Sprzedaż ziemi rolnej bez błędów. Kiedy KOWR ma pierwszeństwo nabycia?

Sprzedaż nieruchomości rolnej może wyglądać jak zwykła transakcja między właścicielem a nabywcą, ale w wielu przypadkach trzeba uwzględnić uprawnienia Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa. KOWR może skorzystać z prawa pierwokupu i wejść w miejsce kupującego na warunkach uzgodnionych w umowie. Pominięcie tej procedury może skutkować choćby nieważnością transakcji. Dlatego przed podpisaniem aktu notarialnego warto sprawdzić powierzchnię gruntu, jego przeznaczenie, status nabywcy oraz to, czy nieruchomość w ogóle podlega szczególnym zasadom obrotu.

Sprzedaż ziemi rolnej bez błędów. Kiedy KOWR ma pierwszeństwo nabycia?

Prawo pierwokupu nieruchomości rolnej jest jednym z podstawowych narzędzi, dzięki których państwo kontroluje obrót gruntami rolnymi.

Mechanizm ten ma przede wszystkim chronić ziemię rolną przed spekulacyjnym obrotem, wspierać gospodarstwa rodzinne oraz poprawiać strukturę obszarową gospodarstw.

W praktyce oznacza to jednak dodatkowe obowiązki zarówno dla sprzedającego, jak i kupującego.

Najpierw trzeba ustalić, czy grunt w ogóle podlega pierwokupowi

Nie każda działka oznaczona jako rolna automatycznie uruchamia prawo pierwokupu KOWR.

Podstawowe znaczenie ma przede wszystkim powierzchnia nieruchomości.

Prawo pierwokupu może mieć zastosowanie do nieruchomości rolnej o powierzchni co najmniej 0,3 ha, czyli 3000 m².

Istotna jest również powierzchnia samych użytków rolnych wchodzących w skład nieruchomości. Także ona musi wynosić co najmniej 0,3 ha.

Znaczenie ma ponadto miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego.

Jeżeli nieruchomość jest w całości objęta planem miejscowym i została w nim przeznaczona wyłącznie na cele inne niż rolne, może przestać być traktowana jako nieruchomość rolna w rozumieniu przepisów regulujących obrót ziemią.

Jedna działka czy kilka? To nie zawsze ma znaczenie

Przy ocenie, czy KOWR ma prawo pierwokupu, istotny jest przedmiot konkretnej transakcji.

Nieruchomość może składać się z jednej albo kilku działek ewidencyjnych.

Może też zostać wydzielona z większej nieruchomości objętej jedną księgą wieczystą.

Kluczowe jest więc to, co dokładnie jest sprzedawane i jaki charakter ma przedmiot transakcji.

KOWR może wejść w miejsce kupującego

Prawo pierwokupu oznacza, iż sprzedający może znaleźć kupca, uzgodnić z nim cenę oraz pozostałe warunki, ale transakcja nie zawsze może zostać od razu zakończona.

Jeżeli KOWR ma prawo pierwokupu, zawierana jest najpierw warunkowa umowa sprzedaży.

Kupujący zgadza się w niej nabyć nieruchomość pod warunkiem, iż KOWR nie skorzysta ze swojego uprawnienia.

Jeżeli KOWR zdecyduje się wykonać prawo pierwokupu, wówczas wstępuje w miejsce pierwotnego kupującego.

Co istotne, nabywa nieruchomość co do zasady za tę samą cenę i na tych samych warunkach, które zostały uzgodnione przez strony.

Transakcja przebiega w dwóch etapach

W praktyce sprzedaż objęta prawem pierwokupu nie kończy się podczas jednej wizyty u notariusza.

Najpierw sprzedający i kupujący podpisują warunkową umowę sprzedaży.

Notariusz przekazuje następnie wypis aktu notarialnego do adekwatnego oddziału KOWR.

Od momentu otrzymania dokumentów KOWR ma miesiąc na podjęcie decyzji.

Jeżeli nie skorzysta z prawa pierwokupu, strony mogą przystąpić do zawarcia ostatecznej umowy przenoszącej własność.

Jeżeli KOWR skorzysta z uprawnienia, pierwotny kupujący nie nabędzie nieruchomości.

Nie każda sprzedaż podlega prawu pierwokupu

Przepisy przewidują wiele wyjątków.

KOWR nie korzysta z prawa pierwokupu m.in. wtedy, gdy kupującym jest rolnik indywidualny, który powiększa swoje gospodarstwo rodzinne, a po transakcji powierzchnia użytków rolnych nie przekroczy 300 ha.

Warunkiem jest również odpowiednie miejsce zamieszkania – w gminie, w której położona jest kupowana nieruchomość, albo w gminie z nią graniczącej.

Prawo pierwokupu nie znajduje również zastosowania w wielu transakcjach pomiędzy osobami bliskimi.

Do tej grupy należą m.in. dzieci, wnuki, rodzice, dziadkowie, rodzeństwo, małżonkowie, dzieci rodzeństwa, rodzeństwo rodziców, rodzice małżonka, osoby przysposabiające i przysposobione, ojczym, macocha i pasierbowie.

Wyłączenia dotyczą również sprzedaży na rzecz Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego.

Nabywcą nie zawsze musi być rolnik

Osoba, która nie jest rolnikiem indywidualnym, również może w określonych przypadkach nabyć ziemię rolną.

Przy większych nieruchomościach może jednak potrzebować zgody Dyrektora Generalnego KOWR.

Dotyczy to zwłaszcza gruntów o powierzchni co najmniej 1 ha.

