Piotr, właściciel nowego, dobrze ocieplonego – 90-metrowego domu podał nam istotną informację – szacowane zużycie prądu przy pompie ciepła wynosi 1800 KWh/rok. gwałtownie przeliczyłem i wyszło ok. 2000-2200 zł za rok, przy dzisiejszych cenach energii. W przypadku własnej FV na starych zasadach (lub z magazynem energii) równe 0 zł. Dla stojących przed wyborem „stary czy nowy” ważna informacja.
Jednocześnie ponieważ największym powodzeniem cieszy się wpis o starym domu po 7 latach https://oszczednymilioner.pl/2021/04/04/czy-warto-kupowac-stary-dom-refleksje-po-7-latach/ warto dokonać porównań.
Koszty ogrzewania. Piotr płaci 0 zł/rok. Ja w mieście ok. 8000 zł. Na wsi (140 m2) szacowałem zużycie na ok. 2000-3000 zł/rok, gdybym palił w kominku z płaszczem. Spora różnica. Tutaj nowy dom zdecydowanie i bezapelacyjnie wygrywa. Albo jest dużo tańszy (8k kontra 0k), albo kilka (2k), ale trzeba codziennej pracy przez pół roku. Do tego bezobsługowość pompy ciepła łatwo połączyć z pracą zawodową.
Koszty zakupu. Tutaj trzeba przyjąć kilka założeń, i ja to robię (powierzchnia przez cały czas 100 m2.
- Nowy dom w miejscu starego w mieście. W moim przypadku – niemożliwe, nie ma działek. Tzn. trzeba kupić stary dom (1 mln zł), wyburzyć go (50k), postawić nowy i wykończyć 800k. W sumie 1.85 mln zł. Nieźle.
- Nowy dom przy granicy miasta. Tutaj już istnieją oferty. U mnie 1.1 mln z wykończeniem i zamianą gazu na pompę ciepła + FV.
- Nowy dom na wsi. Realnie ok. 800k.
- Stary dom w stanie porównywalnym do mojego (prawie centrum) – 1 mln zł.
- Stary dom na przedmieściu – 600k.
- Stary dom na wsi – ok. 400k.
Odrzuciłem tu koncepcje samodzielnej budowy. Wpadamy przy tym w pewną pułapkę. Większości obywateli mojego miasta (średnia pensja ok. 9k brutto) nie stać na dom za 1.85 mln. Realnie porównuję warianty: 2-6.
A koszty zakupu, oznaczają w większości przypadków kredyt. Tym samym –
- wariant 6 – sama gotówka, 0 kredytu,
- wariant 5 – rata 1400 zł,
- wariant 4 – rata 4200 zł,
- wariant 3 – rata 2800 zł,
- wariant 2 – rata 4900 zł.
Patrząc na ten punkt, widzimy jedno – wieś wychodzi na duży plus, zarówno w nowym jak i używanym.
Na koniec „kosztów zakupu” jeszcze jedna uwaga. Są ludzie, którzy mają ten 1 mln żywej gotówki, ale wydając ją na dom, nie osiągną zysków kapitałowych. 0.6 mln x 8% = 48.000 zł/rok tj. 4000 zł/m-c różnicy. Trochę mniej niż 4200 zł, ale przez cały czas sporo. Tu kłania się tzw. teoria kosztów/zysków alternatywnych.
Koszty dojazdu. istotny punkt, gdy planujemy mieszkać na wsi, a dojeżdżać do miasta. O ile koszty zakupu i ogrzewania poniosą wszyscy, o tyle koszty dojazdu to sprawa mocno indywidualna, zależna od:
- sposobu i trybu pracy (niepracujący rentier/emeryt/rencista, dg w mieście, dg na miejscu, dg w drodze, praca stacjonarna zdalna i hybrydowa, na cały lub część etatu),
- liczby dzieci i ich aktywności (dojazdy, dowozy, zajęcia dodatkowe),
- sposobu dojazdu, a zwłaszcza kosztów utrzymania samochodów.
I tutaj realnie zaczyna się problem, ponieważ każdy musi policzyć sam. Ja mogę tylko podać pewne przykłady i widełki.
Dla „typowej większości” czyli posiadających 1 dziecko pracowników etatowych mieszkanie w centrum lub blisko centrum miasta, pozwala na użytkowanie jednego auta na rodzinę. Szkoła, przedszkole albo znajdują się wystarczająco blisko (u mnie: przedszkole 100m, szkoła podstawowa – 10 minut spacerem na sąsiednim osiedlu, liceum (ogólnokształcące, plastyczne) oraz 4 szkoły wyższe (2 uniwersytety wieloprofilowe, politechnika, kierunki rolniczo-przyrodnicze) w podobnej odległości. Ani dziecko (student) ani rodzice nie potrzebują zatem auta. Do pracy w centrum wiezie mnie kilka autobusów i trolejbusów, albo mam 20 minut spaceru. Miejscowy „Mordor” – siedziba oddziałów korporacji – 10-20 minut na nogach. Tak jak napisałem, jedno auto wystarczy. Zupełnie nie powiedziałbym tego ani na przedmieściu, ani na wsi, przynajmniej dopóki oboje pracujemy. Wtedy trzeba doliczyć drugi samochód. My go akurat mamy, ale nie jest to konieczne, a przyczyna leży w mojej dg.
