1 dzień temu
W ub.r. na rynku biurowym zarówno w Warszawie, jak i miastach regionalnych poziom aktywności najemców pozostał na zbliżonym poziomie względem analogicznego okresu 2023 r.
Z podsumowania sytuacja na największych rynkach biurowych w Polsce na koniec 2024 r. międzynarodowej agencji doradczej Cushman & Wakefield (C&W) wynika także, iż bez zmian pozostawała aktywność deweloperska znajdująca się wciąż w fazie stagnacji. Widoczne ożywienie z kolei zanotował rynek kapitałowy, na którym wolumen inwestycyjny wyniósł 1,64 mld euro w transakcjach kupna/sprzedaży. W Warszawie wartość zawartych transakcji osiągnęła ponad trzykrotny wzrost.
Podaż: utrzymująca się niższa aktywność deweloperska
– Na koniec IV kwartału 2024 r. całkowite zasoby nowoczesnej powierzchni biurowej na dziewięciu największych rynkach w Polsce zbliżyły się do poziomu 13,1 mln mkw. Sumaryczna wielkość oddanych projektów wyniosła w 2024 r. nieznacznie ponad 228 tys. mkw., z czego najwięcej powierzchni oddano w Warszawie, Wrocławiu i Katowicach. Ub. rok stanowił tym samym kontynuację stagnacji po stronie aktywności deweloperskiej, a większy wolumen nowej powierzchni, która trafi na rynek, jest spodziewany dopiero po 2026 r. – komentuje Ewa Derlatka-Chilewicz, Head of Research Poland w C&W.
Największe budynki oddane w ub. roku do użytku to The Form w Warszawie (29 400 mkw. – Lincoln Property Company), Grundmana Office Park A w Katowicach (20 700 mkw. – Cavatina) oraz wrocławski Quorum Office Park A (18 200 mkw. – Cavatina).
Polski rynek biurowy powiększy się w tym roku jedynie o ok. 190 tys. mkw.
– Na koniec grudnia w realizacji pozostawało ok. 180 tys. mkw. powierzchni w Warszawie i ok. 160 tys. mkw. w miastach regionalnych. To o około 80% mniej niż na początku 2020 r. Według szacunków C&W polski rynek biurowy powiększy się w tym roku jedynie o ok. 190 tys. mkw., co z czasem będzie przekładać się na spadający wskaźnik powierzchni niewynajętej w najlepszych lokalizacjach biurowych w polskich aglomeracjach – dodaje Vitalii Arkhypenko, Analityk Rynku w C&W.
Czynsze: w większości stabilne, drożej w centrum
Stawki za najlepsze powierzchnie biurowe w strefie Centrum w Warszawie wynosiły przeciętnie 22-26 euro/ mkw./ miesiąc, natomiast w lokalizacjach poza Centrum oscylowały w granicach 13,50-16,50 euro/ mkw./ miesiąc. W miastach regionalnych najlepsze biura w centrum były oferowane średnio w przedziale cenowym 12,50-17,00 euro/ mkw./ miesiąc, jednocześnie stawki czynszu wyższe od średniej odnotowywane są w budynkach nowo oddawanych lub umiejscowionych w dobrych lokalizacjach.
Rynek inwestycyjny: mocne odbicie wolumenu inwestycji w stolicy
W ostatnim kwartale minionego roku inwestycje w sektorze biurowym przekroczyły 633 mln euro, podczas gdy łączna kwota za 2024 r. wyniosła prawie 1,64 mld euro.
– W 2024 r. inwestycje w Warszawie osiągnęły poziom 1,34 mld euro, co oznacza ponad trzykrotny wzrost r/r i tylko 5-proc. spadek względem średniej z ostatnich 5 lat. Pozostałe 298 mln euro zarejestrowano w miastach regionalnych. Tak dobry rezultat świadczy o mocnych fundamentach polskiego rynku biurowego, który przyciąga inwestorów wysoką jakością, zdywersyfikowanym portfelem najemców i zgodnością większości istniejącego zasobu z ambitnymi standardami ESG. Najbardziej aktywnymi funduszami w transakcjach średniej oraz dużej skali pozostają Czesi i Szwedzi. Na znaczeniu również zyskuje krajowy kapitał prywatny, który jest zainteresowany głównie transakcjami w przedziale 5-20 mln euro – komentuje Marcin Kocerba, Partner w Dziale Capital Markets w C&W w Polsce.
Stopy kapitalizacji dla najlepszych nieruchomości w Warszawie wynosiły od 5,75 do 6,25%
W IV kwartale miały miejsce dwie transakcje przekraczające 100 mln euro – sprzedaż wieży Warsaw Unit do Eastnine za 280 mln euro oraz P180 do Investika/Bud Holdings za około 100 mln euro. Spośród 45 transakcji zarejestrowanych w 2024 r. aż 26 (58%) stanowiły małe umowy kupna/sprzedaży o wartości poniżej 20 mln euro.
Stopy kapitalizacji dla najlepszych nieruchomości w Warszawie wynosiły od 5,75% do 6,25% i oczekuje się, iż będą pod presją spadkową w związku z dalszą stabilizacją rynku i zwiększonym popytem inwestorów.
