2 dni temu
Rada Polityki Pieniężnej utrzymała stopę referencyjną NBP na poziomie 3,75%. We wrześniu inflacja przyspieszyła do 4,0% r/r z 3,4% w sierpniu, głównie przez droższe paliwa i energię. Powrót programu CPN (VAT na paliwa 8% i ceny maksymalne) powinien ograniczyć ten efekt w październiku, ale ryzyko związane z cenami ropy nie zniknęło. Gdyby nie szok na rynku surowców, dziś rozmawialibyśmy raczej o terminie kolejnej obniżki niż o tym, czy stopy da się utrzymać.
Decyzja była oczekiwana i nie zmienia sytuacji na rynku mieszkaniowym, gdzie popyt kredytowy odbudowuje się od miesięcy – dzięki niższym stopom, lepszej zdolności kredytowej i rosnącym wynagrodzeniom. W II kwartale banki udzieliły 83,6 tys. kredytów mieszkaniowych na 39,7 mld zł. Pod względem wartości to rekord w historii statystyk AMRON-SARFiN, a pod względem liczby umów – najlepszy wynik od 2007 r. Część z nich to jednak refinansowanie starych kredytów, więc nie każda umowa oznacza kupione mieszkanie. Ożywienie widać też w sprzedaży nowych lokali, ale to nie powrót do czasów Bezpiecznego Kredytu 2%. Kupujący są wybredni, często płacą gotówką i chętniej wybierają mieszkania gotowe lub na zaawansowanym etapie budowy.
Na razie nie przekłada się to na podwyżki cen. Na rynku wtórnym wrześniowe zmiany stawek ofertowych w większości dużych miast nie przekraczały 1%: ceny wzrosły w Katowicach, Wrocławiu i Gdańsku, a spadły w Lublinie, Białymstoku, Krakowie i Poznaniu. W skali roku rozpiętość jest większa – od wzrostu o 9,1% w Bydgoszczy po spadki w Lublinie i Łodzi. Nie ma jednego ogólnopolskiego trendu, są lokalne rynki.
Na rynku pierwotnym średnia cena ofertowa wzrosła we wrześniu o 2% w Warszawie i o 1% w Trójmieście i we Wrocławiu. To nie efekt podwyżek, tylko zmiany w ofercie: na rynek weszło więcej drogich mieszkań (w Warszawie średnio 23,2 tys. zł za mkw.), co podniosło średnią. To samo mieszkanie nie zdrożało w miesiąc o 2%.
Poprawa dostępności mieszkań jest realna, ale nierówna. Wynagrodzenia rosły szybciej niż ceny, więc na zakup potrzeba dziś mniej miesięcznych pensji niż wcześniej, choćby jeżeli mieszkania nie tanieją w złotych. W największych miastach barierą pozostają jednak rata i wkład własny. Kupujący mają większy wybór i więcej czasu, ale jeszcze nie dyktują warunków. Deweloperzy zamiast obniżać cenniki, częściej dają rabaty na wybrane lokale, pakiety wykończeniowe, miejsca postojowe albo lepsze harmonogramy płatności. Na rynku wtórnym rabaty powyżej 10% dotyczą niewielkiej części transakcji i zwykle wynikają z zawyżonej ceny wyjściowej.
O tym, jak długo utrzyma się ta równowaga, zdecyduje też podaż. Od stycznia do sierpnia oddano 132,2 tys. mieszkań (+4,5% r/r), rozpoczęto budowę 153,5 tys. (+4,8%), a liczba pozwoleń i zgłoszeń wzrosła o 14,9%, do 193,3 tys. (u deweloperów aż o 20,6%). Pozwolenie nie oznacza jednak, iż budowa ruszy od razu – deweloperzy zaczną, gdy pozwolą na to sprzedaż, finansowanie i sytuacja lokalnego rynku. Jednocześnie drożeją grunty i wykonawstwo, a od 2030 r. nowe budynki mają spełniać unijny standard bezemisyjny (o ile zdrożeje przez to metr kwadratowy, jeszcze nie wiadomo). Trudno więc oczekiwać głębokich przecen.
Najbliższe miesiące nie przyniosą ani gwałtownych podwyżek, ani przecen, na które część kupujących wciąż czeka. Rynek wszedł w fazę selekcji: dobrze wycenione mieszkania w dobrych lokalizacjach znajdują nabywców, a słabsze oferty wymagają promocji, negocjacji i czasu. Popyt już wrócił, ale sprzedający nie odzyskali jeszcze wyraźnej przewagi.
Źródło: Colliers / Grzegorz Sielewicz
