mieszkania o powierzchni 70 m² w danym kraju. W tej perspektywie ceny mieszkań w Polsce znajdują się w środkowej części zestawienia. Warto jednak zauważyć, iż wadą tego badania jest zastosowana metodologia uwzględniająca wynagrodzenia brutto, a nie wynagrodzenia netto, co lepiej odzwierciedlałoby dochód rozporządzalny gospodarstw domowych.

Wielokrotność rocznego wynagrodzenia brutto potrzebnego na zakup mieszkania o powierzchni 70 m²

Źródło: Deloitte – Property Index Overview of European Residential Markets

Ponadto warto przyjrzeć się, jak ceny mieszkań zmieniały się na przestrzeni ostatnich lat. W tym kontekście nasz rynek nie należy do liderów wzrostów. Chociaż ceny mieszkań w Polsce wzrosły w ciągu ostatnich 10 lat bardziej niż średnia w Unii Europejskiej, różnica ta jest stosunkowo niewielka i wynosi około 9 punktów procentowych. Dynamika wzrostu jest znacznie niższa niż w krajach bałtyckich, Czechach, Słowacji, Niemczech, czyli wszystkich badanych sąsiadujących krajach.

Zmiana cen mieszkań w latach 2012–2022 w wybranych europejskich krajach

Źródło: cen nieruchomości według danych Bank of Greece

Analizując najnowsze trendy na rynku nieruchomości, można zauważyć, iż w tej chwili ceny mieszkań nie rosną szybciej niż inflacja, co oznacza spadek realnych cen. Przed pandemią sytuacja wyglądała inaczej, gdzie dynamika wzrostu cen mieszkań stale przewyższała inflację. Na poniższym wykresie można zauważyć, iż w związku z pandemią ceny nieruchomości zwolniły, jednakże wygaszanie pandemii ponownie rozgrzało rynek, który został ostudzony dopiero podwyższeniem stóp procentowych.

Tempo wzrostu cen mieszkań w Polsce. Wzrost cen w ujęciu rocznym

Źródło: Polityka Insight i Otodom – Raport: „Kwartalnik mieszkaniowy Q4 2022”

Warto zauważyć zmianę trendu na rynku najmu, który miał miejsce w kontekście rosyjskiej agresji na Ukrainę i znacznego napływu uchodźców z tego kraju, powodując wzrost cen najmu nieruchomości. W czwartym kwartale 2022 roku średnia cena najmu mieszkania była o 28,8 proc. wyższa niż rok wcześniej w analogicznym okresie. W przypadku kawalerek cena wzrosła średnio, aż o 31,2 proc.[1] w ciągu roku. Ponadto, w drugim kwartale 2022 roku liczba ofert najmu spadła o 58 proc. w porównaniu do analogicznego okresu rok wcześniej[2]. w tej chwili liczba ofert powraca do normy, a na rynku zauważa się pewne korekty cen najmu nieruchomości. Niemniej jednak, ze względu na ubiegłoroczne wzrosty, ceny przez cały czas utrzymują się na stosunkowo wysokim poziomie[3].

Mocno niepokojące dane dotyczą ilości nowych inwestycji budowlanych. W pierwszych dwóch miesiącach 2023 roku oddano do użytku o 2,9 proc. mniej mieszkań w porównaniu do analogicznego okresu w roku 2022. Dramatyczne tąpniecie dotyczy nowych pozwoleń na budowę i zgłoszeń, których jest aż o 34,3 proc. mniej niż w analogicznym okresie 2022 roku[4]. Biorąc pod uwagę wzrost kosztów pracy oraz cen materiałów budowlanych od czasu, gdy zaistniały przerwy w łańcuchu dostaw związane z pandemią COVID-19, a także wspomniany spadek liczby wydanych zezwoleń na budowę, można prognozować dalsze wzrosty cen nieruchomości.

Za wszystkich przytoczonych wyżej danych można wyciągnąć następujące wnioski:

1. Realne ceny mieszkań zwolniły od czasu pandemii.
2. Długookresowy wzrost cen nieruchomości nie odchyla się znacznie od średniej unijnej, a jednocześnie jest niższy niż wśród państw naszego regionu.
3. Wzrosła rentowność mieszkań kupowanych za gotówkę (bez kredytu) w celach inwestycyjnych na wynajem.
4. Spadek realnych cen nieruchomości spowodował spowolnienie planowania nowych inwestycji, bowiem na rynku istnieje duża niepewność dotycząca: sytuacji gospodarczej, popytu na mieszkania w związku z niską akcją kredytową, a także spadkiem realnej marży deweloperów i chęcią ograniczenia spadku cen realnych,

Choć stwierdzenie, iż mieszkania są drogie lub tanie jest mocno subiektywne, to dane wskazują, iż ceny mieszkań w Polsce są przeciętne w porównaniu do państw regionu, czy podobnych gospodarek. Co zatem spowodowało, iż ten temat został zintensyfikowany w ostatnich miesiącach? Wynika to z rozpoczęcia kampanii wyborczej, która jak zwykle wiąże się z festiwalem obietnic wyborczych, ale niestety również ze znacznym pogorszeniem się sytuacji wielu gospodarstw domowych w związku z inflacją, wzrostem stóp procentowych i ograniczeniem dostępności kredytów.

