2 godzin temu
Rynki inwestycji w nieruchomości w Europie Środkowo-Wschodniej wróciły na ścieżkę wzrostu w 2025 r., wykorzystując spadek inflacji, lepsze perspektywy makroekonomiczne i początki normalizacji polityki pieniężnej.
Pomimo utrzymującej się niepewności geopolitycznej i słabego popytu globalnego, region CEE odnotował około 30-procentowy wzrost całkowitej wartości inwestycji w ujęciu rok do roku, wyraźnie wyprzedzając wiele rynków Europy Zachodniej pod kątem dynamiki i potwierdzając stopniowy powrót zaufania inwestorów. Eksperci JLL oraz iO Partners przedstawiają najważniejsze wskaźniki zawarte w raporcie “CEE Investment Market Perspective”.
Kapitał krajowy i regionalny
W Polsce, Czechach, Słowacji, Rumunii, na Węgrzech i w Serbii najbardziej aktywny był kapitał krajowy i regionalny, który odpowiadał za większość zrealizowanych transakcji. Stopy zwrotu za najlepsze aktywa ustabilizowały się po cyklu zmian cen w latach 2022–2023, zapewniając większą przejrzystość wartości aktywów i umożliwiając kupującym i sprzedającym uzgodnienie cen, szczególnie w przypadku projektów w najlepszych lokalizacjach.
Polska pozostała największym i najbardziej płynnym rynkiem w regionie, z łączną wartością inwestycji przekraczającą w 2025 roku 4,2 mld euro. Chociaż ogólny obrót obniżył się w ujęciu rok do roku, zarówno aktywa biurowe, jak i przemysłowe odnotowały wzrost, a liczba transakcji zwiększyła się we wszystkich głównych sektorach. Wskazuje to na wyraźną tendencję do zawierania mniejszych, ale częstszych akwizycji na rynku. Najpopularniejszym segmentem pod względem wolumenu okazały się biura (sumaryczna wartość umów wyniosła prawie 1,8 mld euro), nabywane przez inwestorów prywatnych i kapitał nieinstytucjonalny. W sektorze tym zauważalny był także ostrożny powrót kupujących z Europy Zachodniej. Liczba transakcji osiągnęła 51, co stanowi najwyższy wynik od 2019 r. i drugi najwyższy w historii. Stopa zwrotu dla najlepszych projektów biurowych w Warszawie ustabilizowała się na poziomie około 6,0%, umacniając pozycję stolicy jako jednej z głównych lokalizacji inwestycyjnej w Europie Środkowo-Wschodniej. Kolejnym ważnym trendem były transakcje sprzedaży i leasingu zwrotnego w sektorze przemysłowym, takie jak sprzedaż dwóch zakładów produkcyjnych przez wiodącego producenta okien za około 250 mln euro. Była to największa transakcja tego typu w historii całego rynku nieruchomości w regionie Europy Środkowo-Wschodniej.
– Polska gospodarka wykazuje się dużą odpornością, wspieraną przez dobrze zdywersyfikowaną strukturę i optymistyczne prognozy wzrostu PKB na najbliższe lata. Ewentualne zmiany w sektorze produkcyjnym mogą otworzyć dodatkowe możliwości dla transakcji typu sale and leaseback. Zapewniają one inwestorom stabilne, długoterminowe źródła dochodów, a producentom cenną elastyczność kapitałową, co dodatkowo wspiera zdrowy wzrost w całym segmencie przemysłowym. Spodziewamy się również spadku stóp kapitalizacji w przypadku parków handlowych i centrów convenience. Nieruchomości tego typu cieszą się coraz większym zainteresowaniem inwestorów nie tylko z Europy Zachodniej, ale także z państw CEE i państw bałtyckich, które coraz mocniej zaznaczają swoją obecność – powiedział Dmytro Havrylenko, Head of Capital Markets, JLL Polska.
Pozostałe kraje regionu CEE
Czechy osiągnęły historyczny wynik – wartość inwestycji przekroczyła tam w ubiegłym roku 4,2 mld euro, co jest najwyższym poziomem w historii, zbliżonym do wolumenu Polski. Wartym podkreślenia trendem była tam rosnąca liczba transakcji o dużej wartości, w tym dziewięć umów powyżej 100 mln euro. Wydarzeniem roku w Czechach jest niewątpliwie sprzedaż centrum handlowego Palladium (za ok. 700 mln euro), rekordowa transakcja dotycząca pojedynczej nieruchomości handlowej w historii Europy Środkowo-Wschodniej. Największą aktywność odnotowano w segmencie biurowym, gdzie wartość transakcji wyniosła 1,26 mld euro, a tuż za nim uplasował się segment handlowy. Prawie 90% wolumenu wygenerowali inwestorzy krajowi, co podkreśla głębokość lokalnego rynku i jego apetyt na stabilne aktywa. Większość transakcji przyciągnęła Praga, zachęcając inwestorów przewidywalnymi poziomami czynszów i poprawiającymi się wskaźnikami wynajmu.
