2 miesięcy temu
Rynek nieruchomości handlowych podlega ciągłym zmianom, które wynikają zarówno z ewolucji potrzeb konsumentów, jak i rosnącej inflacji, zmieniających się przepisów prawa oraz dynamicznie rosnących podatków i cen mediów, co stawia przed właścicielami i zarządcami nowe wyzwania, szczególnie w kontekście zarządzania kosztami.
Tymczasem skutecznie zaplanowany budżet nie tylko pozwala na kontrolę płynności finansowej, ale także ułatwia antycypowanie potrzeb i podejmowanie trafnych decyzji inwestycyjnych. Ma także wpływ na budowanie pozycji rynkowej i np. wzrost odwiedzalności centrów handlowych – a ten wskaźnik według najnowszych danych międzynarodowej agencji doradczej Cushman & Wakefield wzrósł w II kwartale br. o 5 proc. w porównaniu z rokiem 2023 i aż o 16 proc. względem 2022. Sztukę skutecznego budżetowania przybliżają eksperci zarządzający CH Złote Tarasy i CH Plejada.
– Podstawowym celem zarządzania nieruchomością, zgodnie z wymogami wielokrotnie już nowelizowanej ustawy o gospodarce nieruchomościami z 1997 roku, jest utrzymanie jej we właściwym stanie technicznym. Przepisy te zobowiązują właścicieli i zarządców do przewidywania potrzeb i planowania wydatków na bieżące naprawy, remonty oraz modernizacje. Ponadto, mają oni obowiązek uwzględniania w budżecie wydatków na utrzymanie części wspólnych nieruchomości z których korzystają inni współwłaściciele. Zarządca jest również odpowiedzialny za transparentność finansową i regularne raportowanie – wyjaśnia Maciej Sanetra, Dyrektor Centrum Handlowego Złote Tarasy w Warszawie, Asset Services, Cushman & Wakefield.
Choć regulacje prawne stanowią punkt wyjścia, prawdziwy sukces w zarządzaniu obiektami handlowymi zależy od wielu innych czynników, w tym efektywnej współpracy pomiędzy właścicielem, zarządcą i najemcą, także w obszarze finansowym.
Strategiczna rola budżetu
Dobre gospodarowanie finansami to fundament efektywnego zarządzania nieruchomościami, a budżet w rękach doświadczonego menedżera staje się narzędziem wieloaspektowym, służącym nie tylko do kontrolowania kosztów, ale przede wszystkim do optymalizacji działań i długofalowego planowania strategicznego – choćby w perspektywie 5-letniej. Przykładem takiego podejścia jest zarządzanie w Centrum Handlowym Złote Tarasy, gdzie z wyprzedzeniem planowane są inwestycje i szacowane wydatki, co pozwala na lepszą kontrolę nad wynikiem finansowym nieruchomości oraz ocenę jej rentowności.
– Budżet powinien być zgodny z przyjętą strategią rozwoju obiektu i uwzględniać założone cele np. zwiększanie lub utrzymanie na dotychczasowym poziomie przychodów, obniżenie kosztów, poprawa wyniku finansowego, itp. W zależności od przyjętych założeń budżet będzie zawierał nakłady na inwestycje, gruntowne remonty czy modernizacje pod kątem podnoszenia funkcjonalności, doposażanie obiektu w nowoczesne rozwiązania techniczne pozwalające na obniżanie kosztów eksploatacyjnych itp. Budżet operacyjny centrum handlowego, winien uwzględniać różnego rodzaju koszty związane z zapewnieniem bieżącego funkcjonowania obiektu m.in. koszty związane z reklamą, eventami, badaniami społecznymi, audytami czy obsługą prawną. Z budżetu powinno jasno wynikać, w jaki sposób nieruchomość jest utrzymywana oraz z jakich źródeł finansowana. W przypadku obiektów handlowych większość kosztów eksploatacyjnych ponoszą najemcy, podczas gdy nakłady inwestycyjne (CAPEX) leżą po stronie właściciela. W razie potrzeby właściciele lub zarządcy sięgają również po dodatkowe źródła finansowania na przykład subsydiując działania marketingowe – mówi Maciej Sanetra.
CAPEX, OPEX, MAREX – najważniejsze składowe kosztów
W budżecie nieruchomości handlowych uwzględnione są różne kategorie kosztów, takie jak CAPEX, OPEX i MAREX, do których należy precyzyjnie przypisać wydatki związane z różnymi obszarami działalności obiektu.
– Koszty kapitałowe (CAPEX) obejmują większe inwestycje, które pokrywa właściciel nieruchomości. Należą do nich m.in. przebudowy, rozbudowy czy modernizacje, inwestycje w nowe funkcjonalności i wyposażenie. Celem takich wydatków jest podnoszenie lub utrzymanie odpowiedniego standardu nieruchomości pod kątem technicznym, estetycznym czy funkcjonalnym, co jest najważniejsze dla utrzymania konkurencyjności na rynku. Z kolei koszty operacyjne (OPEX) dotyczą bieżącego utrzymania nieruchomości, w tym codziennych wydatków związanych z jej eksploatacją. W obiektach handlowych większość tych kosztów pokrywają najemcy, co pozwala właścicielowi skupić się na inwestycjach kapitałowych, mających na celu długofalowy rozwój obiektu – mówi Maciej Sanetra.
