Rynek inwestycyjny nieruchomości komercyjnych w Polsce. Raport 2023

Po wybuchu pandemii Covid-19 na początku 2020 r. polski rynek inwestycyjny konsekwentnie radził sobie z jej reperkusjami, by następnie zmierzyć się z nowymi wyzwaniami związanymi z wojną na Ukrainie, rosnącymi stopami procentowymi czy inflacją. Pomimo utrzymania stabilnego wolumenu inwestycji przez trzy trudne lata, w 2023 r. nastąpiło nieuchronne i spodziewane spowolnienie.

Przy łącznym wolumenie inwestycyjnym nieznacznie przekraczającym 2 mld euro, wyniki w 2023 r. spadły o dwie trzecie w porównaniu do wolumenów z poprzednich trzech lat. W Polsce tylko 3 z 85 zamkniętych transakcji przekroczyły próg 100 mln euro, przy czym największą z nich była fuzja i przejęcie akcji 7R przez NREP. Transakcji portfelowych było tylko 6, z czego 4 dotyczyły mniejszych formatów handlowych. Tak więc pomimo umiarkowanej płynności, ostateczny wolumen inwestycji jest najniższy od 2010 roku. Eksperci Avison Young spodziewają się jednak, iż w tym roku sytuacja powinna się ustabilizować, a aktywność inwestorów ożywić na przestrzeni całego 2024 roku.

Główne dane:

• 2,1 miliarda euro – całkowity wolumen inwestycyjny w 2023
• 85 transakcji
• Tylko 3 transakcje powyżej 100 milionów euro
• 46 aktywnych, ujawnionych inwestorów

Sektor magazynowy

Lider na dobre i na złe

Sektor magazynowy dominował na polskim rynku inwestycyjnym w 2023 r. i odpowiadał za prawie połowę całkowitego wolumenu, co wskazuje na jego odporność, choćby w obliczu trudnych warunków gospodarczych.

Jednak wolumen inwestycyjny w wysokości 966 mln euro zbudowany został głównie w oparciu o mniejsze projekty. Spowodowało to spadek średniego wolumenu transakcji o 25% w porównaniu z 2022 i 2021 rokiem. Warto zauważyć, iż tylko dwie transakcje przekroczyły próg 100 mln euro: pozyskanie przez NREP 80% udziałów w 7R oraz transakcja Campus 39 we Wrocławiu. Aktywa w zachodniej Polsce cieszyły się największym zainteresowaniem – ponad 70% wolumenu inwestycyjnego w 2023 r. skoncentrowało się w pięciu głównych ośrodkach, z czego większość w regionie Wrocławia. Odnotowaliśmy tylko 2 transakcje portfelowe, gdzie nabywcą był EQT Exeter i P3.

W minionym roku, z wyłączeniem przejęcia 7R, ponad 80% nieruchomości magazynowych zostało sprzedanych na rynku pierwotnym. Panattoni sprzedał 12 aktywów o łącznej wartości ponad 520 mln euro, co stanowi ponad połowę całkowitego wolumenu sektora. Spodziewamy się, iż zainteresowanie magazynami w 2024 r. nie osłabnie, szczególnie w przypadku transakcji typu sale & leaseback a także pozyskiwania obiektów już istniejących.

Główne dane:

• 966 milionów euro – całkowity wolumen inwestycyjny sektora w 2023
• 2/27 – udział transakcji portfelowych
• Największa transakcja – przejęcie udziałów w 7R przez NREP