Służebność mieszkania

W dzisiejszym poradniku przyjrzymy się zagadnieniu, jakim jest służebność mieszkania. W jakich sytuacjach można ją ustanowić i jak to zrobić? A kiedy można znieść służebność? Postaramy się odpowiedzieć w dzisiejszym artykule na najważniejsze pytania dotyczące służebności nieruchomości.

Służebność nieruchomości

Termin ten oznacza, iż na służebniku ciążą konkretne obowiązki. Jednocześnie może on jednak korzystać z mieszkania (lub innej nieruchomości), które do niego nie należy.

Czasem służebność mieszkania porównuje się do najmu. W tym pierwszym przypadku skutki prawne są jednak bardziej długotrwałe. W wielu sytuacjach nie ma możliwości wycofania się z raz ustanowionej służebności.

Służebność mieszkania – co to jest?

Ustanowienie służebności mieszkania wymaga zawarcia umowy między jego właścicielem a służebnikiem. Służebnik to osoba fizyczna, określona imieniem i nazwiskiem. Po wejściu w życie umowy służebnik ma prawo do korzystania z nieruchomości w taki sposób, jak opisano to w umowie.

W świetle polskiego prawa wyróżniamy trzy rodzaje służebności: osobistą, służebność przesyłu i gruntową. Służebność mieszkania należy do tej pierwszej grupy. Niekiedy do ustanowienia służebności mieszkania dochodzi w związku z przeniesieniem własności mieszkania na inną osobę. jeżeli rodzic zapisze dom lub mieszkanie swojemu dziecku, a chce dalej móc zajmować część nieruchomości, może stworzyć właśnie taką umowę. W takiej sytuacji może mieć prawo do korzystania z określonych pomieszczeń, czy części wspólnych nieruchomości. W tej sytuacji służebnikiem jest właśnie rodzic, nie będący już w danym momencie właścicielem.

Jak krok po kroku przepisać mieszkanie?

Przeczytaj

Trzy rodzaje służebności

Jak już wspomnieliśmy, wyróżniamy trzy rodzaje służebności. W tym miejscu opiszemy każdą z nich. Służebność mieszkania to rodzaj służebności osobistej. Wyróżniamy nasypujące rodzaje:

Służebność osobista

Służebność mieszkania to rodzaj służebności osobistej. Dotyczy osób fizycznych, które w umowie należy wskazać imieniem i nazwiskiem. Maksymalny okres trwania służebności osobistej upływa w momencie śmierci służebnika, choć w umowie można wpisać krótszy okres. Ten rodzaj służebności nie jest dziedziczony i jest niezbywalny.

W przeciwieństwie do innych rodzajów służebności, służebność osobista nie następuje na skutek zasiedzenia. Właściciel nieruchomości może zamienić służebność mieszkania na rentę dla służebnika, choć opcja ta pojawia się jedynie w ściśle określonych sytuacjach.

Służebność gruntowa

To rodzaj ograniczonego prawa rzeczowego. Dotyczy nieruchomości (gruntu), a także znajdującej się w pobliżu innej nieruchomości, np. domu którego użyteczność jest zwiększona po ustanowieniu służebności. Przykładem może być wydzielenie z należącej do kogoś działki drogi dojazdowej do innej posesji. jeżeli została tam ustanowiona służebność gruntowa, właściciel działki nie może zabronić służebnikowi korzystania z fragmentu działki.

Innym sposobem wykorzystania takiej możliwości może być wprowadzenie zakazu budowy budynków w danym miejscu, czy zakaz wznoszenia ich ponad określoną wysokość Służebność gruntowa powstaje na mocy umowy, ale także orzeczeniem sądu lub administracyjnym, czy na skutek zasiedzenia. Warto podkreślić, iż służebność gruntowa nie ustaje także po sprzedaży gruntu. Jedynie w razie sprzedaży nieruchomości możliwe jest też przeniesienie służebności na inną osobę.

Służebność przesyłu

Ten rodzaj służebności dotyczy urządzeń i instalacji do przesyłu gazu, prądu, wody, czy innych mediów. Najczęściej oznacza to, iż urządzenia i instalacje przesyłowe na danej działce mogą być wykorzystywane również przez osoby trzecie, np. sąsiadów. Właściciel nieruchomości, na której ustanowiono służebność przesyłu ma prawo domagać się wynagrodzenia.

Ustanowienie służebności przesyłu wymaga podpisania umowy między firmą przesyłową i właścicielem nieruchomości. Niekiedy powstaje też jako skutek orzeczenia sądu lub na skutek zasiedzenia.

Darowizna od rodziców - jakie podatki zapłacisz?

Przeczytaj

Służebność mieszkania – jak ją ustanowić?

Są trzy sposoby ustanowienia służebności mieszkania:

• podpisując umowę między właścicielem nieruchomości i służebnikiem
• w drodze orzeczenia administracyjnego
• jako skutek orzeczenia sądu

W tej pierwszej sytuacji konieczna jest umowa w formie aktu notarialnego. Do notariusza musimy zabrać dokument tożsamości oraz potwierdzenie własności danej nieruchomości – akt własności. Będzie się to wiązało z kosztami notarialnymi. Poza tym należy przygotować numer księgi wieczystej nieruchomości i dane służebnika.

