1 godzina temu
Amerykański rynek nieruchomości doświadcza zjawiska, którego nie zarejestrowano w żadnym wcześniejszym cyklu koniunkturalnym. W lipcu 2026 roku liczba aktywnych nabywców domów spadła do najniższego poziomu od początku pomiarów – niespełna 967 tysięcy osób szukało nieruchomości do kupna, podczas gdy na rynku funkcjonowało blisko 1,5 miliona sprzedających. Sprzedających było o 51,3% więcej niż kupujących. Prawie 80% największych amerykańskich metropolii to teraz rynki kupującego, na których to nabywca dyktuje warunki – o ile w ogóle stać go na zakup. Bo w tym tkwi paradoks: rynek jest coraz bardziej przyjazny kupującym, ale kupujących jest coraz mniej.
Co dokładnie się wydarzyło
Raport opublikowany 13 sierpnia 2026 roku przez Redfin – jedną z największych amerykańskich platform obrotu nieruchomościami, w tej chwili część grupy Rocket – dostarcza danych, które trudno zignorować. Według szacunków Redfin, opartych na danych MLS (Multiple Listing Service) oraz własnych wskaźnikach aktywności kupujących, w lipcu 2026 roku na rynku funkcjonowało zaledwie 966 752 aktywnych nabywców domów – o 2,5% mniej niż miesiąc wcześniej i najmniej w historii pomiarów. Jednocześnie liczba sprzedających wyniosła 1 462 921, co oznacza, iż na każdego kupującego przypadało mniej więcej półtora sprzedającego.
Nadwyżka sprzedających nad kupującymi wyniosła 51,3% – kilka mniej niż grudniowy rekord wszech czasów na poziomie 51,8%. W praktyce oznacza to, iż rynek przechylił się zdecydowanie na stronę kupujących: 39 z 49 badanych aglomeracji to rynki kupującego, a zaledwie 6 to rynki sprzedającego.
Dane Redfin współgrają z oficjalnym raportem National Association of Realtors (NAR) z 11 sierpnia. Sprzedaż istniejących domów w lipcu spadła o 1,7% miesiąc do miesiąca, do rocznego tempa 4,06 mln sztuk. Mediana ceny sprzedaży wyniosła 434 100 dolarów – wciąż o 2% więcej niż rok wcześniej, co oznacza 37. z rzędu miesiąc wzrostów rok do roku. Czas sprzedaży nieruchomości wydłużył się do 29 dni, a udział nabywców kupujących swój pierwszy dom spadł do 29% – wobec 33% miesiąc wcześniej.
Dlaczego kupujący znikają z rynku
Odpowiedź jest prostsza, niż mogłoby się wydawać, i sprowadza się do jednego słowa: koszty. Ale za tym słowem kryje się kilka warstw problemu.
Warstwa pierwsza to stopy procentowe i kredyty hipoteczne. Średnie oprocentowanie 30-letniego kredytu hipotecznego o stałej stopie wyniosło w lipcu 6,54% według Freddie Mac, a na początku sierpnia wzrosło do 6,69% – najwyższego poziomu od ponad roku. Kevin Warsh, który 13 maja 2026 roku objął stanowisko szefa Rezerwy Federalnej po Jeromie Powellu, wielokrotnie sygnalizował gotowość do podniesienia stóp procentowych, jeżeli inflacja się nie uspokoi. Konflikt zbrojny z Iranem, który wybuchł pod koniec lutego, podbił ceny ropy i rozbudził obawy inflacyjne, przekreślając nadzieje na szybkie obniżki stóp. Według danych iShares/BlackRock, stopa funduszy federalnych utrzymuje się na poziomie 3,50-3,75%, a rynek wycenia ryzyko podwyżki, nie obniżki.
Warstwa druga to ceny nieruchomości. Mediana ceny istniejącego domu przekracza 434 tys. dolarów. Mediana nowego domu to ponad 400 tys. dolarów. Jak wskazuje Joint Center for Housing Studies Uniwersytetu Harvarda w raporcie „State of the Nation’s Housing 2026″, ceny istniejących domów wzrosły o 54% od 2020 roku i pozostają na poziomie niemal pięciokrotności mediany dochodów gospodarstw domowych – znacznie powyżej historycznej normy wynoszącej trzykrotność.
Warstwa trzecia to prosta arytmetyka miesięcznych płatności. Przy cenie domu 250 tys. dolarów i oprocentowaniu 7%, sam koszt odsetek przez 30 lat wynosi 525 tys. dolarów – łączny koszt zakupu to 775 tys. dolarów za nieruchomość wycenianą na ćwierć miliona. Przy medianie cenowej powyżej 430 tys. dolarów kwoty stają się astronomiczne. Średnia miesięczna rata kredytowa dla istniejących kredytobiorców osiągnęła rekordowy poziom 2023 dolarów. Dla nowych kredytobiorców kupujących po bieżących cenach i stopach jest znacznie wyższa.
Efekt zamka – pułapka pandemicznych stóp
Jednym z najważniejszych strukturalnych czynników paraliżujących amerykański rynek nieruchomości jest zjawisko określane jako „lock-in effect”, czyli efekt zamka kredytowego. Podczas pandemii COVID-19 miliony Amerykanów zaciągnęły kredyty hipoteczne przy historycznie niskich stopach – często poniżej 3%. Te osoby są teraz ekonomicznie „zamknięte” w swoich nieruchomościach: sprzedaż domu i zakup nowego przy oprocentowaniu 6,5-7% oznaczałby drastyczny wzrost miesięcznych kosztów.