MAREX, czyli fundusz marketingowy, to kolejna istotna kategoria kosztów. Partycypują w nim najemcy, a często także i właściciel, któremu zależy, by wspierać działania promocyjne zwiększające odwiedzalność.
Wizerunek ma znaczenie
Budowanie marki centrum handlowego to istotny element przekładający się na przyciąganie zarówno atrakcyjnych najemców, jak i klientów. Realizacja strategii marketingowej wymaga odpowiednich nakładów finansowych. Wśród kategorii kosztów powinna zostać ujęta szeroko rozumiana komunikacja zewnętrzna, m.in. wynajem nośników reklamowych, a także pozycje związane z organizacją różnego rodzaju eventów, takich jak akcje wizerunkowe, koncerty czy warsztaty – w zależności od przyjętej strategii i pożądanego wizerunku danego obiektu. Są to wydatki zmienne, zależne od realizowanych projektów, ale występują regularnie.
– Istotną część budżetu stanowią także stałe koszty marketingowe będące wynikiem długoterminowych umów lub cykliczne, jeżeli dotyczą większych kampanii. Stałymi kosztami w budżecie marketingowym są wydatki na obsługę graficzną i przygotowanie linii kreatywnej, produkcję materiałów promocyjnych, takich jak plakaty, ulotki czy billboardy itp. istotną pozycją są także koszty prowadzonych okresowo badań marketingowych – koniecznych do weryfikacji założeń strategii i oceny przeprowadzonych działań – wyjaśnia Paula Bartosik, Dyrektor Centrum Handlowego Plejada w Sosnowcu, Asset Services, Cushman & Wakefield.
Wśród kategorii kosztów są też te związane z prowadzeniem płatnych kampanii online, wysyłką newsletterów, czy też z wynajmem lub zakupem dekoracji sezonowych, głównie świątecznych.
Wyzwania związane z najmem powierzchni
Wynajem powierzchni w nieruchomościach handlowych generuje kolejną pulę wydatków, które spoczywają na właścicielach – jednym z kluczowych jest koszt związany z adaptacją lokali a inaczej ich dostosowanie do konkretnych potrzeb najemców.
– Zakres prac adaptacyjnych finansowanych przez wynajmującego powinien jasno wynikać z umowy najmu. Wynajmujący nie powinnien finansować kosztów rzeczy ruchomych takich jak wyposażenie meblowe czy towar. Najczęściej realizuje bezpośrednio dla najemcy lub finansuje nakłady trwale związane z lokalem takie jak: prace instalacyjne i/lub budowlane – mówi Maciej Sanetra.
Zarządca nieruchomości musi również przewidzieć w budżecie właścicielskim koszty prawne związane z przygotowaniem i negocjowaniem umów najmu, windykacją należności oraz reprezentowaniem właściciela w sprawach sądowych. Ważnym aspektem są również koszty utrzymania niewynajętych powierzchni, obejmujące media, ochronę i konserwację, które mogą znacznie obciążać budżet.
– Regularne wyceny nieruchomości, przeprowadzane na potrzeby instytucji finansowych, a także audyty, które są niezbędne do zachowania zgodności z przepisami i zapewnienia prawidłowego funkcjonowania obiektu, to także pozycje warte uwzględnienia w planowaniu budżetowym – dodaje Maciej Sanetra.
NOI, OCR i footfall – czyli jak mierzymy efektywność w centrach handlowych
Efektywne zarządzanie nieruchomością komercyjną jest najważniejsze dla osiągania wysokiego dochodu operacyjnego netto (NOI – net operating income). Wysoki NOI nie tylko świadczy o stabilności finansowej obiektu, ale również o skutecznym zarządzaniu, które obejmuje zarówno utrzymanie najemców, jak i kontrolę kosztów operacyjnych.
– Gdy nieruchomość generuje wystarczający dochód, aby pokryć wszystkie koszty operacyjne, zapewniając jednocześnie zysk właścicielowi mówimy o wysokim NOI. Z kolei niski NOI to sygnał alarmowy. Może on wynikać z wysokich kosztów operacyjnych, nadmiernej liczby pustych lokali lub krótkoterminowych umów najmu. NOI ujemny wskazuje, iż nieruchomości nie tylko nie osiąga zysku, ale wręcz jej przychody nie wystarczają na pokrycie kosztów – mówi Paula Bartosik.
Innym ważnym czynnikiem, na który zwracają uwagę zarządcy i najemcy, jest tzw. footfall, czyli liczba klientów odwiedzających centrum handlowe.
– To, ile osób odwiedza centrum handlowe bezpośrednio wpływa na poziom sprzedaży, a co za tym idzie, na dochody najemców. Zadaniem właścicieli i zarządców jest przyciągnięcie jak największej liczby klientów do centrum handlowego, zarówno poprzez akcje wizerunkowe, jak i odpowiedni dobór najemców, czyli tzw. tenant-mix – dodaje Paula Bartosik.
Przy współpracy między zarządcą a najemcą istotny jest wskaźnik efektywności OCR (Occupancy Cost Ratio). Mierzy on jaki procent przychodów najemców jest przeznaczany na pokrycie kosztów najmu i pozwala ocenić, czy najemcy mają przestrzeń do generowania zysków po ich opłaceniu.