Księga wieczysta - poradnik

Przeczytaj

W trakcie tworzenia umowy służebności mieszkania należy dokładnie opisać jej zakres. Zwykle dotyczy to informacji o tym, których pomieszczeń w nieruchomości (czasem całego piętra) może używać służebnik, czy do jego dyspozycji są części wspólne, czy ma prawo do przeprowadzania na własną rękę remontów lub przebudowy. Warto dodać, iż służebność może mieć charakter odpłatny. Wtedy należy też dopisać kwotę, na którą umawiają się strony umowy.

Jak długo obowiązuje służebność mieszkania?

Służebność mieszkania to umowa terminowa. Najdłuższy termin obowiązywania pojawia się w przypadku umowy dożywotniej. Wtedy służebność wygasa w momencie śmierci służebnika.

W umowie lub orzeczeniu sądowym/administracyjnym można również zawrzeć termin obowiązywania służebności

Czy można przepisać służebność mieszkania na inną osobę?

Służebność mieszkania nie podlega dziedziczeniu ustawowemu czy testamentowemu. Możliwe jest natomiast przeniesienie jej na inną osobę, na przykład dziecko. Wymaga to jednak odpowiedniego zapisu w akcie notarialnym. To z kolei powoduje, iż musi się na to zgodzić właściciel nieruchomości.

Jakie są różnice między dziedziczeniem ustawowym a testamentowym?

Przeczytaj

Jaki jest koszt ustanowienia służebności mieszkania?

Koszty ustanowienia służebności mieszkania nie są wysokie. W tym przypadku mówimy o następujących opłatach:

• podatek od darowizn i spadków (osoby z bliskiej rodziny mogą być z niego zwolnione)
• taksa notarialna zgodnie ze stawką ustaloną przez Ministra Sprawiedliwości
• taksa notarialna za wypis (6 złotych + VAT za jedną sztukę)
• wpis do księgi wieczystej (opłata sądowa to 200 złotych)

Czy można znieść służebność w trakcie okresu jej trwania?

Nie ma możliwości zakończenia obowiązywania służebności mieszkania, jeżeli wciąż obowiązuje jej termin trwania. Dotyczy to też sytuacji służebności dożywotniej, jeżeli służebnik wciąż żyje. Jedyna opcja pozwalająca na pozbycie się skutków podpisanej umowy to zamienienie służebności na specjalny rodzaj renty. Właściciel nieruchomości będzie ją wypłacał służebnikowi w ustalonej wysokości. Taka opcja pojawia się jednak tylko w ściśle określonych warunkach, kiedy służebnik dopuścił się rażącego zaniedbania lub uchybień podczas korzystania z mieszkania (np. zakłócanie spokoju innych domowników).

Wysokość takiej renty jest ustalana indywidualnie, na podstawie wartości służebności. Ustala ją sąd.

Jest jeszcze jedna opcja na zniesienie służebności. Służebnik może dobrowolnie się jej zrzec. W tym celu niezbędne jest złożenie odpowiedniego oświadczenia w obecności notariusza.

Czy służebność dożywotnia i umowa dożywocia oznaczają to samo?

W obu przypadkach osoba nabywa prawo do mieszkania w danym lokalu. Umowa dożywocia nakłada jednak na nowego właściciela mieszkania także dodatkowy obowiązek – utrzymania i opieki nad osobą, której umowa dożywocia dotyczy.

Jak podważyć umowę dożywocia?

Przeczytaj

W związku z powyższym umowa dożywocia jest zwykle stosowana w przypadku osób samotnych i starszych. W zamian za gwarancję opieki i możliwość dalszego zamieszkiwania w nieruchomości osoba taka przekazuje prawo do mieszkania lub domu.

Służebność mieszkania a sprzedaż nieruchomości

W teorii nie ma żadnych przeciwwskazań do sprzedaży mieszkania lub domu objętego służebnością osobistą. Nie wymaga to też zgody służebnika. W takiej sytuacji służebnik wciąż ma jednak prawa zapisane w umowie służebności. Informacja o niej znajduje się w księdze wieczystej, potencjalny nabywca z pewnością dowie się więc o tym, iż mieszkanie jest obciążone w ten sposób.

Jak łatwo możemy się domyślić, wartość mieszkania lub domu obciążonego służebnością będzie niższa. To od sprzedającego i kupującego zależy więc, jak przebiegnie proces finalizacji tej transakcji.

Podsumowanie artykułu

Służebność mieszkania oznacza, iż służebnik ma prawo mieszkać w nim przez ustalony w umowie czas. W umowie zapisane są też wszelkie warunki, np. wykaz pomieszczeń, z których służebnik może korzystać. Może być to odpłatne lub bezpłatne. Możliwe jest zrzeczenie się służebności, co jednak wymaga oświadczenia woli przez służebnika. Właściciel nieruchomości może bez przeszkód ją sprzedać, także bez zgody służebnika. Wpisy dotyczące służebności są jednak w księdze wieczystej, wartość mieszkania obciążonego służebnością może być więc niższa.

Najczęściej zadawane pytania

Źródło:

1. https://adwokatmdp.pl/co-to-jest-sluzebnosc-mieszkania/
2. https://sip.lex.pl/akty-prawne/dzu-dziennik-ustaw/kodeks-cywilny-16785996/ks-2-tyt-3-dz-3-roz-2
3. https://poradnikprzedsiebiorcy.pl/-czym-jest-sluzebnosc-mieszkania
4. https://www.money.pl/gospodarka/czym-jest-sluzebnosc-osobista-i-jakie-sa-jej-konsekwencje-6775097591896672a.html