Skala tego zjawiska jest ogromna. Według danych Realtor.com za pierwszy kwartał 2026 roku, 49,9% wszystkich aktywnych kredytów hipotecznych w USA ma oprocentowanie 4% lub niższe. Niemal 4 na 5 kredytów ma stopę poniżej 6%. Udział kredytów z ultraniskmi stopami poniżej 3% utrzymuje się na poziomie 19,5% i praktycznie się nie zmienia – ci właściciele nie mają żadnego powodu, by sprzedawać.
Jednocześnie pojawia się powolna, ale istotna zmiana strukturalna. Po raz pierwszy w historii więcej właścicieli domów posiada kredyty z oprocentowaniem powyżej 6% niż poniżej 3%. Udział kredytów powyżej 6% wzrósł do 22,1% i rośnie o ponad 3 punkty procentowe rocznie. To znaczy, iż nowi nabywcy stopniowo akceptują wyższe stopy – ale jest ich za mało, by zrównoważyć rynek.
Hannah Jones, starszy ekonomista Realtor.com, wskazuje na krótkotrwałe okno w lutym 2026 roku, gdy stopy spadły poniżej 6% – zanim wojna z Iranem wywindowała je z powrotem. Kto zdążył, ten wygrał. Reszta czeka.
Gdzie jest najgorzej?
Dane Redfin rysują wyraźną mapę: najsilniejsze rynki kupującego to Południe i Teksas – czyli regiony, które w latach pandemicznego boomu doświadczyły największego napływu inwestorów i najintensywniejszej budowy nowych domów.
Miami prowadzi w rankingu z 154% nadwyżką sprzedających nad kupującymi. Za nim plasują się Nashville (151%), Houston (130%), San Antonio (116%) i Austin (112%). W tych miastach nałożyły się na siebie trzy czynniki: ogromna podaż z inwestycji i budownictwa lat 2020-2023, wycofywanie się inwestorów instytucjonalnych oraz lokalne obciążenia – w przypadku Miami rosnące koszty ubezpieczeń, opłaty HOA i ryzyka klimatyczne; w przypadku Teksasu – po prostu nadpodaż.
Na drugim biegunie są okolice Nowego Jorku i kilka rynków na północnym wschodzie. Nassau County (przedmieścia NYC) to najsilniejszy rynek sprzedającego z 36% deficytem sprzedających wobec kupujących. Newark, Providence, Milwaukee, New Brunswick i Montgomery County (Pensylwania) to pozostałe rynki sprzedającego – wszystkie w miejscach, gdzie budowa nowych domów była przez lata ograniczona, a bliskość dużych centrów zatrudnienia podtrzymuje popyt.
Co mówią ekonomiści – prognozy na 2026-2027
Asad Khan, starszy ekonomista Redfin, diagnozuje sytuację następująco:
„Kupujący wycofują się szybciej niż sprzedający, co daje pozostałym kupującym więcej opcji i siłę negocjacyjną. Jednocześnie niepewność co do tego, czy Fed podniesie stopy – i rosnące tego lata oprocentowanie kredytów – trzyma wielu potencjalnych nabywców z boku.”
Lawrence Yun, główny ekonomista NAR, zachowuje ostrożny optymizm:
„Sprzedaż domów jest zadziwiająco stabilna, choćby w środowisku rosnących stóp. Sprzedaż od początku roku wzrosła o 2,4% i nie ma wątpliwości, iż rynek kwitłby, gdyby średnie stopy wróciły w okolice 6%.”
JPMorgan Global Research prognozuje, iż ceny domów w USA pozostaną zasadniczo płaskie w 2026 roku i wzrosną o około 3% w 2027 – co w praktyce oznacza realny spadek po uwzględnieniu inflacji. Zillow pozostało bardziej ostrożny: prognozuje zmianę cen na poziomie 0,0% między marcem 2026 a marcem 2027 roku.
Sprzedaż istniejących domów utrzymuje się na najniższych poziomach od trzech dekad, zapasy rosną, czynsze spadają. Obciążenia kosztami mieszkaniowymi – zarówno dla wynajmujących, jak i właścicieli – wciąż rosną.
Co napędza ten rynek w stronę dalszego spowolnienia
Poza stopami procentowymi i cenami, na rynek nieruchomości w USA oddziałuje szereg dodatkowych czynników. Niepewność geopolityczna związana z wojną w Iranie i jej konsekwencjami energetycznymi. Ryzyko podwyżek stóp przez Fed pod kierownictwem Warsha, który jasno deklaruje priorytet walki z inflacją. Rosnące koszty ubezpieczeń nieruchomości – szczególnie na Florydzie i wybrzeżu, gdzie ryzyka klimatyczne (huragany, powodzie) windują składki. Spadek aktywności inwestorów instytucjonalnych, którzy w pandemii masowo kupowali domy na wynajem, a teraz się wycofują (14% transakcji w lipcu wobec 20% rok wcześniej).
Jest też czynnik demograficzny, na który zwraca uwagę NAR: pokolenie Baby Boomers pozostaje największą grupą kupujących domy, podczas gdy udział kupujących po raz pierwszy spadł do rekordowo niskiego poziomu. Młodsze pokolenia – Millennialsi i Generacja Z – są w coraz większym stopniu wypychane z rynku własności mieszkaniowej.
Nieruchomości mieszkaniowe odpowiadają za 15-18% amerykańskiego PKB. Spowolnienie w tym sektorze przekłada się na aktywność gospodarczą, zatrudnienie w budownictwie, produkcję materiałów budowlanych i popyt konsumencki – a to wszystko wpływa na globalne rynki finansowe.
