Trendy na rynku nieruchomości w USA wskazują na nadchodzącą recesję. Jak wygląda sytuacja w Polsce?

Nadchodzą niepokojące sygnały z lokalnego i zagranicznego rynku nieruchomości świadczące o stopniowym odwracaniu się dotychczasowych trendów. Według wiodącego przedstawiciela prasy finansowej, brytyjskiego tygodnika „The Economist”, spadki cen transakcyjnych nieruchomości mogą świadczyć o nadchodzącej recesji.

„The Economist”: spadki cen nieruchomości to widmo recesji

Według raportu tygodnika „The Economist” analiza rynku nieruchomości jest kluczowa dla prognozowania globalnych perspektyw gospodarczych, a kondycja tego sektora jest jednocześnie miarą kondycji całej gospodarki w kontekście działań podjętych przez bank centralny USA, czyli Rezerwę Federalną (Fed).

Dane dotyczące sprzedaży domów i inwestycji w budownictwo mieszkaniowe sugerują, iż dotychczasowe efekty działań Fed nie są pożądane. Widoczny spadek inwestycji w budownictwo mieszkaniowe jest powodem do pesymizmu i wróży trudne czasy. Ekspert amerykańskiego krajowego stowarzyszenia budowlanego Robert Dietz stwierdził, iż nigdy nie zdarzyło się, by doszło do spadków cen nieruchomości i znaczącego spadku inwestycji, a nie nastąpiła potem recesja.

Kolejnym problemem jest fakt, iż badany przez Conference Board indeks zaufania amerykańskich konsumentów spadł pod koniec lutego i był to już drugi z kolei miesiąc takich spadków. Świadczy to o tym iż rosną u ankietowanych obawy o kryzys gospodarczy i zaniepokojenie inflacją.

Portal finansowy Market Watch przypomina, iż spowolnienie amerykańskiej gospodarki jest wynikiem polityki Fed, która ma na celu wyhamowanie inflacji, ale prowadzi jednocześnie do ograniczenia wydatków firm i gospodarstw domowych. Co gorsza, inflacyjny dżinn znów próbuje wydostać się z lampy do której został wsadzony przez dyrektorów Fed, a tym ostatnim wyczerpują się powoli opcje.

W październiku 2022 roku 91% ankietowanych szefów 400 największych amerykańskich firm oceniło, iż w ciągu 12 miesięcy gospodarka USA wejdzie w recesję, ponieważ seria podwyżek stóp procentowych, na jaką zdecydował się Fed, nie skończy się tzw. miękkim lądowaniem. Redaktor naczelna „The Economist”, Zanny Minton Beddoes napisała wtedy, iż skala geopolitycznego, energetycznego i gospodarczego szoku, wywołanego m.in. wojną na Ukrainie, jest tak wielka, iż w 2023 roku „globalna recesja jest nieunikniona”.

Polska: pierwsze jaskółki odwrócenia trendu

W największych polskich miastach, w których do tej pory notowano wzrosty cen transakcyjnych na rynku pierwotnym, zauważalny jest wyraźny spadek tempa wzrostów, a choćby miejscami spadki kwartalne. W przypadku Warszawy, Łodzi i Szczecina przez cały czas odnotowujemy wzrosty, ale ich dynamika jest już poniżej 1% kw./kw. Z kolei w Gdańsku i Krakowie zanotowano już kwartalne spadki cen.

Źródło: Infogram

Spadek cen mieszkań na rynku pierwotnym w Gdańsku był zdecydowanie największy- w stosunku kwartalnym ceny transakcyjne są już niższe o 8% (11 600 PLN za metr kwadratowy zamiast 10 703 PLN w okresie referencyjnym). Podobna sytuacja miała miejsce na rynku krakowskim, gdzie średnie ceny transakcyjne spadły o 4,2% kw./kw., do 11 182 PLN za metr kwadratowy.

Tego samego nie można jednak powiedzieć o rynku wtórnym nieruchomości w Polsce: tutaj według Narodowego Banku Polskiego ceny transakcyjne wzrosły w 6 z 9 badanych miast, a spadki kwartalne zanotowano jedynie w Bydgoszczy, Łodzi i Wrocławiu. Największy spadek miał miejsce w Łodzi, gdzie ceny mieszkań na rynku wtórnym spadły średnio o 7,3% kw./kw. do poziomu 6384 PLN za metr kwadratowy.

Oczywiście należy pamiętać, iż to, co dzieje się na rynku nieruchomości, jest bardzo złożonym procesem, zależnym od wielu czynników. Jednym z najważniejszych są kredyty hipoteczne, a ich dostępność czy koszt może wpłynąć na decyzje zarówno inwestujących w nieruchomości jak i osób poszukujących swojego lokum.

Rada Polityki Pieniężnej dokonała w ostatnim czasie serii bardzo ostrych podwyżek stóp procentowych, co gwałtownie ochłodziło rynek kredytów hipotecznych w Polsce, a sami Polacy niechętnie garną się do zawierania nowych umów kredytowych w porównaniu do okresu, kiedy kredyty te były porównywalnie po prostu dużo tańsze.

W przypadku rynku pierwotnego warto też zwrócić uwagę na fakt, iż średnie ceny transakcyjne na poziomie miasta mogą zmieniać się przez wprowadzanie do sprzedaży mieszkań o różnym standardzie. W przypadku sprzedaży nieruchomości o wyższym standardzie, średnia cena transakcyjna w danym okresie wzrośnie, a w przypadku nieruchomości o niższym standardzie, średnia cena będzie niższa.

Należy również zauważyć, iż spadki cen transakcyjnych w ujęciu kwartalnym nie oznaczają, iż ceny nieruchomości zaczną spadać w dłuższym okresie. Niemniej jednak, ze względu na sytuację na rynku kredytów hipotecznych, zmniejszenie tempa wzrostu cen, a choćby spadki, mogą wyznaczyć kierunek dalszego rozwoju sytuacji na rynku nieruchomości.