2 tygodni temu
Koniec wakacji i początek września zbiegł się w czasie z wejściem w życie trzech nowelizacji ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym („nowa ustawa deweloperska”).
Jawność Cen
Już w dniu 11 lipca 2025 r. weszła opublikowana w dniu 10 czerwca 2025 r. ustawa o zmianie nowej ustawy deweloperskiej dotycząca problematyki tzw. jawności cen. Od tego dnia deweloperzy, którzy nie rozpoczęli przed tym dniem sprzedaży podlegają znowelizowanym przepisom.
Dla wielu deweloperów obowiązki te zaczęły jednak obowiązywać 11 września 2025 r., gdyż na mocy przepisów przejściowych, deweloperzy mieli dwa miesiące na dostosowanie się do nowych przepisów. Niestety widzimy, iż pomimo okresu przejściowego dla wielu deweloperów wprowadzenie zmian w życie sprawia wiele trudności.
Przypomnijmy, nowelizacja nakłada na każdego dewelopera m.in. obowiązek prowadzenia strony internetowej oraz publikowania na niej szeregu informacji dotyczących oferowanych lokali oraz ich cen. Co więcej, każdy deweloper zobowiązany jest przesyłać dane do portalu dane.gov.pl. – dane należy przesyłać raz na dobę, choćby w dni wolne od pracy. Brak raportowania stanowi naruszenie ustawy.
Co więcej widzimy, iż wielu deweloperów ma też wątpliwości jak zgodnie z prawem prezentować teraz ceny mieszkań objętych promocjami lub rabatami.
Składki DFG
Jeszcze na początku sierpnia 2025 r. opublikowano ustawę z dnia 25 lipca 2025 r. o zmianie ustawy o społecznych formach rozwoju mieszkalnictwa oraz niektórych innych ustaw, która wprowadziła składkę na DFG od umów zawieranych w ramach inwestycji rozpoczętych przed wejściem w życie nowej ustawy deweloperskiej. Tym samym od 23 sierpnia 2025 r. przepis art. 11 będzie dotyczył umów (deweloperskich i zobowiązujących) zawartych po dniu wejścia w życie przepisów.
Warto zwrócić tu uwagę na art. 22 będący przepisem przejściowym, z którego wynika, iż art. 11 nowelizujący nową ustawę deweloperską stosuje się do umów deweloperskich lub umów, o których mowa w art. 2 ust. 1 pkt 2, 3 lub 5 lub ust. 2 nowej ustawy deweloperskiej zawartych po dniu wejścia w życie ustawy z 25 lipca 2025 r. Skoro zatem ustawa weszła w życie 22 sierpnia, to składka obowiązywać będzie wszystkie umowy zawarte po tym dniu, czyli od 23 sierpnia 2025 r.
Wobec tego, deweloperzy powinni wprowadzić zmiany do wzorów stosowanych umów oraz ustalić z bankiem prowadzących MRP na jakich zasadach będą odprowadzane te składki. Niektóre banki wymagają aneksów do umów MRP, inne nie. Z kolei DFG od początku informował, iż ich system informatyczny jest gotowy na przyjęcie zarówno dodatkowych informacji, jak i składek od wszystkich umów.
Wreszcie, wskazujemy też, iż co do umów deweloperskich lub zobowiązujących, o których mowa w art. 2 ust. 1 pkt 2, 3 lub 5 lub ust. 2 nowej ustawy deweloperskiej zawartych do dnia wejścia w życie nowelizacji – niezależnie od tego, kiedy nastąpi wpłata na MRP – składki na DFG nie będą odprowadzane.
Rękojmia w ustawie deweloperskiej
W dniu 9 września 2025 r. weszła w życie ustawa z dnia 9 lipca 2025 r. o zmianie ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym wprowadzająca rękojmię do ustawy deweloperskiej wprowadzając rękojmię jako podstawę odpowiedzialności dewelopera za wybudowany lokal. Przyjęcie tego przepisu wypełnia niewątpliwie lukę w nowej ustawie deweloperskiej, na którą w doktrynie wskazywano już od 2022 r.
Ustawa z 9 lipca 2025 r. wprowadza art. 41a do nowej ustawy deweloperskiej, który stanowić będzie, iż „w przypadku przeniesienia na nabywcę praw wynikających z umowy deweloperskiej i umowy, o której mowa w art. 2 ust. 1 pkt 2, 3 lub 5, w zakresie nieuregulowanym w art. 41, oraz umowy, o której mowa w art. 2 ust. 2, do odpowiedzialności dewelopera za wady fizyczne i prawne stosuje się odpowiednio przepisy ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny o rękojmi przy sprzedaży.”
Ustawa ta nie zawiera żadnych przepisów przejściowych, zgodnie zatem z zasadą nie działania prawa wstecz, powinna obowiązywać w stosunku do umów zawieranych po dniu jej wejścia w życie.
Portal „DOM”
Na koniec, zwracamy uwagę, iż w dniu 27 sierpnia 2025 r. do Sejmu wpłynął rządowy projekt ustawy wprowadzający przepisy mające pozwolić na uruchomienie bezpłatnego Portalu Danych o Obrocie Mieszkaniami (DOM). Jak wskazują projektodawcy ma być „nowoczesnym narzędziem, które umożliwi każdemu bezpłatny dostęp do aktualnych i wiarygodnych statystyk dotyczących cen transakcyjnych mieszkań i domów w Polsce. Nowe rozwiązanie ma zwiększyć przejrzystość rynku mieszkaniowego i pomóc w podejmowaniu decyzji mieszkaniowych.
W dniu 5 września projekt został skierowany do I czytania. Na pewno warto śledzić losy tego projektu, gdyż razem z przepisami dot. nowelizacji ustawy o jawności cen pokaże pełen obraz cen lokali mieszkalnych na rynku wtórnym, tak ofertowych, jak i transakcyjnych.
Źródło: Graś i Wspólnicy / Joanna Barzykowska