Węgry również odnotowały silne ożywienie, a łączny wolumen inwestycji wzrósł ponad dwukrotnie do około 910 mln euro, osiągając najwyższy poziom od 2022 roku. Biura odpowiadały za około jedną trzecią obrotów – zainteresowanie inwestorów koncentrowało się głównie na dobrze zlokalizowanych budynkach biurowych starszych niż dziesięć lat, szczególnie tych o silnej retencji najemców lub wyraźnym potencjale do zmiany funkcji (w okresie tym przeprowadzono tylko jedną transakcję dotyczącą aktywa biurowego typu core). Nabywcy krajowi przez cały czas dominowali, jednak inwestorzy zagraniczni (z takich państw jak Czechy, Chiny, Zjednoczone Emiraty Arabskie i Stany Zjednoczone) zwiększyli swój udział do około 40%, sygnalizując swoje ponowne zaangażowanie na tym rynku. Stopa zwrotu dla najlepszych nieruchomości biurowych na koniec roku wyniosła około 6,75%.
W 2025 r. Rumunia odnotowała łączną wartość inwestycji w nieruchomości komercyjne na poziomie 502 mln euro, co stanowi spadek o 31% w ujęciu rok do roku, głównie z powodu przesunięcia się kilku dużych transakcji na 2026 r. Płynność rynku była ograniczona przez przedłużające się negocjacje i ostrożne oczekiwania cenowe, szczególnie w przypadku aktywów typu core i core plus, co opóźniło finalizację kilku znaczących akwizycji pod koniec roku. Niemniej jednak biura stały się wiodącym sektorem z około 40% udziałem w wolumenie, odzwierciedlając utrzymujący się popyt na wysokiej jakości, dobrze wynajęte aktywa w Bukareszcie. Najważniejszą transakcją zrealizowaną w ciągu roku było nabycie budynku biurowego Equilibrium 1 w Bukareszcie przez Granit Asset Management od Skanska za 52 mln euro. Tuż za nim uplasował się sektor handlowy z udziałem 38% — istotną akwizycją była sprzedaż portfela małych parków handlowych składającego się z 7 aktywów w całym kraju. Został nabyty przez M Core od MAS REI. Nastroje rynkowe poprawiły się pod koniec roku, a wiele znaczących transakcji znajdujących się w zaawansowanej fazie realizacji powinno wesprzeć ożywienie w 2026 r.
Słowacja odnotowała wyraźną aktywizację rynku transakcyjnego, w porównaniu do innych państw w regionie, a wolumen transakcji wzrósł w skali roku o 84% do około 935 mln euro. Dominowały aktywa handlowe (45%) i przemysłowe (38%), które łącznie odpowiadały za ponad 80% obrotów, ale nieruchomości biurowe również odnotowały wzrost zainteresowania, jako iż regionalni inwestorzy aktywnie poszukiwali aktywów o potencjale do zwiększenia ich wartości (value add). W ciągu roku zrealizowano łącznie 25 transakcji, których średnia wartość przekroczyła 30 mln euro. Kapitał regionalny przez cały czas odgrywał kluczową rolę, zapewniając płynność we wszystkich głównych sektorach. Jego zdolność do lokowania kapitału w różnych profilach ryzyka wspierała realizację transakcji na rynku, który pozostawał selektywny, ale stawał się coraz bardziej funkcjonalny.
W Serbii łączna wartość inwestycji osiągnęła w 2025 r. 221 mln euro, z czego największy udział miały nieruchomości biurowe – na 158 mln euro złożyły się cztery duże akwizycje, w tym Sava Business Center, GTC X, Danube Business Center i TLD Belgrade. Transakcja dotycząca GTC X o wartości 52,2 mln euro jest największą pojedynczą umową roku. Najaktywniejszy był kapitał krajowy, uzupełniony przez kilku inwestorów rosyjskich i chińskich. Silna konkurencja o najlepsze biura w Belgradzie spowodowała spadek stóp kapitalizacji o około 75 punktów bazowych do poziomu 7,50%.
Dobre perspektywy na 2026 rok
– W 2025 roku kapitał krajowy zapewnił stabilność i ciągłość, podczas gdy inwestorzy międzynarodowi wraz z poprawą warunków finansowania i większą przejrzystością cen powoli wracali do Europy Środkowo-Wschodniej. Regionalny kapitał pozostaje jednak wciąż najważniejszy dla państw CEE. Dzisiejszy rynek jest strukturalnie zdrowszy, a inwestorzy priorytetowo traktują jakość aktywów, bezpieczeństwo przepływów pieniężnych i tworzenie długoterminowej wartości. Przy ograniczonych planach rozwoju i stabilnym popycie ze strony najemców, najlepsze aktywa w Europie Środkowo-Wschodniej są dobrze przygotowane, aby skorzystać zarówno ze wzrostu czynszów, jak i dalszej kompresji stóp kapitalizacji w nadchodzącym cyklu – komentuje Andrei Vacaru, Head of Capital Markets CEE, iO Partners.
W 2026 r. stabilizacja stóp procentowych, stabilna sytuacja na rynkach pracy i poprawa dostępu do finansowania powinny sprzyjać większej liczbie transakcji, zwłaszcza w przypadku najlepszych i dobrze zarządzanych aktywów w kluczowych lokalizacjach. Inwestorzy regionalni prawdopodobnie pozostaną podstawą płynności, podczas gdy kapitał międzynarodowy powinien powrócić w sposób selektywny, koncentrując się na rynkach oferujących skalę, przejrzystość i atrakcyjne zyski skorygowane o ryzyko. Dzięki rosnącemu zaufaniu i poprawie perspektyw makroekonomicznych, Europa Środkowa i Wschodnia przez cały czas wyróżnia się jako jedno z najbardziej atrakcyjnych miejsc do inwestowania w nieruchomości komercyjne w Europie.