Dlatego przyjmuję założenia minimalne:
Miasto – koszt dojazdu 200 zł.
Przedmieścia (2 auta) – 600 zł.
Wieś (2 auta) – 1000 zł.
A maksimum? Sky is the limit. Można sobie kupić, jak moi znajomi, dwa auta po 200k i płacić za same ubezpieczenia 1000 zł/m-c. Albo ujeżdżać np. paliwożernego hot hatcha – spalanie 10l/100 km co daje przy 30 km dojazdu 10 razy w tygodniu 1500 zł na paliwo, a razem (bez przeglądów i napraw tylko paliwo + ubezpieczenie) 2500 zł. Gdy doliczymy leasingi – 6500 zł/m-c. Tego nie przebije choćby 4900 zł raty. Ja jednak przyjmuje te 1000 zł (spalanie 30 zł x 1500 km = 450 zł benzyna i 150 zł ubezpieczenie plus 400 zł remonty/przeglądy i drugie auto awaryjnie) – jako „wiejską miarę”.
Koszty remontów. Nowy dom = 0 zł, stary dom – 250 zł/m-c tzw. funduszu remontowego (ja w wiejski dom 140 m2 włożyłem niecałe 20 tys. zł przez 17 lat, ale inne były ceny i sporo robię sam).
Suma kosztów. Teraz porównajmy warianty.
Wariant 2. Nowy dom na przedmieściu. 4900 zł raty, 600 zł koszt dojazdu, 0 zł ogrzewanie, 0 zł remonty. Suma 5500 zł.
Wariant 3. Nowy dom na wsi. 2800 zł raty, 1000 zł koszt dojazdu, 0 zł ogrzewanie, 0 zł remonty. Suma 3800 zł.
Wariant 4. Stary dom blisko centrum miasta. Rata 4200 zł. 200 zł dojazd. 650 zł ogrzewanie, 250 zł na remonty. Suma 5300 zł.
Wariant 5. Stary dom na przedmieściach. Rata 1400 zł, dojazd 600 zł, ogrzewanie 650 zł, 250 zł remont. Suma 2900 zł.
Wariant 6. Stary dom na wsi. Rata 0 zł, dojazd 1000 zł, ogrzewanie 650 zł, 250 zł na remont. Suma 1900 zł.
Porównujmy zatem w kategoriach. Przedmieście: stary 2900 zł, nowy 5500 zł. Wieś: stary – 1900 zł, nowy 3800 zł. Widać, iż w starym mamy jeszcze spory zapas. To jednak tylko część prawdy. Musimy brać pod uwagę jeszcze dwie rzeczy.
Współczynnik niepewności. Co z tego, iż dzisiaj płacimy ratę 4900 zł (nowy dom na przedmieściu), skoro jutro może to być zarówno 9800 zł jak i 3000 zł? Podobnie z remontami – standard 250 zł nie u każdego się sprawdzi, gdy zaczną pękać ściany, albo padnie kocioł/kominek itp. zapłacimy krocie. Stąd warunek starego domu (wszędzie) – dobry stan techniczny. Pisałem o tym 5 lat temu. Moje naprawy awaryjne przez 12 lat (nie liczę ocieplenia, ani upiększeń) wyniosły razem może 5 tys. zł plus 20-30 k czekającej mnie renowacji tarasu (zrobię ją w końcu sam, nie mam cierpliwości do majstrów). Mówimy wprost – 3 tys. zł/rok, 250 zł/m-c. Tyle ile wyliczyłem na wstępie. Zarówno na wsi, na przedmieściu, jak i w mieście znajdziemy ruiny do wyburzenia, jak i domy w doskonałej kondycji.
Kwestie niematerialne. Nie chcę kłamać – zwykle one decydują. Wielkość ogrodu, liczba dowożonych dzieci, rodzice w pobliżu, albo dobra praca. Miłość do prac ogrodniczo-remontowych, albo dwie lewe ręce. Leń albo pracuś. Miłośnik Netflixa, psów. Takie czy inne hobby (opera albo wędkarstwo). Jeden pracuje z domu, drugi pragnie uniknąć dojazdów. Ile rodzin, tyle historii. Tu nie ma jednego, mądrego wyboru. choćby dom w mieście, ma szereg wad – np. większe narażenie na ostrzał w czasie wojny. Stąd każdy musi, po przeczytaniu tego tekstu i analizie swojej sytuacji podjąć decyzję: nowy czy stary oraz gdzie położony. Niektórych po prostu nie będzie stać na nic innego niż stary dom na wsi. Nie dla nich 0 zł na ogrzewanie pompą ciepła, bo te 1,1 mln pozostaje poza ich zasięgiem.