Według szacunków, od momentu pierwszego podwyższenia stóp procentowych przez Radę Polityki Pieniężnej, raty kredytów wzrosły choćby dwukrotnie. Oczywiście wysokość raty zależy od wielu czynników, jednak można przypuszczać, iż większość rat kredytowych w ujęciu miesięcznym wzrosła o około 70–100 proc. w ciągu dwóch lat od 2020 roku[5]. Jednocześnie inflacja, która spowodowała podwyższenie stóp procentowych, również silnie wpłynęła na budżety domowe. Wszystkie te czynniki sprowadzają się do spadku zdolności kredytowej Polaków, choćby pomimo wzrostu wynagrodzeń. Szacuje się, iż od 2020 roku zdolność kredytowa polskich gospodarstw domowych zmniejszyła się o ponad połowę, a jak wiemy z wcześniej przytoczonych danych w tym czasie mieszkania dalej drożały.[6] W tej sytuacji znaczna grupa osób, zwłaszcza ludzi wchodzących w dorosłość, znalazła się w dramatycznej sytuacji, nie mając perspektywy zakupu mieszkania choćby na wieloletni kredyt, a jednocześnie ceny najmu na rynku są dla nich przytłaczające.

Zdiagnozowanie problemu nie było trudne. Większość społeczeństwa, niezależnie od poglądów, zgadza się z tym, iż problemy mieszkaniowe stanowią największe wyzwanie dla młodych ludzi. Znacznie większym problemem jest wypracowanie rozwiązań, które faktycznie pomogą w rozwiązaniu problemu. Niestety politycy idą na łatwiznę, oferując rozwiązania, które mają na celu przysporzyć im nowych wyborców, ale niekoniecznie są optymalnym rozwiązaniem.

Dwie największe partie polityczne proponują rozwiązania oparte na dofinansowaniu kredytów w taki sposób, aby ich cena była poniżej rynkowej. Teoretycznie może to przynieść pewne pozytywne efekty, ale biorąc pod uwagę obecne okoliczności, jest to nieodpowiedzialne. Ostatnio walka z inflacją polegała wyłącznie na podnoszeniu stóp procentowych, co miało ograniczyć dostęp do kredytów. Jednocześnie rząd wprowadzał proinflacyjną, ekspansywną politykę fiskalną, oferując kolejne dodatki i ulgi, paradoksalnie nazywając je tarczami antyinflacyjnymi. Niestety rozwiązania mające złagodzić skutki inflacji dla obywateli, które polegają odciążeniu budżetów domowych, w rzeczywistości dolewają oliwy do ognia, stymulując dalszy wzrost cen i podsycając inflację w długim okresie. jeżeli do tego dodamy tanie kredyty zaproponowane w celu walki z problemem mieszkaniowym, otrzymamy wybuchową mieszankę ekspansywnej polityki fiskalnej i monetarnej, która spowoduje zatracenie jakichkolwiek instrumentów, mogących powstrzymać inflację. Możemy tego uniknąć, jeżeli Polacy nie rzucą się na tanie kredyty, jednak chyba cała idea tego programu polega na tym, iż ma być on możliwie powszechny. Rozwiązania proponowane przez polityków są budowane w oparciu o założenie, iż gdy wejdą w życie, inflacja będzie już opanowana. Niestety kolejne odczyty GUS nie pozostawiają złudzeń. Inflacja, mimo iż zwalnia, przez cały czas jest niezwykle wysoka. Wprowadzenie tanich kredytów spowoduje, iż wzrost cen zostanie z nami na lata, praktycznie tak długo, jak będą trwały te programy. Jak widać, taki jest koszt wygrania wyborów.