Uzyskanie zgody na nabycie może jednocześnie wyłączyć prawo pierwokupu w konkretnej transakcji.

Co KOWR bierze pod uwagę?

Decyzja o skorzystaniu z prawa pierwokupu nie jest automatyczna.

Każda nieruchomość jest analizowana indywidualnie.

KOWR może brać pod uwagę m.in.:

• zainteresowanie gruntami ze strony miejscowych rolników,
• dostępność państwowej ziemi w danym regionie,
• wielkość gospodarstwa nabywcy,
• odległość między gospodarstwem a kupowaną nieruchomością,
• rodzaj prowadzonej produkcji,
• rozłóg nieruchomości,
• klasy i rodzaje gruntów,
• ograniczenia w użytkowaniu,
• obciążenia nieruchomości,
• przeznaczenie terenu w miejscowym planie.

W praktyce szczególne znaczenie może mieć to, czy grunt jest przydatny rolniczo i czy może zostać wykorzystany do poprawy struktury gospodarstw w danym regionie.

Cena z umowy nie zawsze kończy sprawę

Jeżeli KOWR wykona prawo pierwokupu, co do zasady przejmuje nieruchomość za cenę wskazaną w umowie warunkowej.

Istnieje jednak ważne zastrzeżenie.

Jeżeli cena według KOWR rażąco odbiega od wartości rynkowej, Krajowy Ośrodek może wystąpić do sądu o ustalenie wartości nieruchomości.

Ma na to 14 dni od dnia złożenia oświadczenia o wykonaniu prawa pierwokupu.

To rozwiązanie ma ograniczać sytuacje, w których strony sztucznie zawyżają albo zaniżają cenę w celu wpłynięcia na decyzję KOWR.

Brak reakcji KOWR działa na korzyść stron

KOWR może zrezygnować z wykonania prawa pierwokupu na dwa sposoby.

Może pisemnie poinformować strony, iż nie zamierza nabywać nieruchomości, albo po prostu nie zareagować w ustawowym terminie.

Po upływie miesiąca, o ile prawo pierwokupu nie zostało wykonane, strony mogą przystąpić do finalizacji sprzedaży.

Pominięcie procedury może oznaczać nieważność sprzedaży

To jeden z najważniejszych elementów całego mechanizmu.

Jeżeli nieruchomość rolna jest objęta prawem pierwokupu, a strony sprzedadzą ją z pominięciem wymaganej procedury, transakcja może być nieważna z mocy prawa.

Dlatego najważniejsze znaczenie ma prawidłowe ustalenie jeszcze przed sprzedażą, czy KOWR ma w danym przypadku określone uprawnienia.

Błąd na tym etapie może mieć znacznie poważniejsze konsekwencje niż samo wydłużenie procedury.

Pierwokup to nie to samo co prawo nabycia

W praktyce często mylone są dwa różne instrumenty: prawo pierwokupu i prawo nabycia.

Prawo pierwokupu dotyczy przede wszystkim sprzedaży i działa przed ostatecznym przeniesieniem własności.

Prawo nabycia może natomiast pojawić się wtedy, gdy własność przechodzi na inną osobę w inny sposób niż przez klasyczną sprzedaż.

Może chodzić np. o:

• darowiznę na rzecz osoby obcej,
• zamianę,
• zniesienie współwłasności,
• nabycie w postępowaniu egzekucyjnym.

W takich przypadkach nie zawiera się warunkowej umowy sprzedaży.

KOWR jest informowany już o dokonanym nabyciu i na tej podstawie może analizować, czy skorzystać ze swojego uprawnienia.

Dokumenty również mają znaczenie

Przy prawie nabycia do KOWR trzeba przekazać dokumenty potwierdzające zmianę własności.

W zależności od sytuacji mogą to być m.in.:

• umowa darowizny,
• umowa zamiany,
• umowa zniesienia współwłasności,
• postanowienie o przysądzeniu własności.

Do dokumentacji należy również dołączyć wypisy z ewidencji gruntów i budynków dotyczące wszystkich działek wchodzących w skład nieruchomości.

Także w tym przypadku niedopełnienie obowiązku zawiadomienia KOWR może skutkować nieważnością czynności.

Po co państwu takie uprawnienia?

Prawo pierwokupu i prawo nabycia nie są wyłącznie instrumentami kontroli.

Ich celem jest także pozyskiwanie gruntów do Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa.

Ziemia przejęta przez KOWR może następnie zostać rozdysponowana, m.in. poprzez dzierżawę lub sprzedaż na rzecz rolników.

W praktyce grunty te często trafiają do przetargów ograniczonych, w których pierwszeństwo mają określone grupy rolników indywidualnych.

Mechanizm ma więc służyć zarówno ochronie gruntów rolnych, jak i wspieraniu gospodarstw rodzinnych.

Przed sprzedażą ziemi warto sprawdzić cztery rzeczy

W praktyce przed rozpoczęciem transakcji najważniejsze jest ustalenie:

po pierwsze – jaka jest powierzchnia nieruchomości i użytków rolnych,

po drugie – jakie jest jej przeznaczenie w miejscowym planie,

po trzecie – kim jest nabywca i czy korzysta z ustawowego wyjątku,

po czwarte – czy KOWR ma w konkretnej sytuacji prawo pierwokupu albo prawo nabycia.

Dopiero po odpowiedzi na te pytania można bezpiecznie planować dalszą procedurę.

W obrocie ziemią rolną pozornie niewielka różnica – np. powierzchnia działki, status kupującego czy sposób przeniesienia własności – może całkowicie zmienić zasady transakcji.