Pomijając kwestię inflacji, wpływ taniego kredytu na rynek mieszkaniowy może być znaczący. Na pewno jest to czynnik zwiększający popyt i jak każdy z takich czynników będzie wywierał presję na cenę nieruchomości. Wzrosty cen spowodują, iż ludzie będą zmuszeni do brania coraz większych kredytów, więc efekt wsparcia ze strony państwa z czasem będzie coraz mniejszy. Efekt kompensacji będzie ograniczał korzyści beneficjentów programu tanich kredytów, za to osoby, które na program się nie załapią, będą musiały zmierzyć się z drogimi kredytami wynikającymi z dalej pompowanej inflacji, ale także z droższymi – niż mogłoby to być – mieszkaniami. Może to szczególnie zaboleć przyszłe pokolenia, które wejdą na rynek pracy już po czasie obowiązywania programu. Sam program może mieć pewien pozytywny wpływ na stronę podażową. Zagwarantowanie bardziej przewidywalnego popytu może zachęcić inwestorów do rozpoczynania większej ilości inwestycji. Biorąc pod uwagę koszty społeczne w związku z inflacją, niepewne pozytywne rezultaty programu w związku z jego presją na wzrost cen nieruchomości, należałoby odłożyć go w czasie co najmniej do opanowania inflacji, a być może nie należy go realizować wcale.

Dużo uwagi poświęca się również potrzebie istnienia budownictwa socjalnego lub komunalnego. W przypadku mieszkań budowanych przez państwo było już tak wiele projektów, które się nie udały, iż choćby najwięksi populiści unikają takich propozycji. Najnowszym przykładem jest program Mieszkanie Plus, który – jak przyznają sami politycy PiS – okazał się niewypałem[7]. To kolejny przykład na to, iż państwo nie jest w stanie ani efektywnie budować, ani uczciwie rozdysponowywać takich mieszkań.

Innymi propozycjami dotyczącymi rynku nieruchomości jest zastosowanie szeroko rozumianej kontroli cen na tym rynku. W pierwszej części artykułu wskazałem, iż ceny nieruchomości w Polsce są relatywnie niskie w porównaniu z innymi krajami europejskimi. Czy tego chcemy, czy nie, wzrost cen na pewnym poziomie będzie nieunikniony, tak długo jak nasza gospodarka będzie doganiała gospodarki zachodnie. Kontrola cen spowodowałby wyłącznie dodatkową biurokrację, a przede wszystkim zniechęciłaby inwestorów do rozpoczynania nowych inwestycji w związku z ograniczaniem ich potencjalnej marży. Spadek podaży nowych mieszkań byłby katastrofalny w skutkach w kontekście rynku mieszkaniowego i właśnie w tym tkwi sedno sprawy. Jedynymi rozwiązaniami, które mogą pozwolić na długotrwały pozytywny efekt, bez szeregu skutków ubocznych są rozwiązania propodażowe.

Najważniejszym czynnikiem, który przyczyniłby się do zwiększenia podaży mieszkań, jest uwolnienie nowych gruntów pod budowę. Choć ich ilość jest naturalnie ograniczona, w Polsce istnieje pole do powiększenia ich liczby. Wiele gmin, spółek skarbu państwa posiada grunty w dogodnych lokalizacjach, które nie są zagospodarowane lub są zagospodarowane w sposób nieefektywny, lub nieracjonalny. Wiele z tych terenów zostało zarezerwowanych pod program Mieszkanie Plus, który, jak wspomniano wcześniej, nie będzie kontynuowany. W związku z tym deweloperzy apelują o udostępnienie tych gruntów pod nowe prywatne inwestycje[8].

Ponadto konieczne jest przeprowadzenie ogólnopolskiego audytu zasobów gruntów państwowych w celu stworzenia spójnego, zaplanowanego i długotrwałego programu uwalniania kolejnych działek. Słowa „zaplanowany” i „długotrwały” nie zostały użyte przypadkowo. Zapewnienie stabilności i długookresowości w zapewnianiu nowych gruntów w ramach programu pozwoliłoby zmniejszyć presję cenową na tym rynku. W tym miejscu dochodzimy do kolejnego problemu. Aby taki program mógł funkcjonować, konieczne jest stworzenie koncepcji rozwoju racjonalnych planów zagospodarowania przestrzennego na poziomie samorządów. Szacuje się, iż tylko jedna trzecia kraju jest objęta planami zagospodarowania przestrzennego, zatem jest to obszar, w którym istnieje duże pole do poprawy, ale wymaga intensywnej pracy urzędników. Dodatkowo samorządy, oprócz planów zagospodarowania, będą musiały rozwijać infrastrukturę drogową, komunalną i zapewniać niezbędne usługi publiczne, takie jak edukacja czy transport, w okolicy potencjalnych nowych osiedli. Niestety, coraz bardziej obciążone budżety samorządowe, nie zawsze są w stanie sprostać takim wyzwaniom. Część kosztów w tej chwili często przenoszona jest na inwestorów, co z kolei zmniejsza ich zainteresowanie nowymi inwestycjami.

Innym problemem jest nadmierna biurokracja związana z wydawaniem pozwoleń na budowę i przewlekłość urzędników w procesach administracyjnych dotyczących ich wydania. Deweloperzy skarżą się również na niską jakość przepisów, które pozostawiają zbyt wiele miejsca na interpretację, co prowadzi do niepewności inwestorów oraz paraliżu decyzyjnego urzędników. Powyższe rozwiązania pomógłby zwiększyć dostępność mieszkań i przynajmniej częściowo rozwiązać problemy mieszkaniowe Polaków. Co najważniejsze, nie wiążą się z rozwiązaniami przyczyniającymi się do wzrostu cen mieszkań, zatem nie będą miały daleko idących kosztów społecznych. Niestety rozwiązania te nie są tak spektakularne w kontekście wyborów, jak strumień pieniądza skierowany do wyborców, wiec zainteresowanie polityków takimi rozwiązaniami jest ograniczone.

Spoglądając w przyszłość, możemy też zauważyć pewne dodatkowe zagrożenia wykraczające poza stymulacyjne programy lub brak odpowiednich kroków w celu zwiększenia podaży mieszkań. Nie znamy jeszcze kształtu przepisów, które będą obowiązywały na terenie Polski, jednakże zobowiązaliśmy się do wypełnienia założeń unijnej polityki „Fit For 55”. Niezależnie od kształtu przepisów konieczność budowy zeroemisyjnych budynków w naszym klimacie może znacznie zwiększyć biurokracje i kosztochłonność inwestycji. Na razie wprowadzono obowiązkowe deklaracje do Centralnej Ewidencji Emisyjności Budynków[9], a także świadectwa charakterystyki energetycznej[10], które może nie są bardzo czasochłonne, ale stanowią dodatkowy koszt i wydłużają procedury, a co najważniejsze są dopiero preludium do planowanych zmian. Powstały w celu określenia emisyjności polskich nieruchomości po to, by w przyszłości stworzyć takie rozwiązania, które poprawią ekologiczność budynków, ale równocześnie odbiją się na kosztach i czasie budowy. Innym zagrożeniem jest walka z masowym skupowaniem mieszkań. Tutaj również nie ma jeszcze gotowych przepisów, ale wiemy, iż rząd nad takimi pracuje. O ile faktycznie masowe skupowanie mieszkań przez instytucje może być problemem dla rynku nieruchomości, to należy pamiętać, iż przepisy mające na celu ograniczenie poczynań takich instytucji muszą być tak skonstruowane, aby nie zniechęcić inwestorów do budowy nowych mieszkań.

Przypisy

[1] Polityka Insight i Otodom – Raport: „Kwartalnik mieszkaniowy Q4 2022”

[2] https://strefainwestorow.pl/artykuly/nieruchomosci/20220810/otodom-sprzedaz-najem-mieszkania-oferty, dostęp z dnia 22.05.2023

[3] https://strefainwestorow.pl/artykuly/nieruchomosci/20230404/najem-mieszkan-raport-expander

[4] https://www.muratorplus.pl/biznes/raporty-i-prognozy/budownictwo-mieszkaniowe-2023-pozwolen-na-budowe-mniej-o-34-3-aa-zCuq-QcdU-ieJ9.html

[5] https://direct.money.pl/artykuly/porady/stopy-procentowe-w-gore-o-ile-wzrosnie-rata-twojego-kredytu

[6] https://www.muratorplus.pl/biznes/wiesci-z-rynku/zdolnosc-kredytowa-polakow-spadla-o-ponad-polowe-stopy-procentowe-rosna-kiedy-wzrosnie-zdolnosc-kredytowa-kalkulator-aa-iS36-ZLDw-ayxZ.html

[7] https://www.money.pl/gospodarka/program-mieszkanie-plus-okazal-sie-klapa-minister-zamkniemy-ten-temat-6898965593967488a.html

[8] https://www.money.pl/gospodarka/deweloperzy-apeluja-do-rzadu-o-uwolnienie-gruntow-to-szansa-na-spadek-cen-6900833162369920a.html

[9] https://samorzad.gov.pl/web/gmina-wieniawa/obowiazek-skladania-deklaracji-do-centralnej-ewidencji-emisyjnosci-budynkow-ceeb

[10] https://serwisy.gazetaprawna.pl/nieruchomosci/artykuly/8706963,swiadectwo-charakterystyki-energetycznej-wzor-sprzedaz-najem-nieruchomosci-kary.html